ثبتی و ملکی
الزام به تنظیم سند
با توجه به قانون ثبت کشور ما ثبت کلیه عقود راجع به عین و یا منافع که سابقه ثبتی ندارند اجباری می باشد. و متاسفانه اگر معاملات در خصوص ملک بصورت عادی تنظیم شود تا زمانیکه بصورت تنطیم سند رسمی نباشد در محاکم و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اما در چنین حالاتی طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک به تنطیم سند رسمی را بخواهد. در کل اگر زمان مشخصی جهت انتقال سند در قراردادها پیش بینی نشده باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه داد.
پیش فروش آپارتمان
یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد، پیش فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مساله سر منشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این بخش قصد داریم مطلبی جامع و البته کاربردی درباره ی مقررات پیش فروش آپارتمان را که در حرفه مشاوره ی املاک، مشاوره ی حقوقی آژانس های املاک و وکالت در دعاوی ملکی کاربرد دارد به شما دوستان عزیز ارائه نماییم: نکات و مراحل قانونی پیش فروش اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهم ترین فرایندهای قانونی پیش فروش آپارتمان به شمار می رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه ی فنی مستقل و جداگانه برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل آپارتمان در آن درج شده است، پس از اخذ اجازه تبلیغات، برای پیش فروش واحدهای در حال ساخت خود تبلیغ کرده و برای جذب پیش خریدار اقدام به درج آگهی نماید. طبق قانون پیش فروش آپارتمان، تمام مراحل مکتوب پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و مبایعه نامه در آژانس های املاک ممنوع است. برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته ی مهم این است که براساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد. تذکر بسیار مهم: بارها از برخی همکاران و مدیران قرارداد ها شنیده ایم که می گویند: 《در صورتی که کد پستی یک واحد تعیین شده باشد می توانیم برای واحد در حال ساخت کد رهگیری اخذ نماییم بنابراین قرارداد واحد دارای کد پستی را در قالب مبایعه نامه می نویسیم نه در قالب پیش فروش》. اما انجام این اقدام تفاوتی در اثر ایجاد نمی کند و در صورتی که موضوع به اختلاف منتهی شود، قاضی این قرارداد را که در قالب مبایعه نامه تنظیم شده است، یک قرارداد پیش فروش، فاقد شرایط قانونی، می داند اگرچه در قالب مبایعه نامه نوشته شده باشد. بنابراین کلیه معاملات قبل از اخذ پایان کار کلی ساختمان، پیش فروش محسوب می شود حتی اگر در قالب مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری منعقد گردیده و حسب مورد برای آن کد رهگیری اخذ شده باشد. و اما نکته مهم دیگر این است که جرم بودن پیش فروش بدون رعایت شرایط قانونی منوط به این امر نیست که پیش فروشنده در روند ساخت، تخلف کرده و خلف وعده نماید. اما بدیهی است زمانی که سازنده اقدام به پیش فروش بر خلاف مقررات قانونی نماید و در وعده زمانی و منطبق با توافق، آپارتمان را تحویل پیش خریدار بدهد، اختلافی حاصل نخواهد شد در نتیجه قرارداد مذکور به هیچ مرجعی ارائه نمی گردد. اما در صورتی که بعد از تحویل آپارتمان پیش فروش شده پیش خریدار به هر نیتی از مراجع ذی صلاح نسبت به پیش فروش اقدام نماید، قطعا جرم پیش فروش منتفی است زیرا آپارتمان موجود بوده و فرض قانون پیش فروش آپارتمان ها که حمایت از پیش خریدار است قابل تصور نبوده و جرم قابل پیگرد نخواهد بود.
گواهی حضور یا عدم حضور؟
۱- مدارک لازم جهت درخواست گواهی درمواردی که طرفین یک معامله یا قولنامه ای دردفتر مشاور املاک یا در بین خودشان نوشته باشند و تاریخی را به منظور انتقال سند در دفترخانه معین تعیین نموده باشند چنانچه هر یک از ایشان در موعد مقرر نسبت به حضور در دفترخانه اقدام ننماید، به درخواست کتبی شخص حاضر (البته شخص حاضر باید تمام مدارک لازم جهت انجام تکالیف و تعهدات قراردادی خود راهمراه داشته باشد) گواهی لازم از سوی سردفتر در خصوص علت عدم انجام معامله صادر می شود. آژانس های املاک یا وکلای دادگستری باید دقت لازم در تحریر مبایعه نامه تنظیمی را معمول دارند و بدون قلم خوردگی باشد. اولاً : به شماره دفترخانه ای که مقرر است سندرسمی درآن دفترتنظیم گردد اشاره شود. ثانیاً: تاریخ دقیق انتقال سند باتوجه به توان مالی و باتوافق طرفین درقرارداد تعیین شود. چون این دومورد از مواردی است که درصورت فقدان صدورگواهی فوق را بامشکل مواجه خواهدکرد.جهت تبیین فروض مختلف و شکل گیری دسته بندی صحیح از اشکال صدور گواهی حضور یا عدم حضور باید توجه داشته باشیم که گواهی مذکور می تواند به چهارشکل ذیل صادر شود: شکل اول: از طرف خریدار و با حضور وی به دلیل عدم حضور فروشنده در دفتر اسنادرسمی علیه فروشنده اخذ گردد. شکل دوم: از طرف فروشنده و با حضور وی و به دلیل عدم حضور خریدار در دفتر اسنادرسمی علیه خریدار اخذ گردد. شکل سوم: از طرف خریدار و با حضور وی و علی رغم حضور فروشنده به دلیل عدم انجام تعهدات و عدم تهیه و ارائه مدارک لازم جهت نقل و انتقال علیه فروشنده اخذ گردد. شکل چهارم: از طرف فروشنده و باحضور وی و علی رغم حضور خریدار به دلیل عدم انجام تعهدات و همراه نداشتن مابقی ثمن علیه خریدار اخذ گردد. ۲- مدارک مورد نیاز خریدار جهت اخذ گواهی • مبایعه نامه (دستی یا با کدرهگیری) که به امضاء متعاملین رسیده باشد. • مدارک شناسایی (شناسنامه وکارت ملی) • چک بانکی به میزان الباقی ارزش معامله (منطبق با متن قرارداد) تهیه و همراه خود جهت ارایه به دفترخانه داشته باشد.مابقی ثمن باید حتمابصورت چک رمزدارباشد.دلیل الزام به ارائه چک بانکی این است که برای سردفترمحرزشودکه خریدارواقعا مابقی مبلغ ثمن رادارد ودرآن لحظه قادربه پرداخت آن می باشد. ۳- مدارک مورد نیازفروشنده جهت اخذگواهی شامل کلیه مدارکی می باشد که جهت تنظیم سند وانتقال قطعی آن ضروری می باشد البته باید توجه داشته باشیم که مدارک لازم درساختمانهایی با کاربری های گوناگون متفاوت است: • مدارک برای املاک با کاربری مسکونی به جهت اینکه املاک باکاربری مسکونی ازعمده معاملات بازاراملاک می باشند صرفا درخصوص املاک با این نوع کاربری کلام خواهیم گفت: - مدارک شناسایی ( شناسنامه وکارت ملی) - سندمالکیت - قولنامه دستی یا باکدرهگیری امضاشده توسط متعاملین - بنچاق - پایان کار - مفاصاحساب دارایی - مفاصاحساب نوسازی ازشهرداری - استعلام بند(ز) مبنی بر عدم بازداشت از اداره ثبت که درحال حاضرتوسط دفترخانه به صورت الکترونیکی اخذ می شود.
ارکان عقد رهن
این عقد واجد قواعد عمومی است که در دیگر عقود نیز تا به حال دیده ایم １- ایجاب و قبول؛ به معنای اعلام یک نفر برای به رهن دادن یک مال و قبول طرف دیگر به هر نحوی ( با زبان یا با گرفتن مال به صورت عملی یا امضای قرارداد رهن و ...) است. معمولا ایجاب از سوی بدهکار است و طلبکار قبول می کند. ２- لزوم قبض؛ هر گاه مال مورد رهن به گونه ای در اختیار طلبکار قرار بگیرد که عرفاً توان او برای استفاده از مال و احیاناً فروش آن تامین شود، در حقیقت قبض مال تحقق یافته است. در کنار کلمه ی قبض کلمه دیگری نیز وجود دارد این کلمه تسلیم نام دارد. وقتی که طلبکار مال مورد رهن را در اختیار می گیرد یا بدهکار آن را در اختیار طلبکار قرار می دهد به این در اختیار قرار گرفتن تسلیم می گویند. بدهکار مال را تسلیم می کند و طلبکار آن را قبض می کند. ３- اذن راهن؛ راهن ( رهن دهنده) حتماً باید رضایت و اجازه ی خود را برای دسترسی طلبکار به مال مورد رهن اعلام کند و عقد رهن صرفاً با ایجاب و قبولی که پیش تر گفتیم منعقد نمی شود و تا اعلام اجازه ی رهن دهنده متوقف می ماند. به عبارت دیگر، عقد رهن در صورتی منعقد می شود که پس از ایجاب و قبول، مال مورد رهن با اجازه و اذن بدهکار، در اختیار طلبکار قرار بگیرد. ４- اهلیت؛ به معنای دارا بودن شرایط عمومی طرفین برای تحقق عقد است که در قانون چنین آمده:« برای این که متعاملین، اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.» ５- توکیل؛ همان طور که تمام عقد می تواند به وکالت انجام پذیرد، هرکدام از رهن دهنده یا رهن گیرنده می توانند وظیفه ی خود را (تسلیم مال، قبض مال) به وکیل خود یا وکیلی بسپارند که مورد تایید هر دو باشد. عقد رهن دارای چهار وصف است １- عقد تبعی: یعنی ابتدا باید دین یا بدهی ای وجود داشته باشد که به تبع آن، تضمینی مالی به وثیقه داده شود؛ برای مثال نمی توان برای دِینی در آینده وثیقه داد. همین طور با پرداخت دِین نیز حق مرتهن ( رهن گیرنده ) نسبت به مال مورد رهن از بین خواهد رفت. ２- عقد عینی: طبق قانون مدنی مال باید حتما به مرتهن یا شخص دیگری که تعیین می کنند، تسلیم شود و قبل از ایجاد دسترسی برای طلبکار یا به عبارت دیگر قبل از این که مال مورد رهن در اختیار طلبکار قرار نگیرد، این عقد واقع نخواهد شد. ３- عقد از سوی راهن ( رهن دهنده ) لازم و از سوی مرتهن ( رهن گیرنده ) جایز است: معنی این جمله در قانون مدنی آمده است:《 عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را برهم بزند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.》 پس عقد لازم به این معناست که هیچ یک از طرفین نمی توانند عقد را به هم بزنند و عقد جایز به این معناست که هرکدام از طرفین، هرگاه بخواهند می توانند عقد را برهم بزنند. ４- عقد رهن تجزیه ناپذیر است: هرگاه فردی برای مثال نیمی از دین خود را ادا کند نمی تواند به این بهانه، نیمی از مال مورد رهن را نیز آزاد کند و کل مال تا ادا شدنِ کاملِ دین، در رهن باقی می ماند.
ده نکته طلایی در قرارداد اجاره املاک
این روزها قیمت مسکن به گونه ایست که بیشترافراد ترجیح میدهند که به جای خریدخانه اجاره نشین شوند.به همین خاطرآگاهی ازقوانین مربوط به اجاره مسکن ، هم برای صاحب خانه ها، وهم برای مستاجران امری ضروری است. اماباتوجه به تنظیم این قراردادها درآژانس های املاک وظیفه متصدیان آژانس ها ارائه خدمات حقوقی وانعقاد قرارداد به نحو صحیح است. ۱- چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟ اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد. ۲- کدرهگیری چیست؟ ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند. نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد. نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست. نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی. نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.
مزایده و ابطال عملیات اجرایی
مزایده چیست؟ مزایده به معنای این است که مالی در معرض فروش قرار داده شود و هر خریداری که قیمت بیشتری را پیشنهاد بدهد، میتواند آن مال را تملک نماید. در حقیقت می توان اینگونه بیان نمود که مزایده فرآیندی است که به موجب آن اموال متعلق به بخش دولتی یا خصوصی بفروش گذاشته شده و با بالاترین قیمت پیشنهادی بفروش میرود. مزایده در چه مواقعی انجام می گیرد؟ زمانی که فردی در محکمه محکوم می گردد، باید در مهلت مقرر شده، نسبت به پرداخت محکوم به (آنچه بدان محکوم شده است) اقدام نماید و چنانچه محکوم به را نپردازد در این صورت محکوم له می تواند با معرفی اموال محکوم علیه در جهت توقیف اموال وی اقدام نماید. پس از اینکه اموال اعم از منقول و غیر منقول محکوم علیه، توقیف گردد در معرض فروش قرار می گیرند که در این مواقع مستند به ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی لازم است که فروش اموال از طریق مزایده به عمل بیاید. تشریفات مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱: « در مواردی که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.» این آگهی به ترتیب زیر منتشر و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب میشود. انتشار آگهی در مزایده به چه صورت است؟ مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. نشر آگهی به دو گونه است: ۱- آگهی در روزنامه؛ به موجب ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی: آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی، یک نوبت منتشر شود. هر یک از طرفین می‌توانند تقاضا کنند که آگهی در این خصوص، فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود. ۲- الصاق آگهی؛ اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰,۰۰۰ (بیست هزار) تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه می شود. همچنین لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود. نکته مهم : مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده نباشد، میتوان مزایده را باطل کرد.
وجه التزام و تعیین خسارت قراردادی
وجه التزام چیست؟ وجه التزام مبلغی است که از سوی طرفین قرارداد در قرارداد نوشته می شود تا هر یک از طرفین که به تعهد خود در موعد مقرر عمل ننماید، می بایست مبلغی را به عنوان جریمه تأخیر پرداخت نماید. فی الواقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای تخلف از انجام تعهد در قرارداد می باشد. هر یک از طرفین قرارداد که در موعد مقرر به تعهد خود عمل ننماید، طرف دیگر می تواند دادخواست مطالبه وجه التزام را ارائه نماید. در دعوای مطالبه وجه التزام، خواهان دعوا کسی است که تعهد به نفع او شده است و خوانده دعوا نیز کسی است که می بایست تعهد را انجام داده ولی به تعهد خود عمل نکرده است. پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت وجه التزام و قطعی شدن آن، به درخواست خواهان اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. در این مرحله می بایست در ابتدا در صورت اطلاع، اموال خوانده به دادگاه جهت توقیف معرفی گردد و در صورت عدم اطلاع و شناسایی آنها، خواهان می تواند درخواست اخذ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک، بانک مرکزی، راهنمایی و رانندگی و همراه اول را جهت شناسایی اموال، بنماید. در صورتی که مالی از محکوم علیه (خوانده) شناسایی نگردد، می توان درخواست جلب او را نمود. نوع دعوای وجه التزام مطالبه وجه پیش بینی شده در قرارداد، یک پرونده حقوقی است و جز پرونده‌های کیفری نمی‌باشد؛ لذا کیفری معنایی ندارد. انواع وجه التزام / انواع خسارت‌های قراردادی متعهد به دو صورت ممکن است از تعهد خود تخلف کند: ۱- متعهد به کلی تعهد خود را انجام ندهد. در این صورت ممکن است در قرارداد یک مبلغ کلی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد و وجه التزام تعیین شده باشد.به این خسارت عدم انجام تعهد گفته میشود. ۲- متعهد تعهد خود را با تاخیر انجام دهد. در این صورت ممکن است در قرارداد برای هر روز تاخیر مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین شده باشد.به این خسارت تاخیر در انجام تعهد گفته میشود. خسارت قراردادی چیست؟ زمانی که به شما از بابت یک معامله یا قرارداد خسارتی وارد میشود، شما می‌توانید مطالبه خسارت نمایید. این خسارت به دو شکل است. گاهی این خسارت را در قرارداد خود پیش بینی کردید، که به آن خسارت قراردادی یا همان وجه التزام قرارداد گفته میشود. گاهی نیز در قرارداد پیش بینی نشده است که به آن خسارت قانونی گفته میشود. در نتیجه وجه التزام همان خسارت قراردادی است و تفاوتی با یکدیگر ندارند. شرایط دریافت وجه التزام و خسارت قراردادی چیست؟ در صورتی که قرارداد شما به درستی تنظیم شده باشد و در آن وجه التزام پیش بینی شده باشد، شما می‌توانید آن را مطالبه نمایید. مطالبه خسارت قراردادی میتواند همراه با خواسته دیگری در دادگاه مطرح شود و هم می‌توانید به تنهایی از دادگاه مطالبه نمایید.
وکالت فروش ملک و خطرات آن
وکالت نامه چیست؟ به قراردادی که بین وکیل و موکل او تنظیم شده و اختیارات وکیل را در رابطه با موکل تعیین کرده و شامل شروطی از جمله حدود اختیارات وکیل است، وکالت نامه می گویند. وکالت نامه بر دو نوع است: وکالت مطلق : در این نوع وکالت نامه، موکل فرد را برای تمامی امور وکیل کرده و تمامی کارهای اداری و مالی به او سپرده می شود. وکالت مقید: شخص وکیل در موارد مشخص و معین وکالت داشته و حدود اختیارات او در همان حد می باشد. دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه ● زمانی که سند ملک موجود نیست. ● سند ملک مفقود شده باشد. ● سند ملک در رهن بانک باشد. ● به دلیل نوساز بودن ملک، سند تفکیکی آن هنوز صادر نشده باشد. ● فروشنده خود را از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک برهاند. ● هزینه بر بودن انتقال سند. ● عجله خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک. مدارك لازم جهت تنظيم وكالتنامه فروش ملك 1- سند مالكيت منگوله دار يا تك برگی 2- بنچاق انتقال ملك به نام موكل (مالك فعلی ) 3- شناسنامه و كارت ملي مالك 4- كپی شناسنامه و كارت ملی وكيل (در صورتی كه كپی مدارك وكيل نباشد به اظهار موكل طبق مشخصات اعلامی از طرف وی سند تنظيم می گردد) مدت در وکالتنامه یکی از موارد ضروری که در وکالت باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد. زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد. چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل میشود.
تعویض شناسنامه بعداز طلاق توافقی
تعویض شناسنامه بعد از طلاق توافقی تعویض شناسنامه بعد از طلاق به معنای پنهان کردن ازدواج یا ازدواج های قبلی نیست بلکه صرفا به عنوان یک اقدام جهت حفظ حریم شخصی و خصوصی افراد به حساب می آید . کسی که نیت ازدواج دوم یا سوم دارد باید زندگی گذشته خود را از شریک زندگی آینده اش پنهان کند که البته برای طرف مقابل هم می تواند از ثبت احوال استعلام بگیرد و گذشته خصوصی همسرش مطلع گردد در حال حاضر چندین سازمان و نهاد خصوصی و دولتی به صورت آنلاین با ثبت احوال همکاری می کنند تا با آسانی هرچه تمام تر زوجین بتوانند استعلام گذشته یکدیگر را بگیرند . طلاق قبل از رابطه جنسی رخ داده باشد البته اگر دختر در دوران عقد طلاق بگیرد و باکره باشد و با حکم دادگاه شناسنامه را تعویض کند و نام همسر را از آن حذف کند از آنجایی که وی باکره است عنوان فریب در ازدواج محسوب نمی‌شود». طلاق بعد از رابطه جنسی رخ داده باشد در این حالت اداره ثبت احوال از حذف نام همسر سابق از شناسنامه خودداری می کند. اما در رویه عملی برای این عمل راهکارهایی وجود دارد که وکیل متخصص ثبت احوال گروه وکلای عدل جو برای این موارد انجام می دهد. در مواردی که زنی خواهان حذف نام همسر سابق خود باشد باید فردی را به عنوان خواستگار به یکی از دفاتر ثبت ازدواج و طلاق معرفی کند و گواهی سر دفتر را مبنی بر خواستگاری و تمایل به عقد از سوی طرفین را به ثبت احوال ارائه دهد. در این صورت با این اقدام ثبت احوال شناسنامه المثنی صادر می کند و نام همسر سابق را در آن ذکر نمی کند.
