مطالب حقوقی
پیش فروش آپارتمان
یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد، پیش فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مساله سر منشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این بخش قصد داریم مطلبی جامع و البته کاربردی درباره ی مقررات پیش فروش آپارتمان را که در حرفه مشاوره ی املاک، مشاوره ی حقوقی آژانس های املاک و وکالت در دعاوی ملکی کاربرد دارد به شما دوستان عزیز ارائه نماییم: نکات و مراحل قانونی پیش فروش اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهم ترین فرایندهای قانونی پیش فروش آپارتمان به شمار می رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه ی فنی مستقل و جداگانه برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل آپارتمان در آن درج شده است، پس از اخذ اجازه تبلیغات، برای پیش فروش واحدهای در حال ساخت خود تبلیغ کرده و برای جذب پیش خریدار اقدام به درج آگهی نماید. طبق قانون پیش فروش آپارتمان، تمام مراحل مکتوب پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و مبایعه نامه در آژانس های املاک ممنوع است. برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته ی مهم این است که براساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد. تذکر بسیار مهم: بارها از برخی همکاران و مدیران قرارداد ها شنیده ایم که می گویند: 《در صورتی که کد پستی یک واحد تعیین شده باشد می توانیم برای واحد در حال ساخت کد رهگیری اخذ نماییم بنابراین قرارداد واحد دارای کد پستی را در قالب مبایعه نامه می نویسیم نه در قالب پیش فروش》. اما انجام این اقدام تفاوتی در اثر ایجاد نمی کند و در صورتی که موضوع به اختلاف منتهی شود، قاضی این قرارداد را که در قالب مبایعه نامه تنظیم شده است، یک قرارداد پیش فروش، فاقد شرایط قانونی، می داند اگرچه در قالب مبایعه نامه نوشته شده باشد. بنابراین کلیه معاملات قبل از اخذ پایان کار کلی ساختمان، پیش فروش محسوب می شود حتی اگر در قالب مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری منعقد گردیده و حسب مورد برای آن کد رهگیری اخذ شده باشد. و اما نکته مهم دیگر این است که جرم بودن پیش فروش بدون رعایت شرایط قانونی منوط به این امر نیست که پیش فروشنده در روند ساخت، تخلف کرده و خلف وعده نماید. اما بدیهی است زمانی که سازنده اقدام به پیش فروش بر خلاف مقررات قانونی نماید و در وعده زمانی و منطبق با توافق، آپارتمان را تحویل پیش خریدار بدهد، اختلافی حاصل نخواهد شد در نتیجه قرارداد مذکور به هیچ مرجعی ارائه نمی گردد. اما در صورتی که بعد از تحویل آپارتمان پیش فروش شده پیش خریدار به هر نیتی از مراجع ذی صلاح نسبت به پیش فروش اقدام نماید، قطعا جرم پیش فروش منتفی است زیرا آپارتمان موجود بوده و فرض قانون پیش فروش آپارتمان ها که حمایت از پیش خریدار است قابل تصور نبوده و جرم قابل پیگرد نخواهد بود.
مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی
نحوه محاسبه مالیات برارث ملک تجاری مالیات بر ارث ملک تجاری میزان مبلغی است که توسط دولت به کلیه اموال تجاری متوفی اعم از زمین، محل کسب و کار و غیره تعلق میگیرد. در متن قانون سابق، درصد جداگانهای برای میزان مالیات بر ارث ملک تجاری معین نشده است. بنابراین مشاهده میکنیم که قانون گذار برای هر یک از طبقات، با در نظر گرفتن ارزش کل اموال، درصدهایی را تعیین کرده است و ورثه نیز باید این درصدها را برای محاسبه مالیات بر ارث ملک تجاری در نظر گیرند. در متن قانون اصلاح شده، میزان مالیات بر ارث ملک تجاری با در نظر گرفتن درصدی جدا از سایر اموال محاسبه و به دولت پرداخت میشود. تعیین درصدهای جداگانه یکی از نوآوریهای قانون اصلاح شده است. درصدهای مالیاتی مربوط به این نوع ملک، در متن قانون مالیاتهای مستقیم تعیین شده است. البته به عنوان یکی از ورثه به این نکته مهم توجه داشته باشید که قانون مالیاتهای مستقیم، در سال ۱۳۹۴ نیز اصلاح شده است و اصلاحات این قانون، صرفا برای ورثهای کاربرد دارد که بعد از تاریخ ۱۳۹۵/۱/۱، مورث خود را از دست دادهاند. به عبارت دیگر قانون مالیات بر ارث ملک تجاری ثابت است اما قانون گذار، اصلاحات این قانون را صرفا برای بعضی از ورثه در نظر گرفته است. بنابراین با توجه به این توضیحات، دو متن قانونی وجود دارد: ● قانون مالیاتهای مستقیم سابق که برای متوفیان قبل از سال ۱۳۹۵ کاربرد دارد. ● قانون مالیاتهای مستقیم اصلاح شده که برای متوفیان بعد از تاریخ مذکور تنظیم شده است. نگاهی به قانون مالیات بر ارث ملک تجاری سابق مطابق این قانون، در صورتی که ورثه، در طبقه اول حضور داشته باشند، به میزان ۳ میلیون تومان معافیت مالیات ارث برای سهم الارث هر یک از آنها در نظر گرفته میشود. این میزان در صورتی که بین ورثه حاضر در طبقه اول، افراد کمتر از ۲۰ سال یا محجور یا معلول از کار افتاده حضور داشته باشند، به ۵ میلیون تومان تغییر میکند. نگاهی به قانون مالیات بر ارث ملک تجاری اصلاح شده : علاوه بر درصدهای تعیین شده برای مورد دوم، به اموال زیر نیز مالیات تعلق میگیرد: بالکن: به میزان یک سوم از ارزش محل کسب و کار در هر متر مربع انباری: به میزان پنجاه درصد از ارزش محل کسب و کار در هر متر مربع اموال و اجناس: به میزان ده درصد از ارزش اموال موجود در محل
طلاق در دوران عقد و باکره بودن زوجه
طلاق در دوران عقد در صورت باکره بودن یا باکره نبودن زن یکی از مشکلات زوجینی که عقد کرده ولی زندگی مشترک را شروع نکرده اند و به هر دلیل مایل به جدایی و طلاق می باشند، وجود رابطه زناشویی و عدم بکارت زوجه است. علی رغم اینکه هرگونه رابطه جنسی بین زوجین، بعد از عقد نکاح، مشکل قانونی و شرعی ندارد ولی رسومی در مناطق مختلف ایران است که رابطه زناشویی کامل را به شروع زندگی مشترک و به اصطلاح عامیانه موکول به عروسی می کنند. باکره نبودن زوجه در طلاق در دوران عقد و نکاتی درباره آن : به طور کلی: ۱- اگر زوجه باکره نباشد،کل مهریه به وی تعلق می گیرد. ۲- اگر زوجه باکره باشد فقط نصف مهریه به وی تعلق می گیرد. با باکره نبودن زوجه و برقراری رابطه جنسی، کل مهریه به وی تعلق میگیرد، این در حالی است که اگر زوجه باکره باشد فقط نصف مهریه شامل میشود. باکره نبودن در طلاق توافقی در دوران عقد، داری عده نیز هست یعنی زوجه بعد از طلاق توافقی باید عده نگه دارد و پس از پایان این مدت میتواند ازدواج مجدد داشته باشد که در صورت دوشیزه بودن، عده طلاق برای زن وجود ندارد و هر کدام از طرفین بعد از جدایی میتوانند با مراجعه به دفتر پیشخوان با در دست داشتن مدارک لازم از قبیل اصل شناسنامه، کپی کارت ملی، دادنامه طلاق و گواهی باکره بودن زوجه نسبت به حذف نام همسر ازشناسنامه اقدام کنند در غیر این صورت یعنی باکره نبودن زوجه نمیتوان اقدام به حذف نام همسر از شناسنامه کرد. نکته ای که باید توجه کرد اینکه در بیشتر موارد، پزشکی قانونی، پرده بکارت ترمیم شده و به اصطلاح پزشکی هایمن را تشخیص می دهد و جوابی که به دادگاه ارسال می دارد اعلام می دارد که پرده بکارت ترمیم شده است و این بدین معنی است که زوجه دوشیزه نیست! اما در مواردی که پزشکی قانونی پس از معاینه، اعلام داشته که بکارت ترمیم شده است ، و زوجه به این نظریه اعتراض نماید، جهت معاینه به واحد پزشکی قانونی دیگری (عمدتاً در تهران پزشکی قانونی مرکز در خیابان بهشت) ارجاع شده است که پزشکان شعبه مرکز بر خلاف نظر قبلی، اعلام بکارت و غیر ترمیمی بودن را کرده اند.
نمونه متن وکالت حق طلاق
برای واگذاری حق طلاق یا اعطای وکالت در طلاق، زوج در قالب وکالتنامه طلاق، در یک سند رسمی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی و یا سفارتخانه یا کنسولگری ها و یا عقدنامه ازدواج به همسر خود (زوجه) وکالت در انجام طلاق و تعیین شرایط، زمان و کیفیت انجام را می داده است. در حال حاضر با تغییراتی که در رویه قضایی و قوانین ایجاد شده است انجام طلاق توافقی یا اعمال حق طلاق با محدودیت هایی مواجه شده است. با این وجود اگر زوجین اصرار به انجام این نوع طلاق داشته باشند می توانند در صورت مراجعه به گروه وکلای عدل جو متخصص در امور خانوادگی و طلاق توافقی با کمترین زمان و بدون حضور درجلسات مشاوره بصورت کاملا قانونی به این نحوطلاق بگیرند نمونه متن وکالت حق طلاق بدون مهریه مورد وکالت: مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی، دادگاه های خانواده و یا شورا هاي حل اختلاف و ديگر مراجع صالحه، تقديم دادخواست، انتخاب و انعقاد قرارداد وکالت با هر يک از وکلاي دادگستري در راستای مطلقه نمودن خانم … (وکيل) از قيد زوجيت موکل و درخواست صدور گواهي عدم امکان سازش يا حکم طلاق به هر قسم از طلاق اعم از توافقی، بائن، رجعي، خلع يا مبارات و با شرط بذل تمامي مهريه استحقاقي، نفقه، اجرت المثل و وکالت در قبول بذل تمام مهريه استحقاقي، نفقه و اجرت المثل تعيين تکليف حضانت، ملاقات و نفقه فرزند يا فرزندان مشترک و همچنین تعیین تکلیف در خصوص جهیزیه، معرفي و انتخاب داور و مراجعه به واحد مشاوره و شرکت در جلسات مشاوره با حق توکيل به غير، تجديدنظرخواهي و فرجام خواهي و حق اسقاط آن ها به تشخیص وکیل، استرداد دعوي يا دادخواست، حضور در هر يک از دفاتر رسمي ثبت طلاق و اجراي صيغه شرعي طلاق و امضاء کليه اوراق و اسناد و دفاتر مربوطه و همچنين انجام ساير تشريفات لازم و قانوني با اختيارات کامل به نحوي که در هیچ یک از مراحل قانونی نيازي به حضور و امضاء مجدد موکل نباشد با حق توکیل به غیر. حدود اختيارات: وکيل مذکور با حق توکيل بغير “و لو کرارا” و مع الواسطه در عزل و نصب وکلاي انتخابي در انجام دادن تمامي تشريفات قانوني مورد وکالت از طرف موکل اختيار تام داشته و امضاء و اقدامات نامبرده به منزله امضاء و اقدام موکل نافذ و معتبر است و موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل، ضم وکيل و انجام هرگونه عمل مغاير با مفاد اين سند را تا انجام کامل مورد وکالت را از خود به مدت ۳۰ سال سلب و ساقط نمود. نمونه متن وکالت در طلاق با مهریه مورد وکالت: مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادگاه های خانواده و یا شوراهاي حل اختلاف و ديگر مراجع صالحه، تقديم دادخواست، انتخاب و انعقاد قرارداد وکالت با هر يک از وکلاي دادگستري در راستای مطلقه نمودن خانم … (وکيل) از قيد زوجيت موکل و درخواست صدور گواهي عدم امکان سازش يا حکم طلاق به هر قسم از طلاق اعم از توافقی، یکطرفه،بائن، رجعي، خلع يا مبارات و با هر شرط و قرار، وکالت در قبول بذل عين مهريه يا کمتر و يا بيشتر از آن یا معادل آن به هر مقدار که وکیل صلاح بداند و هر شرط ضمن العقد (وکيل حق دريافت مهريه با وکالت قبول در بذل دارد)، تعيين تکليف حضانت، ملاقات و نفقه فرزند يا فرزندان مشترک و همچنین تعیین تکلیف در خصوص جهیزیه، نفقه و اجرت المثل، معرفي و انتخاب داور و مراجعه به واحد مشاوره و شرکت در جلسات مشاوره با حق توکيل به غير، تجديدنظرخواهي و فرجام خواهي و حق اسقاط آن ها به تشخیص وکیل، استرداد دعوي يا دادخواست، حضور در هر يک از دفاتر رسمي ثبت طلاق و اجراي صيغه شرعي طلاق و امضاء کليه اوراق و اسناد و دفاتر مربوطه و همچنين انجام ساير تشريفات لازم و قانوني با اختيارات کامل به نحوي که در هيچ از مراحل نيازي به حضور و امضاء مجدد موکل نباشد با توکیل به غیر. حدود اختيارات: وکيل مذکور با حق توکيل بغير “و لو کرارا” و مع الواسطه در عزل و نصب وکلاي انتخابي در انجام دادن تمامي تشريفات قانوني مورد وکالت از طرف موکل اختيار تام داشته و امضاء و اقدامات نام برده به منزله امضاء و اقدام موکل نافذ و معتبر است و موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل و ضم وکيل و انجام هرگونه عمل مغاير با مفاد اين سند را تا انجام کامل مورد وکالت را از خود به مدت ۳۰ سال سلب و ساقط نمود.
گواهی حضور یا عدم حضور؟
۱- مدارک لازم جهت درخواست گواهی درمواردی که طرفین یک معامله یا قولنامه ای دردفتر مشاور املاک یا در بین خودشان نوشته باشند و تاریخی را به منظور انتقال سند در دفترخانه معین تعیین نموده باشند چنانچه هر یک از ایشان در موعد مقرر نسبت به حضور در دفترخانه اقدام ننماید، به درخواست کتبی شخص حاضر (البته شخص حاضر باید تمام مدارک لازم جهت انجام تکالیف و تعهدات قراردادی خود راهمراه داشته باشد) گواهی لازم از سوی سردفتر در خصوص علت عدم انجام معامله صادر می شود. آژانس های املاک یا وکلای دادگستری باید دقت لازم در تحریر مبایعه نامه تنظیمی را معمول دارند و بدون قلم خوردگی باشد. اولاً : به شماره دفترخانه ای که مقرر است سندرسمی درآن دفترتنظیم گردد اشاره شود. ثانیاً: تاریخ دقیق انتقال سند باتوجه به توان مالی و باتوافق طرفین درقرارداد تعیین شود. چون این دومورد از مواردی است که درصورت فقدان صدورگواهی فوق را بامشکل مواجه خواهدکرد.جهت تبیین فروض مختلف و شکل گیری دسته بندی صحیح از اشکال صدور گواهی حضور یا عدم حضور باید توجه داشته باشیم که گواهی مذکور می تواند به چهارشکل ذیل صادر شود: شکل اول: از طرف خریدار و با حضور وی به دلیل عدم حضور فروشنده در دفتر اسنادرسمی علیه فروشنده اخذ گردد. شکل دوم: از طرف فروشنده و با حضور وی و به دلیل عدم حضور خریدار در دفتر اسنادرسمی علیه خریدار اخذ گردد. شکل سوم: از طرف خریدار و با حضور وی و علی رغم حضور فروشنده به دلیل عدم انجام تعهدات و عدم تهیه و ارائه مدارک لازم جهت نقل و انتقال علیه فروشنده اخذ گردد. شکل چهارم: از طرف فروشنده و باحضور وی و علی رغم حضور خریدار به دلیل عدم انجام تعهدات و همراه نداشتن مابقی ثمن علیه خریدار اخذ گردد. ۲- مدارک مورد نیاز خریدار جهت اخذ گواهی • مبایعه نامه (دستی یا با کدرهگیری) که به امضاء متعاملین رسیده باشد. • مدارک شناسایی (شناسنامه وکارت ملی) • چک بانکی به میزان الباقی ارزش معامله (منطبق با متن قرارداد) تهیه و همراه خود جهت ارایه به دفترخانه داشته باشد.مابقی ثمن باید حتمابصورت چک رمزدارباشد.دلیل الزام به ارائه چک بانکی این است که برای سردفترمحرزشودکه خریدارواقعا مابقی مبلغ ثمن رادارد ودرآن لحظه قادربه پرداخت آن می باشد. ۳- مدارک مورد نیازفروشنده جهت اخذگواهی شامل کلیه مدارکی می باشد که جهت تنظیم سند وانتقال قطعی آن ضروری می باشد البته باید توجه داشته باشیم که مدارک لازم درساختمانهایی با کاربری های گوناگون متفاوت است: • مدارک برای املاک با کاربری مسکونی به جهت اینکه املاک باکاربری مسکونی ازعمده معاملات بازاراملاک می باشند صرفا درخصوص املاک با این نوع کاربری کلام خواهیم گفت: - مدارک شناسایی ( شناسنامه وکارت ملی) - سندمالکیت - قولنامه دستی یا باکدرهگیری امضاشده توسط متعاملین - بنچاق - پایان کار - مفاصاحساب دارایی - مفاصاحساب نوسازی ازشهرداری - استعلام بند(ز) مبنی بر عدم بازداشت از اداره ثبت که درحال حاضرتوسط دفترخانه به صورت الکترونیکی اخذ می شود.
ارکان عقد رهن
این عقد واجد قواعد عمومی است که در دیگر عقود نیز تا به حال دیده ایم １- ایجاب و قبول؛ به معنای اعلام یک نفر برای به رهن دادن یک مال و قبول طرف دیگر به هر نحوی ( با زبان یا با گرفتن مال به صورت عملی یا امضای قرارداد رهن و ...) است. معمولا ایجاب از سوی بدهکار است و طلبکار قبول می کند. ２- لزوم قبض؛ هر گاه مال مورد رهن به گونه ای در اختیار طلبکار قرار بگیرد که عرفاً توان او برای استفاده از مال و احیاناً فروش آن تامین شود، در حقیقت قبض مال تحقق یافته است. در کنار کلمه ی قبض کلمه دیگری نیز وجود دارد این کلمه تسلیم نام دارد. وقتی که طلبکار مال مورد رهن را در اختیار می گیرد یا بدهکار آن را در اختیار طلبکار قرار می دهد به این در اختیار قرار گرفتن تسلیم می گویند. بدهکار مال را تسلیم می کند و طلبکار آن را قبض می کند. ３- اذن راهن؛ راهن ( رهن دهنده) حتماً باید رضایت و اجازه ی خود را برای دسترسی طلبکار به مال مورد رهن اعلام کند و عقد رهن صرفاً با ایجاب و قبولی که پیش تر گفتیم منعقد نمی شود و تا اعلام اجازه ی رهن دهنده متوقف می ماند. به عبارت دیگر، عقد رهن در صورتی منعقد می شود که پس از ایجاب و قبول، مال مورد رهن با اجازه و اذن بدهکار، در اختیار طلبکار قرار بگیرد. ４- اهلیت؛ به معنای دارا بودن شرایط عمومی طرفین برای تحقق عقد است که در قانون چنین آمده:« برای این که متعاملین، اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.» ５- توکیل؛ همان طور که تمام عقد می تواند به وکالت انجام پذیرد، هرکدام از رهن دهنده یا رهن گیرنده می توانند وظیفه ی خود را (تسلیم مال، قبض مال) به وکیل خود یا وکیلی بسپارند که مورد تایید هر دو باشد. عقد رهن دارای چهار وصف است １- عقد تبعی: یعنی ابتدا باید دین یا بدهی ای وجود داشته باشد که به تبع آن، تضمینی مالی به وثیقه داده شود؛ برای مثال نمی توان برای دِینی در آینده وثیقه داد. همین طور با پرداخت دِین نیز حق مرتهن ( رهن گیرنده ) نسبت به مال مورد رهن از بین خواهد رفت. ２- عقد عینی: طبق قانون مدنی مال باید حتما به مرتهن یا شخص دیگری که تعیین می کنند، تسلیم شود و قبل از ایجاد دسترسی برای طلبکار یا به عبارت دیگر قبل از این که مال مورد رهن در اختیار طلبکار قرار نگیرد، این عقد واقع نخواهد شد. ３- عقد از سوی راهن ( رهن دهنده ) لازم و از سوی مرتهن ( رهن گیرنده ) جایز است: معنی این جمله در قانون مدنی آمده است:《 عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را برهم بزند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.》 پس عقد لازم به این معناست که هیچ یک از طرفین نمی توانند عقد را به هم بزنند و عقد جایز به این معناست که هرکدام از طرفین، هرگاه بخواهند می توانند عقد را برهم بزنند. ４- عقد رهن تجزیه ناپذیر است: هرگاه فردی برای مثال نیمی از دین خود را ادا کند نمی تواند به این بهانه، نیمی از مال مورد رهن را نیز آزاد کند و کل مال تا ادا شدنِ کاملِ دین، در رهن باقی می ماند.
ده نکته طلایی در قرارداد اجاره املاک
این روزها قیمت مسکن به گونه ایست که بیشترافراد ترجیح میدهند که به جای خریدخانه اجاره نشین شوند.به همین خاطرآگاهی ازقوانین مربوط به اجاره مسکن ، هم برای صاحب خانه ها، وهم برای مستاجران امری ضروری است. اماباتوجه به تنظیم این قراردادها درآژانس های املاک وظیفه متصدیان آژانس ها ارائه خدمات حقوقی وانعقاد قرارداد به نحو صحیح است. ۱- چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟ اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد. ۲- کدرهگیری چیست؟ ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند. نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد. نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست. نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی. نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.
آیا فرزند خوانده ارث می برد؟
آیا فرزند خوانده ارث می برد؟ انحصار ورثه و سهم الارث فرزند خوانده برای آن که افراد از یکدیگر ارث ببرند باید یکی از ۳ نوع رابطهی (خونی، نسبی، زوجیت) در میان آنها وجود داشته باشد. در صورت نبود هیچ یک از روابط بالا، امکان به ارث بردن افراد دیگر بسیار کم است. بنابراین در رابطه وضعیت سهم الارث فرزند خوانده میتوان گفت که طبق قوانین ایران، سهم الارث فرزند خوانده، در حالت عادی جنبه ی قانونی ندارد و معنای خاصی ندارد، مگر آن که سرپرستان قانونی فرد خودشان با ارادهی شخصیشان قبل از فوت، در وصیت خود ذکر کنند که فرزند خوانده آنان نیز ارث ببرد و میزان آن را هم مشخص کند. اگر با موضوع تقسیم ارث روبرو شده باشید، به خوبی می دانید که اولین قدم بعد از مرگ فردی، گرفتن برگه ی انحصار وراثت توسط ورثه است. اصولاً در این میان، فرزند خوانده جایگاه قانونی در میان ورثه نخواهد داشت حتی اگر نام او به عنوان فرزند در شناسنامه شخصی که سرپرستی قانونی او را بر عهده گرفته باشد، ثبت شده باشد. به عنوان یک قاعده ی کلی می توان گفت که فرزند خوانده از سرپرست خود ارث نخواهد برد، مگر آنکه سرپرست قبل از مرگش از راههای قانونی برای انتقال مال و اموالی به او استفاده کند. حتی اگر اسم فرزند خوانده در شناسنامه شخصی که او را به فرزند خواندگی پذیرفته وارد شده باشد باز هم از ارث محروم است و در گواهی انحصار وراثت فرزند خوانده جایگاهی ندارد البته باید گفت که به استناد قانون سرپرست نیز از فرزندخوانده خود ارث نخواهد برد و این یک رابطه دو سوی است. راه های تعلق اموال به فرزند خوانده ۱. بیع : سرپرست در زمان حیات، مال یا اموالی به نام فرزند خوانده منتقل کند. ۲. وصیت : در وصیت نامه ذکر کند که اموال به تملک فرزند خوانده در آید. یعنی اینکه وصیت کنند بعد از فوت آنها اموال به فرزند خوانده تعلق بگیرد. ۳. صلح : فرزند خوانده ارث نمی برد، اما سرپرستان او می توانند به عنوان صلح مالی به او واگذار کنند. ۴. هبه : هبه به معنای بخشش است با این تعریف که کسی مالی را مجانی به دیگری بدهد یکی از راه ها هبه است که پدرخوانده و یا مادرخوانده یکی از اموال خویش را به کودک خود هبه کنند.
مزایده و ابطال عملیات اجرایی
مزایده چیست؟ مزایده به معنای این است که مالی در معرض فروش قرار داده شود و هر خریداری که قیمت بیشتری را پیشنهاد بدهد، میتواند آن مال را تملک نماید. در حقیقت می توان اینگونه بیان نمود که مزایده فرآیندی است که به موجب آن اموال متعلق به بخش دولتی یا خصوصی بفروش گذاشته شده و با بالاترین قیمت پیشنهادی بفروش میرود. مزایده در چه مواقعی انجام می گیرد؟ زمانی که فردی در محکمه محکوم می گردد، باید در مهلت مقرر شده، نسبت به پرداخت محکوم به (آنچه بدان محکوم شده است) اقدام نماید و چنانچه محکوم به را نپردازد در این صورت محکوم له می تواند با معرفی اموال محکوم علیه در جهت توقیف اموال وی اقدام نماید. پس از اینکه اموال اعم از منقول و غیر منقول محکوم علیه، توقیف گردد در معرض فروش قرار می گیرند که در این مواقع مستند به ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی لازم است که فروش اموال از طریق مزایده به عمل بیاید. تشریفات مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱: « در مواردی که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.» این آگهی به ترتیب زیر منتشر و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب میشود. انتشار آگهی در مزایده به چه صورت است؟ مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. نشر آگهی به دو گونه است: ۱- آگهی در روزنامه؛ به موجب ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی: آگهی فروش باید در یکی از روزنامههای محلی، یک نوبت منتشر شود. هر یک از طرفین میتوانند تقاضا کنند که آگهی در این خصوص، فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود. ۲- الصاق آگهی؛ اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰,۰۰۰ (بیست هزار) تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه می شود. همچنین لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود. نکته مهم : مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده نباشد، میتوان مزایده را باطل کرد.
