ثبتی و ملکی
الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه
کلیه قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول می‌بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آنها الزامی است، به همین جهت هرگاه قرارداد اجاره عادی نسبت به ملکی تنظیم شود هر یک از مالک و یا مستاجر می‌توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح نمایند. دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره می‌کند دادخواست الزام به سند رسمی اجاره مال موقوفه باید علیه اداره اوقاف طرح شود
اظهارنامه الزام به تنظیم سند + شرایط + مدارک
اصولاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، از سوی خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک طرح میشود. و با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند را طرح نماید ، و بهتر است قبل از طرح این دعوا و شروع پروسه طولانی دادگاه یک اظهارنامه به طرف مقابل جهت ایفای تعهد داده شود و خواسته شود که ظرف مهلت معین انتقال سند رسمی صورت گیرد، و در صورت عدم پاسخ اقدامات قانونی را بصورت رسمی شروع شود.
اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر میشود، و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می‌کند که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود، و ملک را به نام محکوم علیه منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد با تقاضای سردفتر اسناد رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و ملک را به نام محکوم له یا خریدار می‌کند.
اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
اگر خواهان مبایعه نامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد، می‌تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند. در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک است، رسیدگی می‌کند. سپس در صورت اثبات بیع حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر میشود. باید توجه کرد که خواسته اثبات وقوع بیع با خواسته اثبات مالکیت متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته خواهد شد.
اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
طبق قانون مدنی همین که طرفین بر بیع ملک توافق کنند، عقد بیع منعقد میشود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آنکه مکتوب نشده باشد بیع محقق میشود. اما اثبات وقوع بیع زمانی اتفاق می افتد که ملکی خریداری شود ولی مبایعه‌نامه مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستندات خود مانند شهادت شهود یا مستندات پرداخت وجه وقوع بیع را به اثبات برساند و بعد از اثبات بیع میتوان حکم الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود. در نهایت علیه مالک رسمی ملک حکم به الزام تنطیم سند رسمی صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی میشود.
الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور
به استناد قانون ثبت همه معامله ها و عقود مربوط به عین املاکی که سابقه ثبت دارند اجباری بوده و با تنظیم این معاملات به صورت عادی در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند، اما اگر قراردادی عادی تنظیم شود. طرفی که خریدار است، می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه را بخواهد. مشخصا در قراردادهای عادی زمانی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود و در صورت عدم حضور مالک با شرایط خاص میتوان گواهی عدم حضور را از سردفتر تقاضا کرد، اما اگر زمان مشخص نشده بود، با توجه به الزام قانونی به ثبت قراردادهای عادی می توان دادخواست الزام به تنظیم سند انتقال بدون گواهی عدم حضور را تقدیم دادگاه کرد.
الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور
با انعقاد عقد بیع ولو به موجب سند عادی، مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود، و تنطیم سند رسمی، یک اقدام تشریفاتی است، که تاثیری در انتقال مالکیت ملک ندارد. اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سندرسمی، انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد، پیش بینی نشده، باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتوان دادخواست الزام با تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.
الزام به تنظیم سند ملک بدون سند
همانطور که در قبل به آن اشاره کردیم اگر ملکی در اداره ثبت اسناد به صورت رسمی ثبت نشده باشد و به عنوان مثال ملک بدون سند باشد، مطابق ماده ۳۵ قانون مدنی فرض بر این است که ( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود) شخصی که آن ملک بدون سند را خریداری کرده است، باید دعوای اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف در ملک بدون سند، مبایعه نامه عادی ملک بدون سند و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند ضمن اینکه خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نمی باشد.
تنظیم سند ملک قولنامه ای
بر اساس قانون ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است، اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اصولاً و معمولاً دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای از سوی خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک قولنامه ای طرح میشود. با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را طرح نماید یا خیر؛ به عنوان مثال دارا بودن شرایط ذیل از ملزمات الزام به تنطیم سند ملک است؛ ۱- ملک موضوع خواسته را مستقیماً یا مع الواسطه از مالک رسمی ملک یا قائم مقام قانونی وی خریداری نموده است. ۲- در زمان طرح دعوا ملک کماکان در مالکیت وی قرار دارد. ۳- مالک از تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می ورزد. ۴- تعهداتش را از جمله پرداخت ثمن در موعد مقرر برای تنظیم سند انجام داده است.
