الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی به چه صورت است؟

در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،  الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه‌ها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی‌پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام تنظیم سند حکم خواهند داد. مورد دیگر اینکه اگر ملک بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند و اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد. الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی + شرایط + هزینه وکیل. مدارک لازم به همراه توضیحات وکیل ثبتی در ادامه مطلب. برای اطلاعات بیشتر کلیک کنید.

در زمینه معاملات ملکی، یکی از چالش‌های مهم که اغلب با آن مواجه می‌شویم، موضوع تنظیم سند رسمی برای املاک بازداشتی است. این چالش به‌ویژه در موقعیت‌هایی که اختلافات قضایی میان طرفین معامله یا طرف ثالث مطرح می‌شود، می‌تواند به یک پیچیدگی بزرگ تبدیل شود. الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی یکی از موضوعات مهم در دنیای تجارت املاک است که تبعات حقوقی و مالی آن می‌تواند برای طرفین معامله قابل توجه باشد. در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف این موضوع و نکات کلیدی که در چنین موقعیت‌هایی باید مورد توجه قرار گیرد، خواهیم پرداخت.

تعریف ملک بازداشتی و اصول حقوقی مرتبط

ملک بازداشتی، ملکی است که بر اثر یک دستور قضایی یا حقوقی توقیف شده و از هرگونه معامله یا انتقال رسمی آن جلوگیری می‌شود. این بازداشت می‌تواند به دلایل مختلفی از جمله اختلافات مالی، حقوقی، یا تخلفات مالک ملک انجام گیرد. بازداشت ملک معمولاً توسط یک نهاد قضایی یا به درخواست یک طلبکار انجام می‌شود و تا زمانی که علت بازداشت برطرف نشود، هیچ‌گونه انتقال رسمی یا غیررسمی برای ملک ممکن نخواهد بود.

از نظر حقوقی، بازداشت ملک به عنوان نوعی از تضییقات قانونی محسوب می‌شود که از حقوق مالک یا متصرف در بهره‌برداری و نقل‌وانتقال آزادانه ملک جلوگیری می‌کند. طبق قوانین مدنی، مالک تا زمانی که بازداشت بر ملک او حاکم است، نمی‌تواند سند رسمی ملک خود را به دیگری انتقال دهد، مگر اینکه مجوزهای لازم از مراجع قانونی و قضایی دریافت شود.

موانع و پیچیدگی‌های تنظیم سند رسمی برای املاک بازداشتی

تنظیم سند رسمی برای یک ملک بازداشتی با موانع حقوقی و قضایی متعددی همراه است. یکی از اصلی‌ترین این موانع، دستور بازداشت ملک از سوی دادگاه یا طلبکار است. این دستور به معنای توقف هرگونه انتقال مالکیت از طریق سند رسمی تا رفع مشکلات و تسویه مطالبات یا رسیدگی به پرونده‌های حقوقی است.

در برخی موارد، مالکان به دلیل عدم آگاهی از این دستور، اقدام به انعقاد قراردادهای ملکی و حتی انتقال صوری ملک می‌کنند. این عمل می‌تواند باعث بروز مشکلات بعدی، از جمله دعاوی قضایی و درخواست ابطال سند انتقالی شود. در نتیجه، خریداران این‌گونه املاک باید به دقت وضعیت حقوقی ملک را بررسی و از بازداشت آن اطمینان حاصل کنند.

الزام قانونی به تنظیم سند رسمی

یکی از مباحث کلیدی در این حوزه، موضوع الزام به تنظیم سند رسمی برای املاک بازداشتی است. در برخی از پرونده‌های قضایی، طرفین معامله ممکن است ادعا کنند که علی‌رغم وجود بازداشت بر ملک، فروشنده باید سند رسمی را تنظیم کند. اما آیا چنین الزامی قانونی است؟

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت تنها کسی را مالک می‌شناسد که نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد. این بدان معناست که تا زمانی که بازداشت از ملک برداشته نشود و سند رسمی تنظیم نگردد، انتقال مالکیت قانونی انجام نمی‌شود. از این رو، فروشنده نمی‌تواند بدون رفع بازداشت قانونی، الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به خریدار تحمیل کند.

روش‌های رفع بازداشت و امکان تنظیم سند رسمی

برای اینکه امکان تنظیم سند رسمی برای ملک بازداشتی فراهم شود، ابتدا باید بازداشت آن از طریق مراجع قضایی یا قانونی رفع شود. این رفع بازداشت معمولاً از دو طریق ممکن است:

پرداخت بدهی یا رفع تعهدات: در صورتی که ملک به دلیل بدهی یا تعهدات مالی بازداشت شده باشد، با پرداخت این بدهی‌ها می‌توان از مراجع قضایی درخواست رفع بازداشت را داشت. این روند ممکن است نیازمند تأیید دادگاه یا مراجع ذی‌صلاح باشد

اعتراض به بازداشت: در برخی موارد ممکن است مالک ملک به دستور بازداشت اعتراض کند و ادعای نادرست بودن این بازداشت را داشته باشد. در این صورت، پرونده به دادگاه ارجاع داده می‌شود و در صورت اثبات حقانیت مالک، بازداشت ملک لغو می‌شود.

نقش وکیل و مشاور حقوقی در تنظیم سند رسمی املاک بازداشتی

وکلای ملکی و مشاوران حقوقی در مواردی که املاک بازداشتی مورد معامله قرار می‌گیرند، نقشی حیاتی ایفا می‌کنند. این حرفه‌ای‌ها می‌توانند با بررسی دقیق مستندات و ارائه مشاوره‌های مناسب، به خریداران و فروشندگان کمک کنند تا از مشکلات قانونی احتمالی جلوگیری کنند. از سوی دیگر، وکلای ملکی با پیگیری امور قضایی و هماهنگی با نهادهای ذی‌ربط، می‌توانند روند رفع بازداشت و تنظیم سند رسمی را تسهیل کنند.

پیامدهای اقتصادی و تجاری

املاک بازداشتی به دلیل موانع قانونی و پیچیدگی‌های حقوقی، معمولاً با قیمت کمتری نسبت به املاک آزاد به فروش می‌رسند. این موضوع می‌تواند برای خریداران فرصت‌هایی ایجاد کند تا با خرید ملک بازداشتی و رفع مشکلات آن، سود خوبی به دست آورند. از سوی دیگر، برای فروشندگان املاک بازداشتی، عدم امکان تنظیم سند رسمی می‌تواند منجر به افت قیمت و کاهش ارزش دارایی‌ها شود. از لحاظ اقتصادی، عدم امکان انتقال سند رسمی ملک بازداشتی می‌تواند بر بازار معاملات ملکی تأثیر منفی داشته باشد. این موضوع می‌تواند منجر به کاهش تعداد معاملات و افزایش نگرانی‌های خریداران شود. در نتیجه، سرمایه‌گذاران و فعالان حوزه املاک باید با دقت بیشتری به این مسائل توجه کنند و از ریسک‌های احتمالی آگاه باشند.

نکات کلیدی برای خریداران

بررسی وضعیت حقوقی ملک: خریداران باید پیش از هرگونه معامله، از طریق استعلام از دفاتر ثبت اسناد و املاک، وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنند و از وجود هرگونه بازداشت یا محدودیت مطلع شوند.

1. مشاوره حقوقی: استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند به کاهش ریسک‌های مرتبط با خرید املاک بازداشتی کمک کند. وکیل می‌تواند با بررسی دقیق مستندات و انجام تحقیقات لازم، به خریدار اطمینان دهد که معامله از لحاظ قانونی مشکلی نخواهد داشت.
2. توجه به تعهدات مالی: در صورتی که ملک به دلیل بدهی بازداشت شده باشد، خریدار باید تعهدات مالی موجود را در نظر گرفته و پیش از اقدام به خرید، نسبت به پرداخت بدهی‌ها یا رفع بازداشت اقدام کند.

الزام به تنظیم سند رسمی برای املاک بازداشتی یک موضوع پیچیده و حساس است که نیازمند درک عمیق از قوانین ملکی و مشاوره حقوقی مناسب است. مالکان، خریداران و فروشندگان باید با آگاهی کامل از وضعیت حقوقی ملک و قوانین مرتبط، از هرگونه مشکل احتمالی در فرآیند تنظیم سند جلوگیری کنند. وکلای ملکی و مشاوران حقوقی می‌توانند در این مسیر نقش مؤثری ایفا کنند و با تسهیل رفع بازداشت، به تنظیم صحیح و قانونی سند رسمی کمک کنند.

از سوی دیگر، آگاهی از پیامدهای اقتصادی و تجاری املاک بازداشتی برای سرمایه‌گذاران و فعالان بازار املاک امری ضروری است. با داشتن دانش کافی در این حوزه، خریداران می‌توانند از فرصت‌های سرمایه‌گذاری مناسب استفاده کنند و در عین حال از ریسک‌های بالقوه دوری کنند.

نمونه درخواست رفع بازداشت سند از دادگاه

ریاست محترم اجرای احکام 

سلام علیکم؛

احتراما دستور فرمائید سند‌مالکیت به شماره ... به شماره ثبت ... که د مالکیت آقای... که بعنوان وثیقه نزد آن دادگاه محترم بازداشت می باشد، نظر به اینکه محکوم علیه دین خود را ادا نموده است و در صورتی که مانع بازداشت رفع شده است، دستور فرمائید اقدامات لازم را انجام داده از سند مالکیت رفع توقیف گردد.

الزام به رفع توقیف

در دعوای الزام به فک رهن یا الزام به رفع توقیف خواهان شخصی است که خواستار فک رهن باشد و خوانده عبارت از شخصی که قانوناً و یا بر اساس یک قرارداد متعهد به فک رهن شده است .

۱- الزام به فک رهن می‌تواند به استناد قرارداد بیع و یا قرارداد مشارکت در ساخت و امثال آن باشد.

۲- همچنین خواسته الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر شود نمی‌توان به ذکر عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی اکتفا کرد.

۳- اگر شخصی طی یک قرارداد تعهد به فک رهن ملک داده باشد و با وجود حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود محکوم له می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

۴- در صورتی که ملکی در رهن باشد نمی‌توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد برخی از محاکم معتقدند ابتدا دادخواست الزام به فک رهن باید تقدیم بشود و پس از فک رهن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود‌. اما برخی دیگر از محاکم تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را می‌پذیرند.

رای وحدت رویه ۶۲۰ 

رای وحدت رویه ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰ ناظر به انتقال سرقفلی مغازه با وصف در رهن بودن ملکیت آن بوده است و نسبت به مورد دعوا این پرونده خروج موضوعی دارد. پس انتقال ملک مرهونه با توجه به مقررات حاکم، رویه عملی بانک‌ها منافاتی با حقوق مرتهن ندارد، زیرا اجرای حکم انتقال رسمی پس از فک رهن با موافقت بانک مرتهن به بقای مرهونه صورت می‌گیرد، که در هیچ کدام از دو فرض مذکور حقوق مرتهن تضییع نمی‌شود.

رفع توقیف اموال

دارایی فرد محکوم علیه میتواند منقول یا غیر منقول باشد که روند توقیف و رفع توقیف آن با هم متفاوت است. اموال منقول مانند خودرو ، موتور سیکلت، پول نقد و طلا و جواهرات است که میتوان به راحتی آن را جاجا کرد. توقیف اموال غیر منقول با استعلام از اداره ثبت اسناد و املا‌ک صورت می پذیرد و بعد از پاسخ استعلام اگر ملک بنام محکوم علیه باشد به راحتی بازداشت میشود.

مراحل رفع بازداشت سند

دلایل بازداشت ملک میتواند متفاوت باشد، و بطور کلی به موقت و دائم‌ تقسیم میشود. مانند وثیقه قرار دادن ملک به منظور ضمانت افراد، یا تامین خواسته و دستور موقت تا زمان پرداخت بدهی محکوم علیه. رفع بازداشت سند میتواند با رضایت خواهان یا پرداخت کامل بدهی صورت پذیرد. یا پس از رفع موانعی که موجبات توقیف را بوجود آورده است درخواست رفع بازداشت سند را به مرجع قضایی مربوطه داد.