گواهی حضور یا عدم حضور؟

گواهی حضور یا عدم حضور؟

۱- مدارک لازم جهت درخواست گواهی

در مواردی که طرفین یک معامله یا قولنامه ای دردفتر مشاور املاک یا در بین خودشان نوشته باشند و تاریخی را به منظور انتقال سند در دفترخانه معین تعیین نموده باشند چنانچه هر یک از ایشان در موعد مقرر نسبت به حضور در دفترخانه اقدام ننماید، به درخواست کتبی شخص حاضر (البته شخص حاضر باید تمام مدارک لازم جهت انجام تکالیف و تعهدات قراردادی خود راهمراه داشته باشد) گواهی لازم از سوی سردفتر در خصوص علت عدم انجام معامله صادر می شود.

آژانس های املاک یا وکلای دادگستری باید دقت لازم در تحریر مبایعه نامه تنظیمی را معمول دارند و بدون قلم خوردگی باشد. اولاً : به شماره دفترخانه ای که مقرر است سندرسمی درآن دفترتنظیم گردد اشاره شود. ثانیاً: تاریخ دقیق انتقال سند باتوجه به توان مالی و باتوافق طرفین درقرارداد تعیین شود. چون این دومورد از مواردی است که درصورت فقدان صدورگواهی فوق را بامشکل مواجه خواهدکرد.جهت تبیین فروض مختلف و شکل گیری دسته بندی صحیح از اشکال صدور گواهی حضور یا عدم حضور باید توجه داشته باشیم که گواهی مذکور می تواند به چهارشکل ذیل صادر شود:

شکل اول: از طرف خریدار و با حضور وی به دلیل عدم حضور فروشنده در دفتر اسنادرسمی علیه فروشنده اخذ گردد.

شکل دوم: از طرف فروشنده و با حضور وی و به دلیل عدم حضور خریدار در دفتر اسنادرسمی علیه خریدار اخذ گردد.

شکل سوم: از طرف خریدار و با حضور وی و علی رغم حضور فروشنده به دلیل عدم انجام تعهدات و عدم تهیه و ارائه مدارک لازم جهت نقل و انتقال علیه فروشنده اخذ گردد.

شکل چهارم: از طرف فروشنده و باحضور وی و علی رغم حضور خریدار به دلیل عدم انجام تعهدات و همراه نداشتن مابقی ثمن علیه خریدار اخذ گردد.

۲- مدارک مورد نیاز خریدار جهت اخذ گواهی

• مبایعه نامه (دستی یا با کدرهگیری) که به امضاء متعاملین رسیده باشد.

• مدارک شناسایی (شناسنامه وکارت ملی)

• چک بانکی به میزان الباقی ارزش معامله (منطبق با متن قرارداد) تهیه و همراه خود جهت ارایه به دفترخانه داشته باشد.الباقی ثمن باید حتمابصورت چک رمزدارباشد.دلیل الزام به ارائه چک بانکی این است که برای سردفترمحرزشودکه خریدارواقعا مابقی مبلغ ثمن رادارد ودرآن لحظه قادربه پرداخت آن می باشد.

۳- مدارک مورد نیازفروشنده جهت اخذگواهی

شامل کلیه مدارکی می باشد که جهت تنظیم سند وانتقال قطعی آن ضروری می باشد البته باید توجه داشته باشیم که مدارک لازم درساختمانهایی با کاربری های گوناگون متفاوت است: 

• مدارک برای املاک با کاربری مسکونی

به جهت اینکه املاک باکاربری مسکونی ازعمده معاملات بازاراملاک می باشند صرفا درخصوص املاک با این نوع کاربری کلام خواهیم گفت:

- مدارک شناسایی ( شناسنامه وکارت ملی)

- سندمالکیت

- قولنامه دستی یا باکدرهگیری امضاشده توسط متعاملین

- بنچاق

- پایان کار

- مفاصاحساب دارایی

- مفاصاحساب نوسازی ازشهرداری

- استعلام بند(ز) مبنی بر عدم بازداشت از اداره ثبت که درحال حاضرتوسط دفترخانه به صورت الکترونیکی اخذ می شود.

گواهی عدم حضور به چه دردی میخورد؟

برگه گواهی حضور یا عدم حضور برگه ای است که می تواند مبنا و مثبت موارد عدیده ای از خسارات و حقوق و مسئولیت ها باشد.بدین معنا که از منظر فروشنده درقراردادهای که ضمانت اجرای عدم انتقال سندرسمی در موعدمقرر به عنوان وجه التزام عدم انتقال با تأخیر در انتقال سند مورد توافق بوده است، او زمانی می تواند وجه التزام عدم انتقال سند و به موازات آن وجه التزام تأخیر در انتقال سند را مطالبه و دریافت نماید که در روز مقرر به همراه کلیه مدارک جهت انتقال سند در دفترخانه تعیین شده حاضر بوده و اما خریدار حاضر نشود و یا درصورت حضور مابقی وجه ثمن را همراه نداشته باشد در اینصورت سردفتر با رویت کارت شناسایی و هویتی بالحاظ توافقات مندرج درقرارداد فی مابین اقدام به صدورگواهی عدم حضور طرف مقابل یا گواهی حضورشخص حاضر می نماید. بنابراین از گرفتن گواهی عدم حضور در دفترخانه غافل نشوید.

گواهی عدم حضور چه زمانی صادرمی شود؟

گواهی عدم حضور زمانی صادرمی شودکه درخواست کننده درحالی که تمام تعهدات خود را انجام داده بادردست داشتن با کلیه مدارک والزامات دردفترخانه حاضرشده وتا پایان وقت اداری منتظربماندوطرف مقابل قرارداد مراجعه نکندیادرحالتی حاضرکه مقدمات انتقال سند را انجام نداده وعدم امکان انتقال سند مرتبط با او باشددراینصورت می توانددرخواست کتبی مبنی برصدورگواهی عدم حضور رابه دفترخانه تقدیم نماید.

گواهی عدم حضور با گواهی حضور چه تفاوتی دارد؟

گاهی اوقات بامواردی بر میخوریم که دفترخانه اعلام می نماید گواهی عدم حضور صادر نمی کند و فقط اقدام به صدور گواهی حضور می نماید. یعنی گواهی نمی کند که یکی از متعاملین نیامده است بلکه گواهی می کند یکی از متعاملین در دفترخانه حاضر شده و تا پایان وقت اداری منتظر بوده است. نتیجه هر دوی این گواهی ها یکسان است زیرا زمانی که به استناد گواهی حضور اقدام به مطالبه خسارت شود محرز است که دارنده ی گواهی حضور در روزِ دفترخانه با دردست داشتن کلیه ملزومات حاضر بوده است و دلیل عدم انتقال سند، عدم حضور طرف مقابل یا عدم ارائه مدارک جهت انتقال سند از سوی او می باشد.

در صورتی که خریدار قصد استفاده از وام خرید خانه را داشته باشند، آیا دفترخانه ای که بانک جهت انجام پروسه ی نقل و انتقال تعیین می کند، می تواند گواهی عدم حضور صادرکند؟ تکلیف دفترخانه ای که درقرارداد تعیین شده چیست؟

گاهی پیش می آید که خریدار قادر به پرداخت تمام ثمن نمی باشد و تصمیم می گیرد که از وام مسکن استفاده کند. البته که این حق خریدار می باشد ولی فروشنده نیز ملزم به پذیرش این درخواست نیست بنابراین بهتر است لزوم استفاده از وام مسکن در مبایعه نامه قیدشود. اگر خریدار میان مدت اعلام کند که قصد استفاده از وام مسکن را دارد و فروشنده نیز همکاری نکند خطر و مسئولیت عدم اجرای تعهدات وعدم حضور در دفترخانه با شخص خریدار خواهد بود و مالک از این حیث مسئولیتی ندارد.

فرض اول- فرضی که پروسه اخذ وام بطور کامل انجام شده است

زمانی که دفترخانه ای از سوی بانک به موجب صدور معرفی نامه مشخص گردیده و پروسه اخذ وام با حضور مالک انجام شود، خریدار باید مجدداً نامه بانک را به دفترخانه ارائه دهد تا دفترخانه روزی را جهت انتقال سند تعیین کند. این زمان ممکن است پیش یا پس از تاریخ توافق شده درقرارداد فی مابین باشد. دراینصورت دفترخانه ای که بانک معرفی نموده و روزی که دفترخانه مذکور تعیین می نماید با توافق ضمنی متعاملین حسب مورد دفترخانه و تاریخ انتقال سند محسوب خواهد شد. بنابراین دفترخانه جدید مکلف به صدور گواهی عدم صدور خواهدبود.

فرض دوم- فرضی که پروسه وام بطورکامل انجام نشده است

اگر پروسه وام بطور کامل انجام نشده باشد دیگر نامه ای خطاب به دفترخانه جهت تعیین زمان حضور و انتقال سند صادرنمی شود، درنتیجه دفترخانه معتمدِ بانک زمانی را برای انجام این امر تعیین نخواهد کرد. بنابراین دفترخانه ای که درقرارداد توافق شده است حق و تکلیف در صدور گواهی عدم حضور را خواهد داشت اما چنانچه گفته شد قادر به انتقال سند نمی باشد. زیرا صرف نظر از مخالفت یا عدم مخالفت بانک تسهیلات دهنده مشکل این است که کلیه استعلام ها و مفاصا حساب ها در پاسخ به معرفی نامه های صادره از دفترخانه دوم صادرشده است.

فرض سوم - البته زمانی که پروسه اخذ وام بطور کامل انجام شود عرفاً خریدار ملزم به ارائه نامه ی بانک جهت تعیین انتقال روز سند می باشد

اما درست تر این است که بگوییم کسی که نامه را از بانک اخذ میکند ملزم و متعهد است آن را به دفترخانه ارائه دهد. ولی اگرنامه مذکور جهت تعیین روز انتقال سند به دفترخانه ارائه نشود و زمان مورد توافق درقرارداد سررسید شود مسئله کمی پیچیده خواهدشد و مورد سوال به این فرض برمی گردد. حتی سوال ها نیز کمی افزایش می یابد. کدام دفترخانه مرجع صدور گواهی عدم حضوراست؟ چه کسی مسئول است ؟ باید به این نکته توجه کرد چون که پروسه وام بطور کامل انجام شده یقیناً مفاصا حساب ها نیز خطاب به دفترخانه تعیین شده ازسوی بانک صادرشده است. پاسخ این است که بدلیل اینکه متعاملین هر دو با رضایت ضمنی و عملی با این توافق که دفترخانه تعیین شده ازسوی بانک اقدامات انتقال سند را انجام دهد، پروسه اخذ وام را تکمیل کرده اند و مفاصا حساب ها نیزخطاب به همین دفترخانه اخذ شده است، باید گفت دفترخانه تعیین شده ازسوی بانک ، مرجع صدور گواهی عدم حضور است ولی زمان انتقال سند همان زمان توافق شده در قرارداد می باشد البته ممکن است عقیده دیگری برخلاف نظر مذکور وجود داشته باشد. اما به دلیل عدم ارائه نامه ی بانک در هرصورت وامی اخذ و دریافت نمی شود و تبعاً چک مابقی ثمن قرارداد نیز تأمین نخواهد گشت و این فروشنده است که حق درخواست گواهی را دارد به همین دلیل بهتر است پس ازانجام پروسه وام خریدار جهت اطمینان از تعیین روز شخصاً نامه ی بانک را به دفترخانه ببرد و روز انتقال سند را مشخص نماید تا دیگر خطرات احتمالی وجود نداشته باشد. اما بهترین راهکار الزام قراردادی همراه با ضمانت اجرای و وجه التزام است یعنی اگر خریدار می خواهد از وام استفاده کند باید در توضیحات قرارداد حتماً قیدشود که مبلغ مشخصی از ثمن قراردادی توسط وام بانک مسکن پرداخت خواهد شد و از سویی دیگر فروشنده به موجب شرط در قرارداد ملزم شود که جهت اخذ وام همکاری کامل نماید.

نکته مهم: درخصوص انجام تعهدات قراردادی ازسوی خریدار مانندپرداخت وجه ثمن یا ازسوی فروشنده تحویل مبیع؛ آیادفترخانه جهت صدورگواهی عدم حضوربه شروط ضمن قرارداد توجه می نماید؟

باید گفت که سردفتر یا دفتریار با توافقات و اختلافات طرفین مبایعه نامه برخوردی نداشته و براساس آنها تصمیم نخواهدگرفت. در دفترخانه مدارک معتبر جهت انتقال سند باید از سوی دوطرف پیش از تاریخ توافق شده فراهم شود که این مدارک از سوی خریدار شامل کارت شناسایی و اصل چک رمزدار و ازسوی فروشنده شامل مدارک شناسایی ،اصل سند و استعلام های فرضی و لازم می شود. بنابراین اگر فروشنده مبیع را تحویل نداده باشد در روز تعیین شده برای حضور در دفترخانه و انتقال سند خریدار نمی تواند به دلیل تحویل نشدن مبیع از انتقال سندبنام خودامتناع کند و نمی تواند مبلغ تعیین شده جهت انتقال سند را به صورت چک رمزدار در تاریخ مورد توافق آماده نکند، در صورت تکمیل بودن استعلام ها مبیع، فروشنده حق درخواست صدور گواهی عدم حضور رادارد. بنابراین درصورت ادعای یکی ازطرفین مبنی بر لزوم تأدیه وجه یا انجام فعلی درصورتی که بین طرفین درخصوص این موضوع توافقی حاصل نشود سردفتر براساس مبلغ ثمن مندرج درمبایعه نامه راجع به صدور یا عدم صدور گواهی عدم حضور اتخاذ تصمیم می کند.