سرقفلی و حق کسب وپیشه

سرقفلی چیست؟

بسیاری از بازاریان و مردم عادی که به طریقی با مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت درگیر هستند مفهوم این عبارات را به خوبی درک نکردند و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه می‌شوند.

سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند.  با این بیان فعلی می توان تفاوت و تفکیک حق سر قفلی را با مالکیت متوجه شد از این جهت که مالکیت حقی تمام و کمال است و مالک حق همه گونه تصرف در مال خود را دارد البته به جز استثنائاتی و مشخص است که مالکیت با این حق بسیار متفاوت است زیرا سرقفلی فقط مربوط به بحث اجاره آن هم اجاره اماکن تجاری ست و در اماکن مسکونی حق سر قفلی نداریم.سرقفلی همان حق کسب است که با یکسری تغییرات همراه شده است. این تغییرات عبارتند از:

سر قفلی به شکل خودکار، اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس بعد از پایان قرارداد، چنانچه مالک و مستاجر با یکدیگر به توافق نرسند، مستاجر بایستی ملک را تخلیه نماید.

حق سر قفلی به طور خودکار ایجاد نمی شود. بنابراین مالک و مستاجر بایستی با یکدیگر در این موضوع توافق نمایند. پس در صورتی که توافقی بین آن ها انجام نشود، مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند ادعایی را داشته باشد.

سرقفلی را عموماً به دو نوع تقسیم می‌کنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.

تعریف حق سرقفلی (سرقفلی واقعی)

حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته می‌شود.

سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته می‌شود.

دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد.

عوامل تعیین‌کننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.

اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد.

یا مستأجر می‌تواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.

تعریف حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)

حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست‎آمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.

حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.

عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.

 ویژگی های سرقفلی:

1. سرقفلی از حقوق مالی است و مانند ديگر حقوق مالی قابل توارث معامله و رهن می باشد.

2. سرقفلی از اموال غير مادی است و قابل تصرف نيست و به همين جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدني) شامل آن نمی گردد.

3. تغيير و عدم پايداری از خصوصيات بارز سرقفلی است زير اتكای آن به ابتكار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداری نگردد , مشتريان پراكنده می شوند و حق تقليل می يابد.

4. حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غير منقوله از اموال غير منقول تبعی است ( ماده 18 قانون مدني ) زيرا مركز ثقل تمام نيروهای پديد آورنده سرقفلی محل كسب است كه غير منقول تلقی می شود

اماكن تجاری و محلهای كسب در قالب يكی از ين سه صورت از طرف مالك به غير واگذار می شود :

1. انتقال قطعی ملك با سرقفلی

2. اجاره ملك و واگذاری سرقفلی

3. اجاره صرف ملك بدون اخذ سرقفلی

در صورت اول مالك محل كسب و تجارت , ملك خود را با استفاده از يكي از عقود تمليكی به طور قطعي به ديگری انتقال ميدهد. در اين حالت ملك به طور كلی از مالكيت انتقال دهنده خارج و با جميع امتيازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گيرنده واگذار می شود در اين روش كه مالكيت عين از شخصی به ديگری انتقال می يابد فقط از عقود ملك عين می توان استفاده كرد ؛ لذا عقد اجاره كه مملك منفعت عين است نه خود عين ( ماده 466 قانون مدني) نمی تواند برای اين صورت نقشی ايفا كند پس آنچه در اين وضع غير قابل ترديد می نمايد اين است كه قرارداد اجاره ای منعقد نمی گردد و موجر و مستاجری در ميان نيست.

در صورت دوم , مالك محل تجاری را اجاره می كند و در عين حال سرقفلی آنجا را به ميزان ارزشی كه در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار می نمايد . از لحاظ تحليلی , در اين حالت ميان طرفين دو عقد بسته می شود يكی عقد اجاره برای تمليك منفعت محل در مقابل اجاره بها معين و ديگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و يا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذكور اولی بر دومی غلبه و حكومت دارد؛ يعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی گيرد هر چند كه ميزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پايين باشد بنابراين هرگاه مستاجر محل كه منتقل اليه سرقفلی نيز هست دادخوايت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظيم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقديم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی كه در اين رابطه داده می شود الزام موجر به تنظيم سند رسمی اجاره می تواندباشد.

در صورت سوم , شامل موردی است كه مالك محل تجاری ملك خود را با اجاره صرف در اختيار ديگری قرار می دهد تنها چيزی كه در اين حالت موجر از مستاجر دريافت می كند اجاره بهای عين مستاجره است و هيچ گونه پيش پرداختی تاديه نمی گردد.

انتقال سرقفلی، در موارد رسمی بودن سند سرقفلی

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد،باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد،می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.لازم به یادآوری است که حتی با وجود حق انتقال به غیر،مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی،سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

روش های انتقال حق سرقفلی

انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.

انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.

انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.

مالک سر قفلی در چه مواردی می تواند درخواست تخلیه ی ملک را بدون دادن حق سرقفلی بکند؟

در صورتی که صاحب سر قفلی از پرداخت اجاره امتناع ورزد: مالک سرقفلی بایستی اجاره بهای سرقفلی را تا دهه ی اول ماه بدهد. والا مالک اصلی می تواند درخواست پرداخت کردن اجاره را از مراجع قضایی داشته باشد.

چنانچه بعد از 3 بار درخواست اجاره بها، مالک سر قفلی از پرداخت آن سرباز زند، صاحب اصلی می تواند به وسیله ی دادگاه تخلیه ی ملک را انجام دهد.

آیا خریدار سرقفلی می‌تواند شغل خود را تغییر دهد؟

به عنوان مستاجر این مغازه نمی‌توانید شغل خود را تغییر دهید، مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل شما اشاره نشده باشد. اگر به شغل شما اشاره شده باشد و شما بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهید، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد

با فوت مالک، خریدار مغازه سرقفلی چه کاری می‌تواند انجام دهد؟

بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود، پابرجاست و وارثان مالک عهده‌دار آن خواهند بود. لذا خریدار می‌تواند تمامی درخواست‌های خود را با آن‌ها مطرح کند.

نکته؛ لازم به یادآوری است که صلح نامه فی مابین مستاجرسابق و مستاجر جدید را به هیچ وجه نمیتوان دلیل پرداخت سرقفلی تلقی کرد تنها زمانی مستاجر میتواند مدعی سرقفلی باشد شخصا یا مستاجر سابق مدرکی دال بر پرداخت سرقفلی به مالک فعلی یا مالک سابق ارائه دهد بنابراین صرف ارائه صلحنامه از طرف مستاجر حاکی از پرداخت سرقفلی به مالک نیست چه بسا این صلحنامه بین مستاجر سابق با مستاجر جدید باشد.

وقتي ملكي به فروش برسد ويا از طريق عقد ديگري مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت بـه ارزش معـاملاتي آن ملك(كه بعضاً به اصطلاح قديمـي آن را به قيمت منطقه اي مي گويند )  مشمول ماليات مي گردد و اگر ملك داراي سر قفلي هم منتقل گردد، خواه دريافت كننده سرقفلي مالك باشد يا مستاجر، مطالبه ماليات از صاحب درآمد فقط بابت بـهاي سرقفلی با نرخ دو درصـد ( 2درصد ) به عمل مي آيد . لازم به ذكر است كه اگر در سند انتقـال ملك شرط فسخ آورده شود اين شرط مانع از وصول ماليات نقل و انتقـال قطعي نخواهد بود. يـادآور مي شود بهاي ملك يا عين معامله به هر ميزان كه در سند انتقال ذكر گردد در احتساب ماليات نقل و انتقال قطعي موثر نخواهد بود ومـاليات به هـمان ماخذ ارزش معاملاتي محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنكه انتقال گيرنده دولت يا شهرداريها يا مـوسسات وابسته به آنها بوده و يا ملك بوسيله اجراي ثبت و يا ساير ادارات دولتي به قائم مقامي مالك انتقال داده شود . كه در اين موارد چنانچه بـهاي مندرج در سند كمتر از ارزش معاملاتي باشد ، بهاي مندرج در سند ( به نفع مودي ) بجاي ارزش معاملاتي ملاك احتساب ماليات قرار خواهد گرفت.

در خصوص ماليات نقل وانتقال ملك و سرقفلي ، عمده اختلافي كه بين موديان و ادارات امور مالياتي ايجاد مي شود بر سرحق واگذاري محل ( سرقفلي ) است . در مواردي كه ملك تـوام با سرقفلی منتقل مي شود از آنـجا كه معمولاً بـهاي سرقفلي به طـور جداگانه در قولنامه و سند معامله مشخص نمي گردد . ناگزير اداره امور مـالياتي آن را بر اساس تحقيق و تخمين و برآورد تعيين می نمايد دليل اين امر ممكن است در اثر عدم ارائه اسناد ومدارك واقعي از طرف موديان محترم ويا به واقعيت نرسيدن ادارات امور مالياتي باشددر اين گونه موارد بهتر است بهای روز همان ملك را با فرض مسكوني بودن آن مقايسه و مابه التفاوت اين دوقسمت را به عنوان ارزش سرقفلی منظور نمايند در مورد انتقال سرقفلی به تنهايی هم اگر موديان عزيز واقعيات را اظهار دارند ومـاموران هم دقت بيشتر معمول دارند اختلاف به حداقـل كاهش خواهد يافت ولی در هرحال مـوديان حق دارندبا تسليم اعتراض به ادارات مالياتی به مراجع ذيصلاح حل اختلاف مراجعه نمايند .

حق سرقفلی مربوط به عقد اجاره و امتیازی است برای مستاجر تاجر در اماکن تجاری در واقع در سر قفلی صاحب این حق مالک کسب و کار موقت مغازه است و نباید با مالکیت که نهاد و تاسیسی دیگر است اشتباه گرفته شود زیرا مالکیت حقی به مراتب قوی تر و همه جانبه تر از حق سر قفلی است.

نظریه های مشورتی درقالب پرسش وپاسخ: 

۱. نظریه شماره 4767/7 مورخ 07 / 09 / 1373

«طرح دعوی تعدیل در اجاره‏بهای مطب و تعدیل آن مانع درخواست تخلیه نیست.»

سؤال: در محل مطب، موجر درخواست تعدیل اجاره‏بها نموده و دادگاه حکم بر تعدیل صادر کرده است. مدتی بعد موجر دادخواستی به خواسته تخلیه به لحاظ انقضای مدت به استناد رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» مصوب سال 1372 تقدیم نموده که در جریان رسیدگی است، آیا منظور از ماده واحده چیست و در شرایطی که موجر قبلا اجاره‏بهای مورد اجاره را به عنوان اینکه محل کار است تعدیل نموده است آیا در حال حاضر می‏توان آن را طبق قانون سال 1362 تخلیه نمود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

طرح دعوی تعدیل اجاره‏بها از ناحیه موجر و صدور رأی بر تعدیل اجاره‏بها به عنوان مطب، دلیل بر توافق طرفین در مورد نحوه استفاده از مورد اجاره به عنوان مطب می‏باشد و مطب پزشکان تابع مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و... خواهد بود آنچه که از بند «ج» ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج»... مصوب 24/11/1372 استنباط می‏شود این است که اگر قراردادی اعم از رسمی یا عادی بین موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی است و چنانچه قراردادی وجود داشته باشد شرایط مقرر فیمابین ملاک عمل است. اگر محل منحصرا برای مطب اجاره شده تابع مقررات بند «ج» و تبصره 1 می‏باشد و چنانچه علاوه بر مطب، قید محل کسب و پیشه نیز شده باشد تابع قانون سال 1356 خواهد بود.

۲. نظریه شماره 6647/7 مورخ 26 / 10 / 1373

«پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.»

سؤال: به موجب ماده 2 مصوبه7/2/1366 شورای عالی شهرسازی که در مقام پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینک با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربردی مورد اجاره را بنماید، دادگاه می‏تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین اجتماعی است. به عبارت دیگر تغییر کاربردی در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأماً قابل پذیرش می‏باشد. 

۳. نظریه شماره 70/7 مورخ 29 / 01 / 1374

«الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.»

سؤال: مستأجری محل کسبی را سال‏ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره‏نامه قیده شده استفاده می‏کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجاره تغییر شغل مستأجر پیش‏بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره‏نامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.