خلع ید

دعوای خلع ید چیست و چگونه طرح می شود؟

دعوای خلع ید به عنوان دعوایی اطلاق می شود که مالک مال غیرمنقول ذاتی (اعم از زمین ،باغ و مغازه …) علیه شخصی که به طور  غیر قانونی و به نحو عدوانی مال او را تصرف کرده (که اصطلاحاً غاصب شناخته می شود) اقامه می نماید، جهت رفع تصرف غیرمجاز متصرف و تحویل ملک.

دعوای خلع ید شامل سه موضوع است :

یک نوع دعوای مالکیت (عین و منفعت) است که در آن مالک ملک تقاضای خاتمه دادن به تصرفات غاصب از ملک  خود را دارد و منشا آن غصب است و هیچ گونه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

تخلیه ید: یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن خواهان تقاضای خاتمه دادن به ادامه تصرفات خوانده را دارد .تصرفی که برمبنای قرارداد بوده و مدت آن به اتمام رسیده است.

تصرف که خود شامل تصرف عدوانی ( ادعایی از سوی متصرف سابق مال غیرمنقول علیه متصرف فعلی بر مال غیرمنقول)ممانعت از حق و مزاحمت می شود.

ارکان دعوی خلع ید 

1- مالکیت خواهان: برای طرح دعوای خلع ید اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد بحث مالکیت خواهان یا مالک آن ملک است. مالک ملک یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا باید جهت اثبات مالکیت و یا تنفید منشأ انتقال به او از دادگاه اقدام کند و سپس جهت طرح دعوای خلع ید اقامه دعوا نماید. البته به طور همزمان نیز می تواند این دو دعوا را مطرح کند که در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی میکند.

۲- غیرمنقول بودن موضوع دعوا: فقط زمانی می توانید به طرح دعوای خلع ید بپردازید که نسبت به مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه، آپارتمان، تصرف غیرقانونی صورت گرفته باشد. یعنی اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از تصرف شما خارج نماید نمی توانید به طرح این دعوا بپردازید.

۳- استیلاء نسبت به حق غیر و اثبات ید بر مال دیگری: اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام کرد.

۴- عدوانی بودن تصرفات متصرف: صرف تصرف متصرف کافی نمی باشد و باید غیرقانونی بودن تصرف اثبات گردد. حتی اگر در ابتدای ورود قانونی باشد اما ادامه آن به صورت غیرقانونی باشد از موارد طرح این دعوا خواهد بود.همانطورکه اشاره شد ، برای رسیدگی به دعوای خلع ید ابتدائا باید مالکیت صاحب ملک ثابت شود چرا که اگر اصل مالکیت خواهان دعوای خلع ید ،مورد نزاع باشد و دلایل کافی برای اثبات مالکیت (همچون ارائه سند ،شاهد و …) وجود نداشته باشد بدین صورت که اظهارات وی (خواهان) صرفا حاکی از یک ادعا (ادعای مالکیت) باشد که احراز آن نیاز به رسیدگی مستقل داشته باشد.در اینجا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد .و دادگاه به استناد ماده2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می نماید .دوما باید تصرف خوانده برخلاف قانون یا قرارداد و بدون رضایت مالک یا قائم مقام وی باشد.درغیراینصورت طرح دعوای خلع ید با ایراد قانونی مواجه می گردد.سوما موضوع دعوا از اموال غیرمنقول ذاتی باشد (مانند خانه ،مغازه و باغ و …)

تخلیه املاک مشاع (دعوی خلع ید از ملک مشاع)

برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نیست. مثلا اگر یک واحد تجاری دارای چهار مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح کند.

دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است. به عبارت دیگر چه شریک ملک را تصرف کرده باشد چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را مطرح کرد.

اگر چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شما می‌توانید علیه همه یا برخی از آنها دعوی خلع ید را اقامه کنید. محدودۀ رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می‌شود.

حق مشاع می‌تواند روی سرقفلی واحدهای تجاری و مغازه هم تعریف شود. یعنی حق سرقفلی مالکین مشاعی مشمول همان قوانین ملک مشاع است.

دعوای خلع‌ ید به معنای اخص در ملک مشاع: در مواردی که حکم خلع‌ ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد از تمام ملک خلع‌ ید می‌شود ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع‌ ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. مقررات املاک مشاعی عمدتاً در مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبودن اذن، متصرف ضامن است.

بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع‌ ید در ملک مشاعی هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

اگر موضوع دعوا خلع یدِ «مُشاعی» باشد الزاماً باید طرف دیگر هم مالک و شریک باشد و این تفاوتی است که بین دعوای خلع ید مشاعی با خلع ید عادی یا غیر مشاعی وجود دارد.

در این نوع از دعوا (غیر مشاعی) طرف دیگر دعوا ممکن است شخص ثالثی باشد که مِلک را به نحو غیر قانونی تصرف کرده است و الزاما شریک مالک نیست.

سند مالکیت هم باید در این دادخواست پیوست شده باشد و الّا دادگاه در اولین اقدام مبادرت به قرار عدم استماع دعوا خواهد نمود.

اگر سند مالکیت موجود نیست اولین اقدامی که باید انجام داد این است که دادخواست اثبات مالکیت را مطرح کنیم و بعد از آن دعوای خلع ید را مطرح کنیم.

دادگاه هم بعد از رسیدگی و احراز مالکیت خواهان یا خواهان ها و غیر قانونی بودن تصرف خوانده یا خواندگان مبادرت به صدور رای خلع ید مشاعی می کند.

دعوای خلع ید در صلاحیت چه دادگاهی است؟

بحث صلاحیت دادگاه یکی از مباحث حساس و دقیق آیین دادرسی مدنی است.

به این معنا که هر دعوا را باید در دادگاه صالح خود مطرح کنیم. صلاحیت ممکن است در خصوص محل دادگاه باشد یا نوع دادگاه.در خصوص صلاحیت محلی دعوای خلع ید باید گفت چون این دعوا یک دعوی غیر منقول محسوب می شود مانند همه دعاوی غیر منقول باید در دادگاه محل مال غیر منقول مطرح شود.

اگر این دعوا در محل دیگری طرح شود دادگاهی که دادخواست به آن جا ارایه شده قرار عدم صلاحیت صادر می کند و دادخواست را به دادگاه صالح به رسیدگی که همان دادگاه محل وقوع ملک است ارسال می کند.

مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟

اولین اقدام برای طرح این دعوا این است که شریک یا شرکایی که قصد دارند چنین دعوایی مطرح کنند، باید دادخواست خلع ید خود را به طرفیت متصرف غیر قانونی مطرح کنند .

دفاع در دعاوی خلع ید

در خصوص دفاع در دعوای خلع ید باید گفت اگر طرف مقابل سند مالکیت یا رای دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت را ارایه کند شاید از نظر ماهوی دفاع چندانی قابل تصور نباشد.

در این گونه موارد بهترین شیوه دفاع این است که به جنبه های شکلی دادخواست و سایر مسایل این چنینی دقت کنیم  و رقیب را از میدان به این شیوه به در کنیم.نکته: 

۱. دعوای خلع ید یک دعوای مالی بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

۲. هزینه دادرسی خلع ید بر اساس قیمت منطقه ای املاک محاسبه می شود.

۳. اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف کلیه مالکین خارج شده و به تصرف هیچ یک از آنها داده نمی شود تا اینکه در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند.

۴. در صورتی که خلع ید به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه فصل خصومت و پایان دادن قطعی به اختلافات تقاضای دستور فروش ملک مشاع است.

۵. تنها جایی که قانون گذار از واژه خلع ید استفاده نموده ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است با این وجود در ماده 308 به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است و در واقع خلع ید نوعی رفع غصب است.

۶. خلع ید فرع بر مالکیت است،به این معنی که فقط شخص مالک می تواند علیه متصرف مبادرت به طرح دعوای خلع ید کند و این دعوا از غیر مالک به هیچ عنوان قابل قبول نیست.

بد نیست بدانیم که در خصوص مالکیت با توجه به آ‌رای متعارضی که صادر شده بود، دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ ـ ۱/۱۰/۱۳۸۳ به این اختلافات پایان داد و نهایتا اعلام کرد که این دعوا فقط از طرف مالکی که مالکیت او محرز شده است پذیرفته می شود.

رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ :

«خلع ‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به‌ مراتب و با توجه به ‎مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‎شود. این رأی بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم‎الاتباع است»

پرسش و پاسخ : 

1. آیا در ملک مشاع خلع ‌ید معنا و مفهوم دارد یا ملک بدواً باید افراز گردد و بعداً خلع ‌ید صورت گیرد؟

صدور حکم خلع ‌ید از ملک مشاعی به نسبت سهم مدعی با منع قانونی مواجه نیست؛ اما این را هم باید در نظر گرفت که طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی که مرقوم می‌دارد: «تصرفات هریک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.» چون در مسئله مطرح شده با صدور حکم خلع ‌ید متصرف نمی‌تواند آن را بدون اذن شریک یا شرکا به تصرف خواهان دعوا دهد، ماده۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته: در مواردی که حکم خلع ‌ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک بخشی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ‌ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و تابع شرایط مقرر شده میان شرکا خواهد بود و نتیجه آن‌که خلع ‌ید در ملک مشاع متفرع بر افراز نیست.

۲. سؤال: اگر در ملکی به لحاظ عدم احراز تصرف پس از اجرای قرارهای معاینه و تحقیق محل و تحقیق از شهود معلوم شود که خوانده تصرف در ملک ندارد و دعوی خواهان رد شود آیا چند سال بعد که خواهان، مجددداً علیه خوانده دعوی خلع ید طرح نماید دادگاه می‌تواند به این دعوی دوباره رسیدگی نماید یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

دعوی خلع ید با سایر دعاوی متفاوت است و اگر مدعی به جهتی از جهات در یک پرونده محکوم به بطلان خلع ید شود در زمان دیگر می‌تواند درخواست خلع ید نماید. زیرا تصرف به اعتبار زمان تغییر می‌کند و حادث می‌گردد و لذا تجدید دادخواست خلع ید بلامانع است.

۳. آیا می توان دعوای خلع ید را به طرفیت مستاجر مطرح کرد؟

این سوالی است که زیاد پرسیده می شود و علت آن هم این است که معمولا دعوای تخلیه ید و خلع ید را با هم اشتباه می گیرند.

پس در پاسخ باید گفت اگر متصرف ملک مستاجر باشد که با رابطه قراردادی ملک را تصرف کرده است برای تخلیه ملک باید دعوای تخلیه طرح کرد نه خلع ید و اگر به جای دعوای تخلیه ید عنوان دادخواست را خلع ید بگذاریم دادگاه مبادرت به صدور قرار رد دعوا خواهد کرد.

۴. در چه مواردی حکم خلع ید اجرا نمی شود؟

از جمله مواردی که حکم خلع ید اجرا نمی شود:

فوت و حجر محکوم علیه.

ممانعت محکوم علیه در برابر مامور اجرا.

بسته بودن درب ورود به محل .

اجازه قبلی شرکاء به تصرف.

مطالب مرتبط (برای مشاهده روی عنوان مربوطه کلیک کنید) :

● قلع و قمع بنا 

● نمونه دادخواست خلع ید و قلع و قمع بنا