ثبتی و ملکی
سرقفلی و حق کسب وپیشه
سرقفلی چیست؟ بسیاری از بازاریان و مردم عادی که به طریقی با مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت درگیر هستند مفهوم این عبارات را به خوبی درک نکردند و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه می‌شوند. سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند. با این بیان فعلی می توان تفاوت و تفکیک حق سر قفلی را با مالکیت متوجه شد از این جهت که مالکیت حقی تمام و کمال است و مالک حق همه گونه تصرف در مال خود را دارد البته به جز استثنائاتی و مشخص است که مالکیت با این حق بسیار متفاوت است زیرا سرقفلی فقط مربوط به بحث اجاره آن هم اجاره اماکن تجاری ست و در اماکن مسکونی حق سر قفلی نداریم.سرقفلی همان حق کسب است که با یکسری تغییرات همراه شده است. این تغییرات عبارتند از: سر قفلی به شکل خودکار، اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس بعد از پایان قرارداد، چنانچه مالک و مستاجر با یکدیگر به توافق نرسند، مستاجر بایستی ملک را تخلیه نماید. حق سر قفلی به طور خودکار ایجاد نمی شود. بنابراین مالک و مستاجر بایستی با یکدیگر در این موضوع توافق نمایند. پس در صورتی که توافقی بین آن ها انجام نشود، مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند ادعایی را داشته باشد. سرقفلی را عموماً به دو نوع تقسیم میکنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی. تعریف حق سرقفلی (سرقفلی واقعی) حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته میشود. سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت میکند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته میشود. دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد. عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است. اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. یا مستأجر میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
خلع ید
دعوای خلع ید چیست و چگونه طرح می شود؟ دعوای خلع ید به عنوان دعوایی اطلاق می شود که مالک مال غیرمنقول ذاتی (اعم از زمین ،باغ و مغازه …) علیه شخصی که به طور غیر قانونی و به نحو عدوانی مال او را تصرف کرده (که اصطلاحاً غاصب شناخته می شود) اقامه می نماید، جهت رفع تصرف غیرمجاز متصرف و تحویل ملک. دعوای خلع ید شامل سه موضوع است : یک نوع دعوای مالکیت (عین و منفعت) است که در آن مالک ملک تقاضای خاتمه دادن به تصرفات غاصب از ملک خود را دارد و منشا آن غصب است و هیچ گونه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. تخلیه ید: یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن خواهان تقاضای خاتمه دادن به ادامه تصرفات خوانده را دارد .تصرفی که برمبنای قرارداد بوده و مدت آن به اتمام رسیده است. تصرف که خود شامل تصرف عدوانی ( ادعایی از سوی متصرف سابق مال غیرمنقول علیه متصرف فعلی بر مال غیرمنقول)ممانعت از حق و مزاحمت می شود. ارکان دعوی خلع ید 1- مالکیت خواهان: برای طرح دعوای خلع ید اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد بحث مالکیت خواهان یا مالک آن ملک است. مالک ملک یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا باید جهت اثبات مالکیت و یا تنفید منشأ انتقال به او از دادگاه اقدام کند و سپس جهت طرح دعوای خلع ید اقامه دعوا نماید. البته به طور همزمان نیز می تواند این دو دعوا را مطرح کند که در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی میکند. ۲- غیرمنقول بودن موضوع دعوا: فقط زمانی می توانید به طرح دعوای خلع ید بپردازید که نسبت به مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه، آپارتمان، تصرف غیرقانونی صورت گرفته باشد. یعنی اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از تصرف شما خارج نماید نمی توانید به طرح این دعوا بپردازید. ۳- استیلاء نسبت به حق غیر و اثبات ید بر مال دیگری: اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام کرد. ۴- عدوانی بودن تصرفات متصرف: صرف تصرف متصرف کافی نمی باشد و باید غیرقانونی بودن تصرف اثبات گردد. حتی اگر در ابتدای ورود قانونی باشد اما ادامه آن به صورت غیرقانونی باشد از موارد طرح این دعوا خواهد بود.همانطورکه اشاره شد ، برای رسیدگی به دعوای خلع ید ابتدائا باید مالکیت صاحب ملک ثابت شود چرا که اگر اصل مالکیت خواهان دعوای خلع ید ،مورد نزاع باشد و دلایل کافی برای اثبات مالکیت (همچون ارائه سند ،شاهد و …) وجود نداشته باشد بدین صورت که اظهارات وی (خواهان) صرفا حاکی از یک ادعا (ادعای مالکیت) باشد که احراز آن نیاز به رسیدگی مستقل داشته باشد.در اینجا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد .و دادگاه به استناد ماده2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می نماید .دوما باید تصرف خوانده برخلاف قانون یا قرارداد و بدون رضایت مالک یا قائم مقام وی باشد.درغیراینصورت طرح دعوای خلع ید با ایراد قانونی مواجه می گردد.سوما موضوع دعوا از اموال غیرمنقول ذاتی باشد (مانند خانه ،مغازه و باغ و …)
قلع و قمع بنا
قلع و قمع بنا از عنوان دعوای قلع و قمع می توان به صراحت به این نتیجه رسید که این دعوا مخصوص اموال غیرمنقول بوده و اساساً طرح دعوای قلع و قمع در خصوص اموال منقول کاربرد ندارد. این دعوی از مهم ترین و شایع ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که با تغییر و تحول قوانین موضوعه نوع دعوای خلع ید از حیث مالی و غیر مالی بودن و چگونگی تقویم ان دستخوش تغییراتی شده است و نهایتا در مقطعی به لحاظ حدوث اختلاف و استنباط های متفاوت محاکم از ماده 7 قانون تشکیل دادگاه های حقوقی 1و2 منجر به صدور رای وحدت رویه در دیوان عالی کشور به شماره 585-13/7/1372 شد این وضع ادامه داشت تا اینکه در ماده 3 قانون وصول برخی از درامدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال 1374 چنین مقرر گردید« در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود قید مینماید، لیکن از نظر هزینه دادرسی باید ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود» با وضع این ماده که تاکنون در دادگاه های عمومی حکومت دارد: اولا : کلیه دعاوی خلع ید از اعیان غیر منقول اعم از اینکه اختلاف در اصل مالکیت وجود داشته باشد یا خیر ، مالی تلقی میشود. ثانیا: نصاب خواسته از حیث قطعی و قابل تجدید نظر بودن رای ، همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین کرده است. ثالثا: تمبر هزینه دارسی این گونه دعاوی صرف نظر از میزان تقویم خواسته منحصرا بر مبنای قیمت منطقه ای ملک میباشد. لازم به ذکر است اگر در دعوی خلع ید اختلاف در مالکیت وجود نداشته باشد،موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است و دادگاه صالح به رسیدگی نمیباشد ارکان دعوای قلع و قمع بنا : الف) مالکیت رسمی خواهان ب) عدوانی بودن تصرفات خوانده
املاک قولنامه ای
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما میتواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود . وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟ زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
تخلیه املاک تجاری و املاک مشاع
در مورد روابطی که بین موجر و مستاجر در اماکن تجاری حادث می شود کاملا متفاوت از موضوع اماکن مسکونی می باشد و دارای پیچیدگی هایی است که رسیدگی به آن وقت و دقت بیشتری را می طلبد؛ در رسیدگی به دعاوی حقوقی تخلیه از اماکن تجاری بایستی در دادگاه حقوقی و با انجام تشریفات لازم از جمله تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی مرتبط با آن صورت بگیرد. نکته قابل توجه این است که در اماکن تجاری که بین آنها قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد و یا اینکه بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد تفاوت وجود خواهد داشت. برای همین دادگاه با تعیین وقت رسیدگی از موجر و مستاجر ملک تجاری دعوت می کند تا در جلسه دادرسی حضور پیدانمایند و سپس در جلسه رسیدگی، دادگاه به وضعیت ملک، حق سرقفلی مستاجر، حق کسب و پیشه و حقوق مکتسبه مستاجر در ملک توجه می نماید و پس از بررسی محتویات در صورت احراز شرایط قانونی، مبادرت به صدور حکم تخلیه نسبت به ملک تجاری اتخاذ تصمیم می نماید. تخلیه املاک مشاعی در جایی که دعوای تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.درچنین حالتی یا بایستی به درخواست یکی ازشرکاء مستاجر را ازتمام عین مستاجره خارج نمود.یا درخواست یکی ازشرکا را نپذیرفت وسهم او را نیز همچنان درتصرف مستاجر باقی گذارد.حق مالکیت هرشریک منتشر درهمه اجزاء مال مشاع ومخلوط با حقوق سایر شریکان است.وپیش از افراز سهام،هیچ شریکی نمیتواند ادعا کند که بخش معین از مال مشاع،هرچند ناچیز،حق انحصاری دارد.به همین دلیل است که هیچ شریکی بدون اذن دیگران حق تصرف درمال مشاع را ندارد.وطبق ماده۴۷۵ قانون مدنی شریک میتواند سهم خود را اجاره دهد.لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است. بنابراین همانطورکه شریک،چنین حقی را دارد که ازتصرف شریک دیگر در مال مشاع جلوگیری کند.حق درخواست تخلیه ملک از دست مستاجر او را هم دارد.
اثبات مالکیت
اعلام مالکیت ملک اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید. دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید. در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند. دعوی اثبات مالکیت صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول (ملک فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک) قابل طرح خواهد بود و اموال منقول نظیر خودرو و نیز اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک (ملک دارای سند رسمی) نمیتواند موضوع دعوی اثبات مالکیت قرار گیرد.
ابطال سندمالکیت و سند معارض
ابطال سندمالکیت سند مالکیت نوعی از انواع سند رسمی است که با تشریفاتی در دفاتر اداره ثبت و اسناد و املاک در مورد اموال غیر منقول به مالک داده می شود. هر سندی سند مالکیت به حساب نمی آید.دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود. بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد. ابطال سند رسمی، صرفاً، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است. روند رسيدگي به دعوای ابطال سند پس از تكميل دادخواست، با تعيين زمان جلسه دادرسي، اين زمان به طرفين دعوا ابلاغ شد. طرفين دعوا نيز متعاقبا در روز تعيين‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لايحه تقديمي مستند كرد. خوانده پرونده نيز در دفاع از خويش به قاضي پرونده اظهار کرد كه مورث در كمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با كمال رضايت به وي منتقل كرده است و به هيچ وجه فريب و نيرنگي نيز حادث نشده است.
تخلیه ملک در شرایط کرونا
تخلیه ملک در شرایط کرونا با حاکم شدن بیماری کرونا در جهان، زندگی انسان و به دنبال آن قوانین جاری بر روابط انسان ها دستخوش تغییرات شد، که قواعد حاکم بر روابط موجر و مستاجر خود مصداقی از این تغییرات بوده که در ادامه به مصوبه ستاد مبارزه با کرونا می پردازیم: با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آنها به اتمام می رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید میشود. موارد ذیل از شمول این حکم مستثنی است:
حکم تخلیه ملک
دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟ چنانچه قصد تهیه دستور تخلیه را دارید، بهتر است این را بدانید که این دستور بعد از تقاضا و بررسی های کوتاه شواهد، صادر می شود. چنانچه در خصوص حکم تخلیه شرایط اندکی فرق دارد. حکم تخلیه نهایت تا بیست روز بعد از صدورحکم، حق تجدید نظر خواهد داشت. در صورتی که بعد از این مدت نیز حکم به نفع صاحب ملک باشد، باید در ادامه راه صدور اجرائیه را درخواست کند. بعد از این کار ده روز دیگر برای اعتراض در نظر گرفته شده است. چنانچه بعد از صدور اجرائیه اعتراضی نسبت به آن وارد نشود و یا اعتراضی که شده است، پذیرفته نشود، مستاجر مجبور به تخلیه ملک خواهد بود.
