تخلیه املاک تجاری و املاک مشاع

در مورد روابطی که بین موجر و مستاجر در اماکن تجاری حادث می شود کاملا متفاوت از موضوع  اماکن مسکونی می باشد و دارای پیچیدگی هایی است که رسیدگی به آن وقت و دقت بیشتری را می طلبد؛

تخلیه اماکن تجاری

در رسیدگی به دعاوی حقوقی تخلیه از اماکن تجاری بایستی در دادگاه حقوقی و با انجام تشریفات لازم از جمله  تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی مرتبط با آن  صورت بگیرد. نکته قابل توجه این است که  در اماکن تجاری که بین آنها قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد  و یا اینکه بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد  تفاوت وجود خواهد داشت. برای همین دادگاه با تعیین وقت رسیدگی از موجر و مستاجر ملک تجاری دعوت می کند تا در جلسه دادرسی حضور پیدانمایند و سپس در جلسه رسیدگی، دادگاه به وضعیت ملک، حق سرقفلی مستاجر، حق کسب و پیشه و حقوق مکتسبه مستاجر در ملک توجه می نماید و پس از بررسی محتویات در صورت احراز شرایط قانونی، مبادرت به صدور حکم تخلیه نسبت به  ملک تجاری اتخاذ تصمیم می نماید.

در دعاوی حقوقی تخلیه  صورتی که مستاجر در جلسات دادرسی حاضر نگردد پس از آن  دادگاه  مربوطه نسبت به موضوع رسیدگی و اقدامات لازم را انجام داده  و سپس حکم لازم را صادر خواهد نمود و حکم غیابی صادر می کند در این حالت  مستاجر ظرف مدت ۲۰ روز می تواند تقاضای واخواهی را از دادگاه مطرح کن و در صورتی که  حکم حضوری باشد، مستاجر ظرف مدت ۲۰ روز حق تجدید نظرخواهی از حکم را خواهد داشت. پس از قطعی شدن حکم دادگاه در خصوص تخلیه مستاجر، حکم به مستاجر ابلاغ می شود تا ظرف ۱۰ روز ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد و اگر از تخلیه ملک در مدت مقرر خودداری کند، در این صورت حکم توسط ماموران قضایی یا ماموران انتظامی (کلانتری محل) اجرا شده و محل تخلیه خواهد شد.

تخلیه اماکن تجاری یا مسکونی پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید آن یا عدم توافق میان طرفین امری است که می بایست واقع شود، اما گاهی پیش می آید که مستأجرین بنا به دلایل مختلف و بعضاً واهی از انجام این کار خودداری می‌کنند. این دلایل گاهی ممکن است کاملاً شخصی باشد همچون آن که مستأجر اعلام کند محل مناسبی برای جا به جایی پیدا نکرده است یا می‌تواند ادعای اختلاف در مندرجات قرارداد باشد مثل آن که ادعا کند تاریخ تخلیه به اشتباه ذکر شده و یا مالک مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده است و مواردی از این قبیل. در هر حال پس از بروز اختلاف موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند.

مالک سر قفلی در چه مواردی می تواند درخواست تخلیه ی ملک را بدون دادن حق سرقفلی بکند؟

مواردی که مالک اصلی می تواند بدون پرداخت مبلغی درخواست تخلیه ملک را داشته باشد عبارتست از :

در صورتی که صاحب سر قفلی از پرداخت اجاره امتناع ورزد: مالک سرقفلی بایستی اجاره بهای سرقفلی را تا دهه ی اول ماه بدهد. والا مالک اصلی می تواند درخواست پرداخت کردن اجاره را از مراجع قضایی داشته باشد.

چنانچه بعد از 3 بار درخواست اجاره بها، مالک سر قفلی از پرداخت آن سرباز زند، صاحب اصلی می تواند به وسیله ی دادگاه تخلیه ی ملک را انجام دهد.

 آیا ثبت اسناد و املاک می تواند حکم تخلیه را صادر کند؟

اگر قرارداد اجاره نامه رسمی باشد و در یکی از مراکز ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد ، این مرکز می تواند حکم تخلیه را صادر کند . اگر ثبت اسناد و املاک حکم تخلیه را صادر کند پس از طی 48 ساعت حکم به دست مستاجر می رسد و وی فقط 72 ساعت وقت دارد تا ملک اجاره ای را تخلیه کند. 

 تخلیه املاک مشاعی

در جایی که دعوای تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.درچنین حالتی یا بایستی به درخواست یکی ازشرکاء مستاجر را ازتمام عین مستاجره خارج نمود.یا درخواست یکی ازشرکا را نپذیرفت وسهم او را نیز همچنان درتصرف مستاجر باقی گذارد.حق مالکیت هرشریک منتشر درهمه اجزاء مال مشاع ومخلوط با حقوق سایر شریکان است.وپیش از افراز سهام،هیچ شریکی نمیتواند ادعا کند که بخش معین از مال مشاع،هرچند ناچیز،حق انحصاری دارد.به همین دلیل است که هیچ شریکی بدون اذن دیگران حق تصرف درمال مشاع را ندارد.وطبق ماده۴۷۵ قانون مدنی شریک میتواند سهم خود را اجاره دهد.لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است.

بنابراین همانطورکه شریک،چنین حقی را دارد که ازتصرف شریک دیگر در مال مشاع جلوگیری کند.حق درخواست تخلیه ملک از دست مستاجر او را هم دارد.

مواردی که در تخلیه ملک مشاع باید به آنها توجه شود:

۱) شریکی که درخواست تخلیه دارد،نمیتواند از دادگاه تقاضای تحویل ملک مشاع را به خود نماید.چراکه تصرف او هم موقوف به اذن سایر شریکان است.

۲) درصورتی که مبنای درخواست تخلیه احتیاج شخصی یا احداث و نوسازی عین مستاجره باشد، این تقاضا دربرابر شریک یامستاجر او پذیرفته نمیشود. چراکه مفاد درخواست او تحویل عین مستاجره است وتا زمانیکه شریک اذن ندهد امکان تصرف خواهان وجود ندارد. تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فسخ ودرخواست تخلیه کرد.

۳) درصورتی که اذن درتصرف ضمن عقداجاره ازسوی شرکاء آمده باشد،رجوع از آن،درصورتی ممکن است که بتوان اجاره رابه دلیلی منحل کرد.بنابراین هرگاه شریک بتوانداجاره سهم خودرا،فسخ کند،میتواندباوجود بقاء اجاره،نسبت به سهم شریک از اذن رجوع وتخلیه را درخواست کند.

 نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو است که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.

نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها  بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تـوافق با مستاجر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران ‌بود.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

زمان متوقف کردن حکم تخلیه

همانطور که گفته شد موجر می‌تواند بر طبق برخی از شرایط اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید و این حکم را از مراجع قانونی دریافت و پیگیری کند. البته در این مورد شرایطی نیز وجود دارند که می‌توانند از اجرا شدن حکم تخلیه جلوگیری نمایند، مثلا اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره را تمدید نموده و یا ادعا کند که سند موجر برای حکم تخلیه جعلی است و صحت ندارد.

• فرصت ۷۲ ساعته‌ای که به مستاجر برای تخلیه منزل داده می‌شود، مانع خواهد شد تا او فرصت کافی برای اقدامی به منظور توقف حکم تخلیه نداشته باشد.

• اگر مستاجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، باعث خواهد شد تا مستاجر بدون احتیاج به دادخواست ادعای او را بررسی کرده و به آن رسیدگی نمایند.