هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال همان الزام به ایفای تعهد است لیکن به دلیل اهمیت ویژه‌ای که این بحث دارد به صورت اختصاصی نیز مورد بحث قرار می‌گیرد. اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک اقدام ننماید خریدار یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند از طریق دادگاه الزام وی به انتقال رسمی ملک را بخواهد. نکته مهم این مورد است که خریدار یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی  باید الزام کسی را بخواهد که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به نام وی به ثبت رسیده است اما ایادی قبلی یا حداقل ید ماقبل خود را نیز باید طرف دعوا قرار دهد تا دادخواست از لحاظ شکلی رد نشود.

۱- وکیل تنظیم سند رسمی

در مواردی که خریدار به وکیل تنظیم سند رسمی مراجعه می‌کند ابتدا توسط وکیل تنظیم سند رسمی ارکان دعوا به شرح ذیل باید مورد بررسی قرار بگیرد به عنوان مثال

 ۱- احراز رابطه قراردادی یا تعهد به انتقال مبتنی بر قراردادی مانند بیع، هبه، صلح

۲- مالکیت رسمی خوانده بر ملک( با استعلام از اداره ثبت مشخص خواهد شد)

۳- احراز استنکاف فروشنده از انتقال ملک در مهلت معینه 

۴- قبل از طرح این دعوا پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی باید اخذ شده باشد و اگر اخذ نشده حداقل این دو خواسته توأمان با این دعوا مطرح شود.

۵- انقضای مدت انجام تعهد ( اگر برای انتقال مدت تعیین شده باشد)  والا تعهد حال است.

۶- بازداشت نبودن ملک با استعلام از اداره ثبت مشخص خواهد شد.

۷- در صورت در رهن قرار داشتن ملک باید با حفظ حقوق مرتهن منتقل شود.

۲- دعوای الزام به تنطیم سند رسمی

با انعقاد عقد بیع ولو به موجب سند عادی، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود و تنظیم سند رسمی یک اقدام تشریفاتی است که تاثیری در انتقال مالکیت ملک ندارد. لذا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و صدور حکم بر محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی تاثیری در انتقال مالکیت به محکوم له دعوای مذکور نخواهد داشت.

۳- بهترین وکیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی وکیل دعوای تنظیم سند با رعایت کردن نکات کلیدی این دعوا سعی میکند نتیجه مطلوب را در پرونده از آن خود کند بعنوان مثال وکیل الزام به تنظیم سند موارد ذیل را در هر پرونده بطور جداگانه بررسی می نماید؛

۱- اگر مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

۲- اگر فروش ملک توسط مالک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد برای تنظیم سند رسمی نیاز به فک رهن از ملک نیست.

 ۳- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود.

۴- اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

۵-  اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد دادخواست به طرفیت ورثه وی طرح خواهد شد.

۶- در دادخواست حتماً باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.

۴- الزام به تنظیم سند رسمی

در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود و اگر کسی که در قرارداد متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد. اگرچه در برخی از قراردادهای عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می‌شود اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.

۵- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از جمله دعاوی مالی مربوط به اموال غیرمنقول است بنابراین هزینه دادرسی باید بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت شود ما ملاک عمل دادگاه جهت تشدید نظرخواهی یا فرجام خواهی مبلغی است که خواهان تقویم می‌کند علاوه بر آن محل اقامه دعوا بر طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع ملک است

۶- ملاک مالکیت از دیدگاه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. از دیدگاه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی حکم الزام به تنظیم سند در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد.  او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود و اگر کسی که در قرارداد متعهد به تنظیم سند رسمی شده است، شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد. البته  وکیل الزام به تنظیم سند رسمی این نکته را نیز یادآور می‌شود که اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد دادخواست به طرفیت ورثه مالک طرح خواهد شد و از دیدگاه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در اینجا ملاک مالکیت ورثه فروشنده می‌باشند.

۷- طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خریدار

همانطور که قبلاً عرض شد اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک اقدام ننماید خریدار می‌تواند از طریق دادگاه الزام وی به انتقال ملک را بخواهد و دادگاه نیز در صورت احراز صحت ادعای خواهان حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال می‌دهد.  به دلالت ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقولی که سابقه ثبتی دارند، باید به صورت رسمی در احدی از دفاتر اسناد رسمی مورد انتقال قرار گرفته و به ثبت برسند در غیر این صورت دادگاه کسی را مالک رسمی ملک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده است.

۸- دستور موقت در الزام تنظیم سند رسمی

خواهان می‌تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک، توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده،  درخواست دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود به عنوان خسارت احتمالی است پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.

۹- دادگاه صالح در الزام تنظیم سند رسمی

کلیه دعاوی راجع به ملک و اموال غیرمنقول مطابق با ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود هرچند که خوانده در آن حوزه اقامت نداشته باشد.

۱۰- چند نکته در مورد مطالبه خسارت تاخیر در انجام تعهد

۱- گواهی دفترخانه اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه صرفا بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است. خریدار بر اساس این گواهی می‌تواند تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند.

۲- مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی در صورتی امکان‌پذیر است، که خواهان گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد. در غیر اینصورت نمی تواند خسارت تاخیر در تعهد را مطالبه نماید.

۱۱- هزینه دادرسی دعوای الزام به سند رسمی چقدر است؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، از جمله دعاوی مالی مربوط به اموال غیرمنقول است. بنابراین هزینه دادرسی باید بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت شود اما ملاک عمل دادگاه جهت ابطال تمبر مالیاتی وکیل و از نقطه نظر تجدید نظرخواهی یا فرجام خواهی مبلغی است که خواهان تقویم می‌کند.