آیا امکان رد دادخواست الزام به تنطیم سند وجود دارد؟

در مواردی که قراردادی به صورت عادی تنظیم می شود طرفی که در این معامله مالک شده است، می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد. و در مواردی که بین فروشنده و خریدار اختلاف به وجود می آید ممکن است طرفین مجبور به حل اختلاف از طریق قانون شوند. اولین مرحله اقدام قضایی طرح دادخواست الزام به تنظیم سند است ، در مرحله شروع و تنظیم دادخواست باید موارد شکلی و ماهوی در دادخواست رعایت شود تا منتهی به رد دادخواست الزام به تنظیم سند نشود، بعنوان مثال :

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط در مورد املاک ثبت شده قابلیت استماع دارد یا اینکه دادخواست الزام به تنظیم سند باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود در غیر اینصورت دادخواست الزام به تنظیم سند رد می شود و مواردی مانند دو مورد قبل که عنوان شد، حتما باید در حین تنظیم دادخواست مورد توجه قرار گیرد تا منجر به رد دادخواست الزام به تنظیم سند نگردد.

 چه چیزی باعث رد دادخواست الزام به تنظیم‌سند رسمی می شود؟

با توجه به ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی که موارد رد دادخواست را  به شرح ذیل بیان کرده است: 

 دادخواست باید به زبان فارسی در روی برگهای چاپی مخصوص نوشته شده و حاوی نکات زیر باشد:

1 - نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی الامکان شغل خواهان.

تبصره - در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود مشخصات وکیل نیز باید درج گردد.

2 - نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.

3 - تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعیین بها ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد.

4 - تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند بطوری که مقصود واضح و روشن باشد.

5 - آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.

6 - ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشتجات و اطلاع مطلعین و غیره، ادله مثبته به ترتیب و واضح نوشته می شود و اگر دلیل، گواهی گواه باشد، خواهان باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.

7 - امضای دادخواست دهنده و در صورت عجز از امضاء، اثر انگشت او.

تبصره 1 - اقامتگاه باید با تمام خصوصیات از قبیل شهر و روستا و دهستان و خیابان به نحوی نوشته شود که ابلاغ به سهولت ممکن باشد.

تبصره 2 - چنانچه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد.

و در مواردی که عنوان شد اگر هریک از شرایط الزامی و شکلی دادخواست رعایت نشود به موجب ماده ۵۴ قانون آئین دادرسی دادخواست الزام به تنظیم سند توسط مدیر دفتر رد خواهد شد. البته لازم به ذکر است که در شرایطی نیز مستقیما دادگاه دادخواست را رد می نماید.

مواردی که ممکن است موجب رد دادخواست الزام به تنظیم سند شود؟ 

 در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان،  خریدار ملک است و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. همانطور که قبلا عنوان شد نحوه نگارش دادخواست و شرایط شکلی آن از اهمیت بالایی برخوردار است، دادخواست باید طبق قانون تنظیم شود و الزامات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی در آن نیز رعایت شود در غیر اینصورت به استناد مواد ۵۳ الی ۵۶ قانون مذکور موجبات موارد توقیف دادخواست فراهم میشود و دادخواست الزام به تنظیم سند رد میشود، یا در مواردی مانند : 1- عدم پرداخت تامین واهی 2- یا اگر خواهان دارای تابعيت خارجی بوده و به درخواست خوانده تأمین ندهد‌.۳- یا اگر دادخواست تجدید نظرخواهی در مهلت قانونی تعیین شده ثبت  نشود، یا در مهلت مقررقانونی، رفع نقص نشود. ۴- یا واخواهی یا  فرجام خواهی خارج از مهلت قانونی ثبت شود. در این موارد رد دادخواست الزام به تنطیم سند مستقیما توسط خود دادگاه اعمال میشود.

 نکاتی که باید در هنگام دادخواست تنظیم سند به آن توجه کنیم

۱- در دادخواست حتماً باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.

۲- اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد دادخواست باید به طرفیت ورثه وی مطرح شود.

۳- اگر فروشنده ملک متعهد به تحویل ملک در موعد مقرر شده باشد خواهان می‌تواند ضمن دادخواست،  الزام تحویل ملک را نیز از دادگاه درخواست کند.

۴- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود‌‌.

۵- هزینه دادرسی در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطابق با ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه و باید فرم ارزش منطقه ای که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی محاسبه میشود نیز به پیوست دادخواست ارائه شود.

۶- اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

۷- اگر برای ملک فروخته شده هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی ملک اصلی کفایت می‌کند.

 الزام به تنظیم سند رسمی چه زمانی رد میشود

دعوای الزام به تنظیم سند انتقال مالکیت، در پی انعقاد یک عقد ناقل مالکیت و عدم تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده به نام خریدار پدید می‌آید. به موجب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت،  برخی از عقود که موجب انتقال مالکیت بر عین یا منفعت املاک می‌شوند ضروری است.  بر این اساس مقدمه ضروری طرح و استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اثبات وقوع عقد ناقل مالکیت، مانند بیع است. در نتیجه خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در هنگام تنظیم دادخواست و در ستون دلایل آن موظف است برای اثبات وقوع عقد ناقل مالکیت اقامه دلیل نماید. بدیهی است عدم ارائه دلیل برای اثبات وقوع عقد ناقل مالکیت موجب رد دعوای الزام تنظیم سند خواهد شد.

 وضعیت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای اثبات وقوع عقد ناقل مالکیت عین یا منفعت باید از دلایل و امارات گوناگون بهره جست در این راستا متعارف‌ترین دلیل که بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد، سند عادی است اما دلیل اثبات وقوع عقد ناقل مالکیت الزاماً و صرفاً سند، اعم از عادی یا رسمی نیست بر این اساس گاهی رویه قضایی تنظیم وکالت‌نامه های رسمی و صورت مجلس تحویل ملک را دلیل بر تایید وقوع عقد ناقل مالکیت می‌دانند.

شرایط پیروزی در دعوای الزام با تنطیم سند رسمی

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همانند هر دعوای حقوقی دیگر و به حکم ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مستلزم تقدیم دادخواست است.

با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند را طرح نماید. ذینفع بودن خواهان زمانی اثبات می‌شود که او بتواند اثبات کند که: 

اولاً-  ملک موضوع خواسته را مستقیماً یا مع الواسطه از مالک رسمی ملک یا قائم مقام قانونی وی خریداری نموده است.

 ثانیاً - در زمان طرح دعوا ملو کماکان در مالکیت وی قرار دارد.

 ثالثاً - مالک از تنظیم سند رسمی انتقال به نام وی خودداری می‌ورزد. 

رابعا - تعهداتش را از جمله پرداخت ثمن در موعد مقرر برای تنظیم سند انجام داده است.

در این موارد میتوان به پیروزی در دعوای الزام به تنظیم سند امیدوار بود‌.

مواقع رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

۱- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ممکن است دادگاه همزمان الزام به تنطیم سند رسمی و الزام به فک رهن را نپذیرد و دعوای الزام به تنظیم سند را رد کند.

۲- اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

۳- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و اگر نسبت به املاک ثبت نشده دادخواست الزام به تنطیم سند مطرح شود رد خواهد شد.

۴- ممنوع المعامله بودن فروشنده از موارد دیگر رد دعوای الزام به تنظیم سند توسط خریدار است چنانچه فروشنده قبل از معامله از طریق قضایی ممنوع المعامله شده سپس ملک خود را معامله کند این ممنوعیت موجب عدم نفوذ عقد می‌شود حکمه نمی‌تواند حکم تنظیم سند رسمی بدهد بنابراین دعوای خریدار محکوم به رد است.

 سایر طرق رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

گاه متعاقدین توافق می‌کنند به جای تنظیم سند رسمی انتقال سند وکالتنامه ای تنظیم شود و به موجب آن فروشنده به خریدار وکالت دهد تا با مراجعه به مراجع قانونی ذی ربط و انجام امور مقدماتی تنظیم سند رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود یا دیگری نماید، در این فرض گاهی خریداران به جای استفاده از اختیارات ناشی از وکالت‌نامه مذکور بدوا علیه فروشنده اقدام به طرح دعوا،  دایر بر الزام به اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی می‌نمایند. در برخورد با این دسته از دعاوی رویه‌های متفاوتی وجود دارد، برخی از قضات عقیده دارند اگر خواهان از جانب خوانده وکالت نامه ای داشته باشد که بتواند بر اساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک به نام خود را تمهید کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست و قرار رد دعوا صادر می‌شود.

موسسه حقوقی عدلجو برای شما چه کاری انجام می دهد؟ 

پرونده‌های ملکی جزء پیچیده‌ترین پرونده‌های قضایی محسوب می‌شود . حجم بالا و تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات و رویه‌های متفاوت و گاهی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده‌ها و نیز عدم تسلط کافی در برخی از موارد حقوقی اشخاص باعث شده است که دعاوی ملکی طولانی و گسترده تر شود و در بسیاری از مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نشود. 

موسسه حقوقی عدلجو از تجربیات وکلای متخصص در زمینه ملکی بهره برده است تا در طرح دعاوی ملکی و روند رسیدگی به این دعاوی  را شفاف کند.