مطالب حقوقی
تأمین خواسته
هر زمان که حقی از شخصی ضایع شود، مدعی میتواند برای الزام طرف مقابل به احقاق حق اقدام به طرح دعوا کند. در همین راستا برای پیشگیری از تضییع حقوق افراد در طول روند دادرسی و رسیدگی به پرونده، قانونگذار این امکان را فراهم کرده که خواهان بتواند مال معین مورد طلب و یا معادل آن را از اموال خوانده توقیف کند تا در نهایت اگر دادگاه به نفع او رای صادر کرد، مالی برای احقاق حقوق او وجود باشد. قرار تأمین خواسته طبق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی ممکن است قبل از اقامه دعوی یا همزمان با طرح دعوی وتا قبل از صدور حکم نهایی و قطعی صادرشود. قانونگذار در ماده ۱۰۸ قانون ایین دادرسی مدنی شرایط لازم برای صدور تامین خواسته را بیان می نماید که خواهان می تواند در موارد زیر از دادگاه درخواست تأمین خواسته کند و دادگاه مكلف به قبول آن است : الف) دعوا مستند به سند رسمی باشد . مانند سند ازدواج ، چک ، سفته و سایر اسناد رسمی. ب) خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد. ج) در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده كه به موجب قانون ، دادگاه مكلف به قبول درخواست تأمین باشد . به طور مثال چک. د) خواهان، خساراتی را كه ممكن است به طرف مقابل ( خوانده) وارد آید ، نقداً به صندوق دادگستری بپردازد. تبصره ـ «تعیین میزان خسارت احتمالی، با در نظر گرفتن میزان خواسته به نظر دادگاهی است كه درخواست تأمین خواسته را میپذیرد. صدور قرار تأمین موكول به ایداع خسارت خواهد بود.»
سهم الارث جنین
آیا جنین از اموال متوفی ارث می برد؟ حمل در لغت به معنای نوزادی است که در شکم مادر باشد. قانونگذار در قانون مدنی بارها از این کلمه استفاده کرده، اما غالب حقوقدانان معاصر در کلام خود، بهجای حمل، از کلمه جنین، که مترادف آن است، استفاده میکنند. به حکم ماده ۹۵۷ قانون مدنی، جنین به شرط اینکه زنده متولد شود، از حقوق مدنی برخوردار میشود بنابراین میتوان گفت: جنین نیز دارای نوعی شخصیت است و میتواند صاحب حق باشد که مهمترین این حقوق عبارتند از: حق حیات، حق ارث بردن، حق هدیه گرفتن و این حق که مالی به نفع جنین وقف یا وصیت شود. از دیدگاه قانون مدنی، برای اینکه جنین از اموال متوفی ارث ببرد، وجود دو شرط ضروری است: ۱- نطفه جنین در زمان فوت مورّث منعقد بوده باشد: به این دلیل که اگر تاریخ انعقاد نطفه، پس از مرگ مورّث باشد، میتوان گفت که جنین در زمان مرگ وی، موجود نبوده است. به استناد ماده ۸۷۷ قانون مدنی، در صورتی که در مورد وجود این شرط، بین ورثه اختلافی پیدا شود، امارات قانونی که برای اثبات نسب مقرر است، ملاک عمل خواهد بود؛ بدین توضیح که، ارث بردن جنین مشروط بر این است که فاصله زمانی بین مرگ مورّث و تولد نوزاد بیش از ۱۰ ماه نباشد. قانونگذار این امارات را در مواد ۱۱۵۸ و ۱۱۵۹ قانون مدنی ذکر کرده است. ۲- جنین زنده متولد شود، اگرچه فوراً پس از تولد بمیرد: به استناد ماده ۸۷۶ قانون مدنی، اگر در هنگام بهدنیا آمدن نوزاد، در زنده متولد شدن آن شک شود، یعنی ندانیم که جنین، مرده بهدنیا آمده یا اینکه زنده به دنیا آمده و لحظهای بعد، مرده است و دلیلی هم برای اثبات این امر وجود نداشته باشد، مسأله ارث بردن وی منتفی خواهد بود. ماده ۸۷۸ قانون مدنی:« هر گاه در حین موت مورث حملی باشد که اگر قابل وراثت متولد شود مانع از ارث تمام یا بعضی از وراث دیگر میگردد تقسیم ارث بهعمل نمیآید تا حال او معلوم شود و اگر حمل مانع از ارث هیچ یک از سایر وراث نباشد و آنها بخواهند ترکه را تقسیم کنند باید برای حمل حصهای که مساوی حصه دو پسر از همان طبقه باشد کنار گذارند و حصه هر یک از وراث مراعا است تا حال حمل معلوم شود.»
شروط نمونه مبایعه نامه
۱- شرط رویت ملک توسط خریدار ملک مورد معامله توسط مشاور آژانس مسکن ... به رویت خریدار رسیده و خریدار از کم و کیف آن اطلاع کامل دارد. ۲- شرط کمیسیون و استرداد آن « آژانس املاک ... بعد از امضای این قرارداد استحقاق دریافت تمام کمیسیون متعلق به آن را خواهد داشت. فسخ، انفساخ، تفاسخ، اقاله، ابطال یا عدم اجرای تعهدات این قرارداد تاثیری در میزان و استحقاق آژانس نخواهد داشت. متخلف از اجرای تعهدات، ملزم به پرداخت تمام کمیسیون و استرداد کمیسیون پرداخته شده توسط طرف مقابل خواهد بود. در هر صورت کمیسیون دریافت شده توسط املاک ... مسترد نخواهد شد و ادعای استرداد کمیسیون به هیچ سببی مسموع نخواهد بود». ۳- شرط پشیمانی و مدت آن «بیست درصد از کل ثمن معامله به عنوان ضرر و زیان ناشی از پشیمانی بر عهده ی طرفی است که از اجرای قرارداد انصراف می دهد. انصراف از قرارداد با پرداخت ضرر و زیان مذکور تا سه روز از تاریخ امضای قرارداد امکان پذیر خواهد بود». ۴- مستندات قرارداد و صحت و اصالت آنها «این قرارداد با استناد به سند رسمی واحد مورد معامله ارائه شده از سوی فروشنده و در حضور طرفین تنظیم شده است. طرفین شخصا نسبت به صحت و اصالت مدارک و مستندات این قرارداد اطمینان حاصل نموده و اقدام به امضای ذیل آن نموده اند». ۵- شرط ممنوع المعامله نبودن و بدون مزاحمت بدون مالکیت «فروشنده در حضور خریدار اقرار صریح نمود که تا این لحظه ممنوع المعامله نبوده و منافع ملک مورد نظر را به شخص یا اشخاص دیگری واگذار نکرده است. در صورت اثبات خلاف این بند مفاد ماده پنج این قرارداد حاکم خواهد بود». ۶- شرط استفاده از وام مسکن « در صورتی که خریدار جهت تامین بخشی از ثمن معامله قصد استفاده از تسهیلات بانکی یا رهن دادن واحد مورد معامله را داشته باشد فروشنده متعهد به همکاری با وی می باشد. خریدار باید اقدامات راجع به اخذ تسهیلات یا رهن مبیع را در موعد مقرر آن انجام دهد. در هر صورت علل مذکور موجب موجه شدن تاخیر در انتقال سند و پرداخت خسارات قانونی نخواهد بود». ۷- ذی نفع نبودن آژانس در قرارداد «مشاور املاک ... از طرف یا به وکالت از هیچ یک از متعاملین دخالتی در قرارداد نداشته و مسئولیت ها و تضمینات و خسارات مشمول توافقات واقع در مفاد این قرارداد بوده و آژانس در این خصوص مسئولیتی نخواهد داشت».
آثار اعاده ی دادرسی
اثر نسبی: منظور از اثر نسبی بودن رای ناشی از اعاده ی دادرسی این است که رای مزبور نمی تواند مورد استفاده ی غیر طرفین اعاده ی دادرسی قرار گیرد، مگر در مواردی که رای یاد شده قابل تجزیه و تفکیک نباشد، که در این صورت نسبت به اشخاص دیگر هم که مشمول رای بوده ولی درخواست اعاده ی دادرسی نکرده اند، تسری خواهد داشت. به عبارت دیگر رایی که پس از اعاده ی دادرسی صادر می شود فقط نسبت به خواهان و خوانده اعاده ی دادرسی موثر است و شامل شخصی که به هر دلیل اعاده ی دادرسی نکرده است نخواهد شد. مگر این که رای صادره قابل تجزیه و تفکیک نباشد که در این حالت موثر و تسری می نماید. اثر توقیفی: در ماده ی ۴۳۷ ق آ. د. م امده است: «با درخواست اعاده ی دادرسی و پس از صدور قرار قبولی آن الف) اگر محکومُ به، مالی باشد و امکان اخذ تامین و جبران خسارت احتمالی باشد به تشخیص دادگاه از محکومُ له، تامین مناسب اخذ و اجرای حکم ادامه می یابد. ب) اگر درخواست اعاده ی دادرسی مربوط به یک قسمت از حکم باشد حسب مورد مطابق بندهای الف و ب اقدام می گردد». در عمل کمتر توقیف یا تاخیر عملیات اجرایی موکول به صدور قرار قبولی اعاده ی دادرسی می گردد. بلکه بیشتر با درخواست اعاده ی دادرسی دستور موقت مبنی بر توقیف یا تاخیر عملیات اجرایی با پرداخت خسارت احتمالی صورت می پذیرد. اثر تعلیقی: به استناد ماده ی ۴۳۴ ق آ. د. م ۱۳۷۹ «دادگاهی که دادخواست اعاده ی دادرسی طاری را دریافت می دارد، مکلف است آن را به دادگاه صادر کننده ی حکم ارسال نماید و چنانچه دلایل درخواست را قوی بداند و تشخیص دهد حکمی در خصوص درخواست اعاده ی دادرسی صادر می گردد، موثر در دعوا می باشد، رسیدگی به دعوای مطروحه را در قسمتی که حکم راجع به اعاده ی دادرسی در آن موثر است تا صدور حکم نسبت به اعاده ی دادرسی به تاخیر می اندازد و در غیر این صورت به رسیدگی خود ادامه می دهد». و به موجب تبصره ی ماده ی مزبور « چنانچه دعوایی در دیوان عالی کشور تحت رسیدگی باشد و درخواست اعاده ی دادرسی نسبت به آن شود، درخواست به دادگاه صادر کننده ی حکم ارجاع می گردد. در صورت قبول درخواست یاد شده از طرف دادگاه، رسیدگی در دیوان عالی کشور تا صدور حکم متوقف خواهد شد».
عقد صلح
صلح موضوع ماده ۳۳ قانون ثبت عقد صلح، به زبان ساده یک لباس است که می تواند بر تن هر عقدی پوشانده شود بنابراین می توان عقود معین؛ مانند بیع را تحت عنوان صلح واقع ساخت و همچنین می توان عقود نامعین را نیز به همین شکل منعقد نمود. در حقوق اسلامی ،صلح انواع و اقسامی دارد ولی دو نوع متداول آن، صلح محاباتی و صلح غیر محاباتی می باشد. صلح محاباتی عقد معوضی است که به طور عمدی تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت نشده و معمولا متاثر از روابط عاطفی است. صلح مذکور در مقابل صلح غیر محاباتی استعمال می گردد. اساس عقد صلح بر غیر محاباتی بودن آن می باشد. عقد صلح را سید العقود یا سید الاحکام گفته اند و هر عقد یا قرارداد چه قدیمی باشد و چه جدید، در قالب این عقد ممکن است منعقد شود. صلح عقد لازم است، بنابراین هرگاه در صلح محاباتی برای مصالح نسبت به عقد صلح، حق فسخ وجود داشته باشد، به موجب ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت، صلح مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت از این موضوع مستثنی می گردد. به عبارت دیگر برخلاف حکم ماده ۳۳ قانون ثبت که در مقام بیان معاملات با حق استرداد عنوان می دارد در خواست ثبت با انتقال دهنده است، به طور استثنایی در صلح محاباتی حق درخواست ثبت با انتقال گیرنده (متصالح) خواهد بود و به این وسیله صلح محاباتی از شمول ماده ۳۳ قانون ثبت خارج و حق درخواست و تقاضای ثبت با متصالح خواهد بود. در مورد صلح محاباتی با خیار فسخ برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده، مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می شود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضای مدت خیار یا اسقاط حق مذکور، مراتب در دفتر و در برگه های مالکیت قید می شود.
شروط نمونه قرارداد اجاره
شروط نمونه قرارداد اجاره ۱- شرط رویت ملک توسط مستاجر 《 مستاجر با امضای ذیل این قرارداد اقرار می نماید که ملک مورد اجاره را به طور کامل رویت کرده و از امکانات، ویژگی ها و معایب احتمالی آن اگاهی دارد. ایراد مستاجر نسبت به موارد ظاهری عین مستاجره پذیرفته نخواهد شد》. ۲- شرط کمیسیون و نحوه ی استرداد آن 《 آژانس املاک .... بعد از امضای این قرارداد استحقاق دریافت تمام کمیسیون متعلق به آن را خواهد داشت. فسخ، انفساخ، تفاسخ، اقاله، ابطال یا عدم اجرای تعهدات این قراردادتاثیری در میزان و استحقاق آژانس نخواهد داشت. متخلف از اجرای تعهدات، ملزم به پرداخت تمام کمیسیون و استرداد کمیسیون پرداخته شده توسط طرف مقابل خواهد بود. در هر صورت کمیسیون دریافت شده توسط املاک .... مسترد نخواهد شد و ادعای استرداد کمیسیون به هیچ سببی مسموع نخواهد بود》. ۳- ذی نفع نبودن آژانس املاک 《 آژانس املاک ... به وکالت یا نمایندگی از طرفین در قرارداد دخالت نداشته و در ماهیت قرارداد ذی نفع نمی باشد. جایگاه آژانس املاک ... اجرای دلالی بر طبق پروانه صادره از اتحادیه مربوطه می باشد》.
اعاده ی دادرسی
مفهوم اعاده ی دادرسی: « درخواست رسیدگی مجدد به دعوایی که نسبت به آن حکم قطعی صادر شده است به لحاظ یک یا چند جهت از جهات قانونی در همان دادگاه صادر کننده حکم قطعی را اعاده ی دادرسی گویند » در خواست کننده ی اعاده ی دادرسی همیشه مدعی صدور حکم از روی اشتباه نیست. گاه ممکن است به جهت مکتوم بودن سند یا مدرکی تقاضای اعاده ی دادرسی بنماید و یا به لحاظ متضاد بودن حکم صادره با حکم دیگر در خصوص همان دعوا و یا به واسطه جعلی بودن و یا حیله و تقلب طرف مقابل متقاضی اعاده ی دادرسی باشد. با توجه به تعریف حکم قطعی که عبارت است از حکمی که مرحله تجدید نظر را سپری کرده باشد یا در مهلت مقرر برای تجدید نظر در خواست نداده و مهلت مزبور منقضی شده باشد یا حکمی که علی الاصول قابل تجدید نظر نباشد را حکم قطعی گویند. جهات اعاده ی دادرسی: به موجب ماده ی ۴۲۶ ق. آ. د. م جهات اعاده ی دادرسی عبارت است از: 1- موضوع حکم مورد ادعای خواهان نباشد. 2- حکم به میزان بیشتر از خواسته صادر شده باشد. 3- وجود تضاد در مفاد یک حکم که ناشی از استناد به اصول یا به مواد متضاد باشد 4- حکم صادره با حکم دیگری در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، که قبلاً توسط همان دادگاه صادر شده است متضاد باشد بدون آن که سبب قانونی موجب این مغایرت باشد. 5- طرف مقابل در خواست کننده ی اعاده ی دادرسی حیله و تقلبی به کار برده که در حکم دادگاه موثر بوده است. 6- حکم دادگاه مستند به اسنادی بوده که پس از صدور حکم، جعلی بودن آن ها ثابت شده باشد. 7- پس از صدور حکم، اسناد و مدارکی به دست آید که دلیل حقانیت در خواست کننده ی اعاده ی دادرسی باشد و ثابت شود اسناد و مدارک یاد شده در جریان دادرسی مکتوم بوده و در اختیار متقاضی نبوده است. مهلت اعاده ی دادرسی: 1- نسبت به آرای حضوری قطعی (۲۰ روز اشخاص مقیم ایران یا دو ماه اشخاص مقیم خارج) از تاریخ ابلاغ 2- نسبت به آرای غیابی (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ انقضای مهلت واخواهی و درخواست تجدید نظ 3- نسبت به دو حکم مغایر (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ آخرین ابلاغ هر یک از دو حکم 4- نسبت به جعلی بودن اسناد یا حیله و تقلب طرف مقابل (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ حکم نهایی مربوط به اثبات جعل یا حیله و تقلب 5- نسبت به وجود اسناد و مدارکی که مکتوم بوده است (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ وصول اسناد و یا مدارک یا اطلاع از وجود آن محاسبه می شود. 6- نسبت به موردی که قبل از انقضای مهلت متقاضی اعاده ی دادرسی فوت، محجور و یا ورشکسته شود (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ ابلاغ حکم به وارث یا قیم یا قائم مقام قانونی شروع می شود. 7- نسبت به موردی که سمت یکی از اشخاص که به عنوان نمایندگی از قبیل ولایت، قیمومت، وصایت و... در دعوا دخالت داشته است قبل از انقضای مهلت اعاده ی دادرسی زایل گردد (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ ابلاغ حکم به کسی که به این سمت تعیین می شود، شروع خواهد شد.
اظهار نامه
اظهار نامه به تعبیری پیش درآمد مطالبه ی حق است، به دو ماده ی ۱۵۶ و ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی به شرح زیر توجه نمایید: ماده ی ۱۵۶: ((هر کس می تواند قبل از تقدیم دادخواست حق خود را به وسیله ی اظهار نامه از دیگری مطالبه نماید. مشروط بر اینکه موعد مطالبه رسیده باشد. به طور کلی هر کس حق دارد اظهاراتی که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند ضمن اظهار نامه به طرف ابلاغ نماید. اظهار نامه توسط اداره ی ثبت و اسناد و املاک کشور یا دفتر دادگاه ابلاغ می شود.)) تبصره- (( اداره ی ثبت اسناد و دفاتر دادگاه ها می توانند از ابلاغ اظهار نامه هایی که حاوی مطالب خلاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد خودداری نمایند.)) ماده ی ۱۵۷: (( در صورتی که اظهار نامه مشعر به تسلیم چیزی یا وجه، مال و یا سندی از طرف اظهار کننده به مخاطب باشد باید آن چیز، وجه، مال و یا سند در هنگام تسلیم اظهار نامه به مرجع ابلاغ تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد. مگر آنکه در موقع تعهد محل و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند.)) وقتی می خواهیم چیزی را به طور رسمی به کسی بگوییم، به نحوی که بعداً بتوانیم ثابت کنیم که مطلب مورد نظر را به او گفته ایم، از اظهار نامه استفاده می کنیم. همچنین وقتی می خواهیم چیزی را به کسی بدهیم و او حاضر نیست آن را بگیرد از طریق ارسال اظهار نامه به او تسلیم می کنیم. گاهی به موجب قانون دادن اظهار نامه – در بعضی امور – لازم است.
اوصاف عقد بیع
1- بیع از عقود تملیکی است: عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض اینکه خریدار و فروشنده در خصوص مبادله ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شود و مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود. گفته شد که یکی از قراردادهایی که آژانس های املاک در خصوص املاک منعقد می کنند مبایعه نامه است. اثر بیع با موضوع املاک که در دفاتر اسناد رسمی منعقد می شود تملیک است اما مبایعه نامه تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی است. در نتیجه چون مبایعه نامه، بیع نیست، اثر آن نیز تملیک نیست بلکه تعهد به تملیک است. 2- بیع از عقود معوض است: عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می دهد، نیست. از معوض بودن عقد بیع می توان نتیجه گرفت که در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد. نتیجه ی دیگر آن که، هر یک از خریدار و فروشنده می تواند اجرای تعهد خود (یعنی تسلیم موضوع عقد) را موکول به اجرای تعهد دیگری نمایند. به این ترتیب که خریدار تا زمانی که مبیع را تحویل نگرفته است از پرداخت پول امتناع نماید. 3- بیع عقدی لازم است: عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد یا طرفین با توافق این حق را ایجاد کرده باشند (از طریق اعمال خیار فسخ قانونی یا اجرای حق فسخ که در شرایط خاص برای طرفین ایجاد می شود) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حاضر هستند می توانند بیعی را که کاملا درست و قانونی واقع شده است برهم بزنند، بدون آنکه دلیل خاصی برای آن داشته باشند. مگر اینکه طرفین حق فسخ قانونی خود را اسقاط کرده باشند که در این صورت دیگر طرفین در مواردی که قانون تعیین کرده است نمی توانند بیع را فسخ کنند. اسقاط خیار فسخ قانونی معمولا با این عبارت انجام می شود 《طرفین با توافق صریح کلیه خیارات خود را اسقاط می نمایند به ویژه خیار غبن فاحش بل افحش》. باید تاکید کرد که اسقاط خیار با این عبارت یا هر عبارت مشابه دیگر باعث اسقاط خیار فسخی که طرفین با توافق به عنوان ضمانت اجرای تخلف از تعهدات و جلوگیری از ورود زیان پیش بینی می نمایند، نخواهد شد.
