الزام به تنظیم سند ملک‌ مشاع به چه صورت انجام می‌شود؟

عقد بیع دارای دو موضوع است مبیع و ثمن گاهی ممکن است مالکیت فروشنده بر مبیع به نحو مشاع باشد و مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی( هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را صرفاً یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید) هرگاه خوانده دعوا دارای مالکیت مشاعی بر ملک موضوع دعوا باشد، دادگاه می‌تواند او را صرفاً به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به میزانی که بر آن مالکیت دارد محکوم نماید ولو اینکه آنچه که به خریدار واگذار کرده است بیش از میزان مالکیت رسمی وی بر ملک موضوع دعوا باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علیه شخصی طرح شود که حسب قرارداد یا قانون ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار باشد. اگر خریدار صرفاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به بخش مشاع از یک ملک را طرح نماید ضرورتی در طرح دعوا علیه همه مالکان مشاعی وجود ندارد در این فرض صرفاً طرح دعوا علیه فروشنده برای قابل استماع بودن دعوا کافی است.

الزام به تنظیم سند ملک مشاع یکی از موضوعات مهم در زمینه حقوق املاک است، به‌ویژه در مواقعی که بین مالکان مشاعی اختلاف نظر وجود دارد. ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که مالکیت آن بین چند نفر به اشتراک گذاشته شده است و هر یک از مالکان به نسبت سهم خود، مالک بخشی از ملک هستند، اما این سهم‌ها به صورت مجزا و مشخص در ملک تعیین نشده‌اند.

در بسیاری از موارد، سند رسمی ملک مشاع به نام همه مالکان به‌طور مشترک صادر می‌شود و هر یک از مالکان به نسبت سهم خود در آن شریک است. اما گاهی ممکن است یکی از مالکان بخواهد سهم خود را به دیگری انتقال دهد یا ملک را به‌طور کلی به فرد دیگری بفروشد. در این مواقع، تنظیم سند رسمی برای مشخص شدن سهم هر یک از مالکان و انجام معاملات قانونی ضروری است.

الزام قانونی به تنظیم سند ملک مشاع

اگر یکی از مالکان ملک مشاع بخواهد سند رسمی به نام خود تنظیم کند و سایر شرکاء در این خصوص همکاری نکنند، وی می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند کند. بر اساس قانون، تمامی شرکاء موظف به همکاری در این زمینه هستند و دادگاه در صورت نیاز می‌تواند حکم به الزام آنها برای تنظیم سند دهد.

فرآیند دادگاهی

برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند، مالک یا مالکان ذی‌نفع باید با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست کنند تا دادگاه سایر مالکان را ملزم به حضور در دفاتر ثبت اسناد و همکاری در تنظیم سند کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و شواهد ارائه شده، در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به نفع وی صادر می‌کند.

مزایای تنظیم سند رسمی

حفظ حقوق مالکیت: تنظیم سند رسمی ملک مشاع به نام هر یک از مالکان، حقوق مالکیت آنها را به رسمیت شناخته و از بروز مشکلات حقوقی آینده جلوگیری می‌کند.

قابلیت انتقال آسان: با وجود سند رسمی، انتقال سهم از یک مالک به مالک دیگر به سادگی و با اطمینان بیشتری انجام می‌شود.

تسهیل در معاملات: داشتن سند رسمی موجب تسهیل در فروش، رهن و سایر معاملات مربوط به ملک مشاع می‌شود.

نتیجه‌گیری

الزام به تنظیم سند ملک مشاع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، زیرا موجب تعیین دقیق حقوق و تعهدات هر یک از مالکان می‌شود و از بروز اختلافات حقوقی احتمالی جلوگیری می‌کند. در صورتی که یکی از مالکان از همکاری در این زمینه خودداری کند، راهکار قانونی مراجعه به دادگاه و طرح دعوی الزام به تنظیم سند است

سند‌ مشاع قطعی

گاهی ممکن است یک ملک مشاع باشد، بدون اینکه ملک مشاع به نحو رسمی و قانونی افراز شده باشد. تا هنگامی که ملک مشاع بین مالکان مشاعی تقسیم نشده باشد تمامی مالکان در جزء جزء ملک مالکیت دارند. و به تبع آن سند مشاع قطعی به میزان سهم هریک از مالکان صادر میشود. بعنوان مثال ممکن است یک شریک‌مالک ۲ دانگ مشاع و شریک دیگر مالک ۱ دانگ مشاع از یک ملک باشد.

نمونه سند مشاع

رای وحدت رویه در خصوص فروش مال مشاع

رای شماره 29 - 59 مورخ 1360

نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده (313) قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به‌عمل آید و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به اینکه ماده یک قانون افراز و فرو‌ش املاک مشاع که قانون عام است و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت و‌احد ثبتی محل شناخته شده علی‌الاصول ناسخ ماده (313) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد. نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت و‌احد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است این رأی برطبق ماده و‌احده قانون و‌حدت‌رو‌یه مصوب تیرماه 1328 برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.