سوالات متداول
پرسش و پاسخ در قرارداد اجاره املاک
این روزها قیمت مسکن قیمت مسکن به گونه ایست که بیشترافراد ترجیح میدهند که به جای خریدخانه اجاره نشین شوند.به همین خاطرآگاهی ازقوانین مربوط به اجاره مسکن ، هم برای صاحب خانه ها، وهم برای مستاجران امری ضروری است. اماباتوجه به تنظیم این قراردادها درآژانس های املاک وظیفه متصدیان آژانس ها ارائه خدمات حقوقی وانعقاد قرارداد به نحو صحیح است. ۱- چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟ اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد. ۲- کدرهگیری چیست؟ ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند. نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد. نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست. نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی. نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.
پرسش و پاسخ انحصار وراثت
۱- آیا در صورت نداشتن استشهادیه شما می توانید استشهادیه تنظیم کنید؟ بله، درصورت تهیه استشهادیه توسط ۳ شاهد در دفترخانه هزینه ۴۰۰ هزارتومان اضافه می شود. ۲- درصورتی که یکی از وراث گواهی انحصار وراثت اخذ کرده باشد ولی هیچ اطلاعاتی دردست نباشد چه باید کرد؟ اگر مطمئن هستید که گواهی انحصار وراثت اخذ شده و شما هیچ اطلاعاتی در مورد شعبه یا کلاسه پرونده ندارید توصیه می شود که به ساختمان مرکزی شورای حل اختلاف تهران مراجعه کنید تا از طریق رایانه یا اسم متوفی یا وراث از شعبه صادرکننده گواهی مطلع شوید. ۳- اگر سالیان قبل اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت کرده باشیم ولی تمام مدارک آن گم شده باشد چه بایدکرد؟ بهتر است قبل از اینکه اعلام کنید گواهی انحصار وراثت اخذ کرده اید دوباره اقدام به صدور گواهی نمایید. ۴- اگر متوفی ساکن گیلان باشد، آیا می توان گواهی انحصار وراثت را از شهر تهران اخذ کرد؟ بر طبق قانون شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی صالح به صدور گواهی است. اما می توانید اعلام کنید که در تهران زندگی می کرده است، در این خصوص کنکاش نخواهد شد. بنابراین اعلام اشتباهی محل فوت متوفی ضمانت اجرایی ندارد. ۵- اگر کسی به صورت عمدی یکی از وراث را در اعلام آن به شورا پنهان کند امکان صدور اخذ گواهی انحصار وراثت وجود دارد؟ بله، گواهی انحصار وراثت صادر می شود ولی اگر گواهی خلاف واقع اخذ گردد مرتکب جرم کلاهبرداری شده است (ماده ۹ قانون تصدیق انحصار وراثت)
پرسش و پاسخ خانواده
پرسش و پاسخ خانواده ۱- چنانچه در درخواست طلاق توافقی و درضمن صدورگواهی عدم امکان سازش زوجین برتقسیط مهریه با اقساط معین توافق نمایند آیاپس ازصدور اجرائیه زوجه می تواند نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن ازطریق مزایده در اجرای احکام نسبت به وصول مهریه اقدام نماید؟ و یا اینکه توقیف اموال زوج به جهت طلاق توافقی غیرممکن است؟ پاسخ : اگرمقصود این باشد که آیا امکان توقیف اموال زوج مازاد بر اقساط تعیین شده درگواهی عدم امکان سازش وجود دارد بایدگفت هرگاه احرازشود زوجه صرفا برای جلب موافقت زوج برای طلاق با وی توافق کرده باشد که مهریه به اقساط پرداخت شود وبرهمین اساس گواهی عدم امکان سازش صادرشود و اجرا شود بنظرمیرسد این امر توافق بر پرداخت اقساطی دین و موجل کردن آن است که دراینصورت توقیف اموال زوج نسبت به مازاد بر اقساط تعیین شده امکان پذیر نیست و موضوع منصرف از تبصره یک ماده ۱۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴ است ودعوای تعدیل (افزایش) اقساط ازسوی زوجه نیز مسموع نیست اما باتوجه به امکان بازداشت زوج درصورت عدم پرداخت اقساط توافق شده طرح دعوای تعدیل (کاهش) اقساط از سوی وی بلامانع است. ۲- آیا شرط ضمن عقد، اگر داماد درآینده خانه خرید و نصف آن مهریه عروس شود صحیح است؟ پاسخ : این شرط باطل است و باید دانست که مالی که هنوز وجود ندارد و فرض براین است که در زمان آینده خریداری خواهد شد نمی تواند به عنوان مهریه درنظرگرفته شود. ۳- اگرشخصی فوت کند و هیچ ورثه ای به غیر از زوج و زوجه نداشته باشد اموالش چه می شود؟ پاسخ : اگرشوهر به تنهایی ورثه باشد تمامی اموال را به ارث خواهد برد اما زن فقط یک هشتم ( درصورت وجود فرزند) یا یک چهارم ( درصورت عدم وجود فرزند) حسب مورد از ترکه (اموال به جامانده از متوفی ) را به ارث می برد ومابقی درحکم اموال بلاوارث است و به حاکم ( دولت ) می رسد. ۴- آیا زن می تواند با یک کاغذ دست نویس ساده مهریه خود را ببخشد؟ پاسخ : در اغلب مواردتعهد در دست نوشته مورد قبول است اما درمورد مهریه زن دست نوشته به دلایلی موردقبول دادگاه نیست. امادرمورد مهریه تاقبل از ثبت عقد امکان بخشش وجود ندارد وقتی زوجه روی یک کاغذ می نویسد من مهریه خودم رابخشیدم وبعد امضا و اثرانگشت می زند این خودش مدرک است.برای اینکه مهریه قابل رجوع نباشد باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و درآنجا درخواست رابه ثبت رسانند به این اقدام اقرارنامه ثبتی می گویند.بعدازثبت نامه ای به دفتر ثبت ازدواج که قبلا ازدواجشان آنجا ثبت شده است نوشته شود تا آنها هم درصفحه ملاحظات عقد نامه مفاد نامه را ثبت کنند.
پرسش و پاسخ سرقفلی و حق کسب و پیشه
نظریه های مشورتی در قالب پرسش و پاسخ ۱. نظریه شماره 4767/7 مورخ 07 / 09 / 1373 «طرح دعوی تعدیل در اجارهبهای مطب و تعدیل آن مانع درخواست تخلیه نیست.» سؤال : در محل مطب، موجر درخواست تعدیل اجارهبها نموده و دادگاه حکم بر تعدیل صادر کرده است. مدتی بعد موجر دادخواستی به خواسته تخلیه به لحاظ انقضای مدت به استناد رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» مصوب سال 1372 تقدیم نموده که در جریان رسیدگی است، آیا منظور از ماده واحده چیست و در شرایطی که موجر قبلا اجارهبهای مورد اجاره را به عنوان اینکه محل کار است تعدیل نموده است آیا در حال حاضر می‌توان آن را طبق قانون سال 1362 تخلیه نمود یا خیر؟ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه طرح دعوی تعدیل اجارهبها از ناحیه موجر و صدور رأی بر تعدیل اجارهبها به عنوان مطب، دلیل بر توافق طرفین در مورد نحوه استفاده از مورد اجاره به عنوان مطب میباشد و مطب پزشکان تابع مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و... خواهد بود آنچه که از بند «ج» ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج»... مصوب 24/11/1372 استنباط می‌شود این است که اگر قراردادی اعم از رسمی یا عادی بین موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی است و چنانچه قراردادی وجود داشته باشد شرایط مقرر فیمابین ملاک عمل است. اگر محل منحصرا برای مطب اجاره شده تابع مقررات بند «ج» و تبصره 1 میباشد و چنانچه علاوه بر مطب، قید محل کسب و پیشه نیز شده باشد تابع قانون سال 1356 خواهد بود. ۲. نظریه شماره 6647/7 مورخ 26 / 10 / 1373 «پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.» سؤال: به موجب ماده 2 مصوبه 07 / 02 / 1366 شورای عالی شهرسازی که در مقام پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینک با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربردی مورد اجاره را بنماید، دادگاه می‌تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین اجتماعی است. به عبارت دیگر تغییر کاربردی در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأماً قابل پذیرش میباشد. ۳. نظریه شماره 70/7 مورخ 29 / 01 / 1374 «الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.» سؤال : مستأجری محل کسبی را سالها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجارهنامه قیده شده استفاده می‌کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجاره تغییر شغل مستأجر پیشبینی نشده و با توجه به مندرجات اجارهنامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.
پرسش و پاسخ تخلیه
نظریه مشورتی در قالب پرسش و پاسخ ۱. چنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه عین مستاجره را صادر کند، آیا دستور مذکور قطعی است یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27 و 31 از قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی است؟ پاسخ : منظور از «آراء» مذکور در ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال 1394، احکام و قرارهای نهایی این شوراست و دستور تخلیه به دلیل آن که حکم یا قرار نیست، از شمول عنوان یادشده خارج و قابل تجدیدنظرخواهی نیست ۲. اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟ پاسخ : هرگاه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارایه سند مالکیت رسمی مدعی شود که عرصه یا اعیان مورد اجاره یا هر دو متعلق به وی است و موجر در زمان درخواست تخلیه مالک عین یا منافع مورد اجاره نبوده است، چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائم‌مقام موجر است، اعتراض وی به دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) است و شورای یادشده با احراز مراتب مذکور نسبت به عدول از دستور صادره اقدام می‌کند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث حکایت از قائم‌مقامی از موجر نداشته باشد، در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذی‌نفع در اعتراض نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را جداگانه در مرجع صالح اقامه کند. تبصره 2 ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1378 هیأت وزیران، در مقام تبیین قائم‌مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند درخواست‌کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی حقی باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1356 است و در صورت ارایه دلایلی، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در مرجع صلاحیتدار اقامه دعوی کند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارایه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد. ۳. اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟ پاسخ : درصورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، مورد مشمول ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و مواد 17و 18 آیین‌نامه اجرایی آن است و مستأجر باید شکایت یا دعوای حقوقی خود را با توجه به نوع حق مورد ادعا به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند؛ ضمن آن که عدول از دستور تخلیه در صورت احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادرکننده بلااشکال است. بنابراین چنانچه مستأجر مدعی آن باشد که دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف مغایر با موازین قانونی بوده و تقاضای عدول از آن را داشته باشد، می‌تواند مراتب را از شورای حل اختلاف صادرکننده دستور تخلیه درخواست کند؛ ولی اگر وی مدعی حقوقی باشد که لازمه رسیدگی به آن طرح دعوای حقوقی یا کیفری است، با لحاظ عمومات از جمله موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف مندرج در ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 مرجع صالح تعیین می‌شود.
پرسش و پاسخ دعاوی ثبتی
پرسش وپاسخ دعاوی ثبتی آیا استماع دعوی خلع ید و اجرت المثل مستلزم ارائه سند مالکیت است یا بدون داشتن سند مالکیت با احراز استحقاق و مالکیت خواهان صدور حکم فاقد اشکال قانونی است؟ استماع دعوی خلع ید طبق رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ اول دی سال 1383 فرع بر ارایه سند مالکیت نیست بلکه احراز و اثبات مالکیت توسط دادگاه مهم است و اگر بدون داشتن سند مالکیت، استحقاق و مالکیت خواهان توسط دادگاه رسیدگی‌‌کننده احراز شود صدور حکم به نفع خواهان فاقد اشکال قانونی خواهد بود. وقتی که دعوی خلع ید از مصادیق رأی وحدت رویه مذکور باشد به طریق اولی دعوی مطالبه اجرت‌المثل مشمول آن رأی خواهد بود زیرا همانطور که سند مالکیت تنها طریق اثبات مالکیت نیست و پس از احراز مالکیت با ادله و اسناد دیگر می‌توان تقاضای خلع ید کرد، در صورتی که استحقاق خواهان در مطالبه اجرت‌المثل ثابت شود مانند موردی که طرف مقابل در دادگاه اقرار به مالکیت خواهان می‌کند یا حکم دادگاه مؤید مالکیت وی است، مطالبه اجرت‌المثل در این موارد، ولو اینکه سند رسمی به نام خواهان نباشد، قانوناً بلااشکال و با رأی وحدت رویه در تعارض نیست.
پرسش و پاسخ مالیات بر ارث
پرسش و پاسخ مالیات بر ارث آیا دولت از ارث سهم دارد؟ مالیات بر ارث ملک قولنامه ای به چه صورت است؟ آیا با گرفتن کدرهگیری اجاره مالیات شامل موجرمیشود؟
نظریه های مشورتی کلیدی انحصار وراثت
سؤال: در مورد ارث با توجه به قسمت اخیر مواد 913، 927 و 938 قانون مدنی سهم پدر و مادر پس از کسر سهم زوجه یا زوج از اصل ترکه میباشد یا از باقیمانده آن؟
پروانه زناشویی
1. برای انجام کارهای مربوط به ثبت ازدواج زن تبعه ایرانی با مرد تبعه خارجی به چه سازمانی مراجعه شود؟ 2. آیا لازم است مرد خارجی گواهی تجرد خود را ارائه دهد؟ 3. آیا ازدواج یک مرد خارجی و زن ایرانی در خارج از ایران امکان‌پذیر است؟ 4. آیا دختر ایرانی برای ازدواج با فرد خارجی باید از پدر خود اجازه بگیرد؟
