قلع و قمع بنا

این دعوی از مهم ترین و شایع ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که با تغییر و تحول قوانین موضوعه نوع دعوای خلع ید از حیث مالی و غیر مالی بودن و چگونگی تقویم ان دستخوش تغییراتی شده است

قلع و قمع بنا

از عنوان دعوای قلع و قمع می توان به صراحت به این نتیجه رسید که این دعوا مخصوص اموال غیرمنقول بوده و اساساً طرح دعوای قلع و قمع در خصوص اموال منقول کاربرد ندارد.

این دعوی از مهم ترین و شایع ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که با تغییر و تحول قوانین موضوعه نوع دعوای خلع ید از حیث مالی و غیر مالی بودن و چگونگی تقویم ان دستخوش تغییراتی شده است و نهایتا در مقطعی به لحاظ حدوث اختلاف و استنباط های متفاوت محاکم از ماده 7 قانون تشکیل دادگاه های حقوقی 1و2 منجر به صدور رای وحدت رویه در دیوان عالی کشور به شماره 585-13/7/1372 شد این وضع ادامه داشت تا اینکه در ماده 3 قانون وصول برخی از درامدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب سال 1374 چنین مقرر گردید« در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود قید مینماید، لیکن از نظر هزینه دادرسی باید ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود»

با وضع این ماده که تاکنون در دادگاه های عمومی حکومت دارد:

اولا : کلیه دعاوی خلع ید از اعیان غیر منقول اعم از اینکه اختلاف در اصل مالکیت وجود داشته باشد یا خیر ، مالی تلقی میشود.

ثانیا: نصاب خواسته  از حیث قطعی و قابل تجدید نظر بودن رای ، همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین کرده است.

ثالثا: تمبر هزینه دارسی این گونه دعاوی صرف نظر از میزان تقویم خواسته منحصرا بر مبنای قیمت منطقه ای ملک میباشد.

لازم به ذکر است اگر در دعوی خلع ید اختلاف در مالکیت وجود نداشته باشد،موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است و دادگاه صالح به رسیدگی نمیباشد

ارکان دعوای قلع و قمع بنا : 

الف) مالکیت رسمی خواهان

ب) عدوانی بودن تصرفات خوانده

تفاوت قلع و قمع بنا با تخریب :

نکته ی قابل توجه در این مبحث این است که ،قلع و قمع با تخریب نیز متفاوت است .

تخریب به معنای ویران کردن و خراب کردن است که با اجبار و سوء نیت همراه با جنبه منفی است ولی قلع و قمع بنا در آراء قضایی مشاهده می شود و توام با اختیار محکوم له و عاری از جنبه منفی است.

دعوای قلع و قمع نوعی از شایع ترین دعاوی است که مستلزم تقدیم دادخواست خواهان در مراجع قضایی است .این دعوی مستقل و جدا از دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی قابل طرح می باشد و معمولاً هم میتواند همراه با خواسته خلع ید و رفع تصرف انجام شود این در صورتی است که همچنین می تواند فارق از هر عنوان دیگر قابل رسیدگی قضایی باشد .این نوع دعوی تنها قابل طرح در دادگاه های حقوقی نمی باشد بلکه ممکن است در نتیجه یک شکایت کیفری نیز به عنوان یک مجازات مستقل یا تبعی و تکمیلی مورد حکم قرار گیرد.

طرفین دعوای قلع و قمع بنای غیر مجاز :

خواهان: در دعوای قلع و قمع کسی است که در ملک او به صورت غیر قانونی ، احداث بنا یا کاشت درخت کرده است

خوانده دعوی : شخصی که در ملک دیگری اقدام به احداث بنا کرده و یا درخت کاشته است ، خوانده محسوب می شود.

لازم به ذکر است که امکان طرح دعاوی دیگری که ارتباط کامل با موضوع قلع و قمع دارند در دادخواست وجود دارد . نظیر دعاوی خلع ید و یا رفع تصرف عدوانی

مرجع قضائی صالح برای رسیدگی به دعوای قلع و قمع :

بسته به اینکه قلع و قمع به‌عنوان یک شکایت کیفری یا دادخواست حقوقی مطرح شود مرجع قضائی صالح به رسیدگی نیز متفاوت خواهد بود.

الف) مرجع قضائی صالح برای قلع و قمع در امور کیفری:

متهم و شرکاء و معاونین جرمی که خواستۀ قلع و قمع را برای شاکی یا خواهان به وجود می‌آورد در دادگاهی محاکمه می‌شوند که جرم در حوزه آن واقع شده باشد بنابراین دادگاه محل وقوع تغییر کاربری غیرمجاز یا محل وقوع مال غیرمنقول مورد تصرف، صلاحیت رسیدگی به جرائم مربوطه را دارد و دادسرایی که در معیت این دادگاه انجام‌وظیفه می‌کند صالح برای انجام تحقیقات و صدور قرار جلب دادرسی است. در این خصوص و با توجه به ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و مستنداً به ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی و مواد ۲۹۴ و ۳۰۱ قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی به جرم تغییر کاربری یا شکایات تصرف در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ می‌باشد.

ماده ۲ قانون جلوگیری از تصرف عدوانی نیز تصریح دارد که: «دادستان شهرستان محل وقوع مال یا دادرس دادگاه بخش مستقل و سیار به قائم‌مقامی دادستان در حوزه صلاحیت خود مکلف‌اند به شکایات شاکی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نمایند.

ب ) مرجع قضائی صالح برای قلع و قمع در امور حقوقی:

در دعوای حقوقی خواهان باید بداند کدام مرجع قضائی صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد تا دعوای خود را به آن مرجع تقدیم نماید در این خصوص رسیدگی بدوی به دعاوی قلع و قمع از نظر صلاحیت محلی مطابق ماده ۱۲ ق.آ.د.م. در صلاحیت دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است ماده مذکور بدین شرح تعیین تکلیف نموده است: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»

روند رسیدگی به قلع و قمع:

از مهم ترین اصولی که می تواند متضمن موفقیت در نتیجه یک دعوا باشد، طی کردن طرق صحیح رسیدگی به دعوا است.هر دعوایی برای رسیدن به نتیجه مطلوب نیازمند برداشتن گام های دقیق و به موقع در روند رسیدگی است که دعوای قلع و قمع هم از آن مستثنی نیست.

اولین گام در رسیدگی به این دعاوی احراز مالکیت فردی است که به عنوان خواهان اقامه دعوا می کند که جهت احراز مالکیت باید از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک استعلام صورت بگیرد تا محرز شود که ملک در حقیقت متعلق به خواهان است.

پس از احراز این مورد قرار کارشناسی برای محاسبه خسارت و… صادر می گردد. که البته باید حق الزحمه کارشناس پرداخت شود و در غیر اینصورت قرار کارشناسی ابطال می گردد . پس از پرداخت هزینه های مقرر، وقت جهت تحقیق و معاینه محل تعیین می گردد و سپس وقت نظارت برای کارشناس تعیین می گردد، کارشناس در محل مورد نظر حضور پیدا میکند و امر کارشناسی را انجام می دهد و در نهایت اگر اعتراضی به قرار کارشناسی صورت نگیرد دادگاه اقدام به صدور رای می نماید.

چه بسا دعاوی بوده اند که نظر کارشناس به درستی صورت نگرفته است و متقاضیان به نظر کارشناس به دلیل عدم آگاهی از حق اعتراض ،ایرادی وارد نکرده اند در حالیکه می توان به نظر کارشناس اعتراض کرد.

هزینه دادرسی دعوای قلع وقمع :

مستنبط از بند ۱ ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی این است که اولاً: دعوی قلع بنا، مالی است؛ ثانیاً: بهای بنایی که قلع آن خواسته شده است ملاک تعیین بهای خواسته می‌باشد و لذا دعوای قلع و قمع جزء دعاوی مالی محسوب شده و بر این اساس لازم است که خواهان دعوای مطروحه را تقویم نماید.

دعوای قلع و قمع بنا در چه مواردی مطرح می شود؟

دعوای قلع و قمع مختص اموال غیر منقول است و اساسا طرح این دعوا در خصوص اموال منقول موضوعیت ندارد. دعوای قلع و قمع بنا دارای ارکان و شرایط مشخصی است که بدون وجود این شرایط طرح دعوای مذکور مستقلا یا در کنار سایر دعاوی حقوقی دیگر نتیجه ای نخواهد داشت.

مقررات قانونی و نظریات مشورتی در خصوص قلع ابنیه احداثی یا قطع درختان غرس شده

نظریه شماره ۳۰۳۳/۷ مورخ ۱۱/۵/۱۳۷۳ با موضوع «صدور حکم خلع ید ملازمه با قطع درختان و تخریب بنای احداثی ندارد مگر اینکه ذینفع درخواست نماید»

سؤال: حکمی مبنی بر خلع ید صادرو در مرحله تجدیدنظر قطعی می‌شود در زمین مورد خلع ید درختانی توسط غاصب غرس شده و در حدود ده سال از غرس آنها گذشته است، چگونه حکم صادره را می‌توان اجرا کرد؟

جواب: «صدور حکم خلع ید از زمین غصبی، ملازمه با قطع درختان یا تخریب بنای احداثی ندارد ولی ذی‌نفع می‌تواند قلع بنای احداثی یا قطع درختان غرس شده به وسیله غاصب را هم خواستار شود.

نظریه شماره ۳۶۵۴/۷ مورخ ۱۱/۵/۱۳۷۷ با موضوع «صدور رأی بر قلع و قمع مستحدثات به درخواست احد از مالکین فاقد اشکال است و اعتراض سایر مالکین مؤثر نیست.»

سؤال: چنانچه متصرف در ملک مشاعی احداث بنا کرده و یا درختانی غرس کرده باشد آیا صدور حکم بر قلع مستحدثات و قطع درختان فقط به درخواست احد از شرکای ملک مجوز قانونی دارد یا خیر؟ و اگر سایر مالکین معترض باشند چگونه خواهد بود؟

جواب: صدور رأی بر قلع و قمع مستحدثات و یا قطع درختان به درخواست احد از شرکای مشاعی فاقد اشکال قانونی است و اعتراض سایر مالکین نسبت به قلع بنای احداثی مؤثر در اجرای دادنامه نیست.

نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۸۵ با موضوع «اجرای حکم خلع ید عیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد، هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه مشاع به محکوم‌علیه، محرز باشد.»

سؤال: آیا می‌توان حکم خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی در عرصه مشاع، را به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اجرا نمود، یا وجود مستحدثات متعلق به محکوم‌علیه، مانع اجرای حکم است؟

جواب:

اولاً: به لحاظ اینکه تفکیک ملک مشترک و مشاعی حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی‌‌برد، اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد اما طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و منظور از مقررات املاک مشاعی در این ماده مقرراتی است که در قانون مدنی به طور پراکنده من جمله مقررات مربوط به شرکت در مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانونمندی و مقررات مربوط به تقسیم اموال مشترک بین ورثه در قانون امور حسبی و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ قید شده است.

ثانیاً: در صورتی که اعیانی موضوع حکم در عرصه مشاع احداث شده باشد وجود آن در محل اجرای حکم قطعی لازم‌الاجرای خلع ید مانع اجرای حکم صادره نمی‌شود هر چند تعلق مستحدثات به محکوم ‌علیه محرز باشد و با عنایت به این که در فرض استعلام حکم بر قلع و قمع بنای احداثی هم صادر شده است. صاحب اعیانی می‌تواند اعیانی احداث شده را تخریب و مصالح آن را ببرد یا به نحوی با محکوم‌له توافق نماید.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

اولاً: با توجه به اینکه رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور راجع به دعاوی خلع ید صادر شده است، این رأی در کلیه دعاوی خلع ید، اعم از اینکه درمورد اراضی یا اعیان باشد، لازم‌الرعایه است.

ثانیاً: صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع بنا به استناد سند عادی بیع‌نامه بدون اینکه رأی قطعی بر صحت آن صادر شده باشد، توجیه قانونی ندارد. لذا در صورتی که مدعی خلع ید فاقد سند رسمی مالکیت باشد، قبل از طرح دعوی خلع ید باید مالکیت قانونی خود را ثابت و مسجل نماید اما رأی وحدت رویه مذکور مانع از آن نیست که در غیر دعاوی خلع ید دادگاه ادعای خواهان را مورد رسیدگی و صدور حکم قرار دهد.

ثالثاً: رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ همان‌طور که در بند ۱بیان شد در کلیه دعوی خلع ید لازم‌الرعایه است. صرف نظر از اینکه پرونده در دادگاه عمومی یا دادگاه تجدیدنظر مطرح باشد.

رابعاً: با توجه به اینکه دعوی اثبات مالکیت با دعوی خلع ید تفاوت دارد، رأی وحدت رویه مذکور در دعوی اثبات مالکیت قابلیت استناد ندارد. لذا در فرض استعلام، دعوی باید طبق قانون مورد رسیدگی و اتخاذ تصمیم قرار گیرد. بدیهی است در مورد قلع و قمع بنا نیز مدعی در وهله اول باید مالکیت قانونی خود را ثابت نماید. بنابراین در صورتی که مالکیت مدعی مستند به ادله و مستندات قانونی نباشد، این دعوی قابل پذیرش نخواهد بود.

مطالب مرتبط (برای مشاهده روی عنوان مربوطه کلیک کنید) :

● نمونه دادخواست خلع ید و قلع و قمع بنا

● خلع ید