الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن یعنی چه؟
الزام به فک رهن
تنظیم سند ملک در رهن
یکی از مهمترین پرسشهایی که خریداران املاک با آن مواجه میشوند این است که آیا میتوان برای ملکی که در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد؟ پاسخ این سؤال همیشه یکسان نیست؛ زیرا رویه محاکم و همچنین شرایط هر پرونده میتواند نتیجه دعوا را تحت تأثیر قرار دهد.
در بسیاری از معاملات ملکی، خریدار پس از انعقاد مبایعهنامه متوجه میشود که ملک مورد معامله در رهن بانک یا شخص ثالث قرار دارد. در چنین شرایطی، آگاهی از حقوق قانونی خریدار و نحوه طرح صحیح دعوا اهمیت ویژهای پیدا میکند؛ زیرا انتخاب اشتباه خواستههای دادخواست میتواند موجب صدور قرار عدم استماع دعوا و اتلاف زمان و هزینه شود.
ملک در رهن چیست؟
مفهوم حقوقی رهن در معاملات
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن میدهد. در این عقد:
مالک مال را «راهن» مینامند.
طلبکار را «مرتهن» میگویند.
مال مورد وثیقه «عین مرهونه» نام دارد.
با انعقاد عقد رهن، مالکیت ملک همچنان متعلق به راهن باقی میماند؛ اما مرتهن نسبت به ملک دارای حق عینی تبعی میشود و میتواند در صورت عدم پرداخت بدهی، از محل فروش ملک طلب خود را وصول کند.
امکان تنظیم سند برای ملک در رهن
اختلاف رویه میان دادگاهها
در خصوص املاکی که در رهن قرار دارند، سالها میان دادگاهها اختلاف نظر وجود داشته است.
برخی محاکم معتقدند:
ابتدا باید ملک از رهن خارج شود.
سپس دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد.
در مقابل، برخی دیگر از دادگاهها معتقدند:
خریدار میتواند همزمان خواسته «الزام به فک رهن» و «الزام به تنظیم سند رسمی» را مطرح کند.
دادگاه میتواند در یک رأی نسبت به هر دو خواسته تصمیم بگیرد.
به همین دلیل انتخاب صحیح خواستههای دادخواست اهمیت بسیار زیادی دارد.
آیا در رهن بودن ملک مانع طرح دعوا است؟
پاسخ قانون و رویه قضایی
اصل بر این است که در رهن بودن ملک، مانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست؛ اما اجرای حکم تنظیم سند نباید موجب تضییع حقوق مرتهن شود.
بنابراین:
حقوق مرتهن باید حفظ شود.
در موارد لازم، فک رهن نیز مطالبه گردد.
انتقال سند نباید حق وثیقهای مرتهن را از بین ببرد.
در بسیاری از پروندهها، دادگاهها دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را با حفظ حقوق مرتهن قابل استماع دانستهاند.
ضرورت طرح دعوای الزام به فک رهن
چه زمانی فک رهن لازم است؟
اگر قرارداد رهن قبل از انعقاد مبایعهنامه وجود داشته باشد و انتقال سند بدون رفع رهن امکانپذیر نباشد، خریدار بهتر است ضمن دادخواست اصلی، خواسته الزام فروشنده به فک رهن را نیز مطرح کند.
در این حالت معمولاً خواستههای زیر به صورت همزمان مطرح میشوند:
الزام به فک رهن
الزام به حضور در دفترخانه
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
مطالبه خسارات دادرسی
این شیوه از بروز ایرادات شکلی و اطاله دادرسی جلوگیری میکند.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ دیوان عالی کشور
تکلیف فروش مال مرهونه
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ تکلیف بسیاری از اختلافات موجود را روشن کرده است.
بر اساس این رأی:
مالکیت عین مرهونه همچنان متعلق به راهن است.
مرتهن صرفاً دارای حق عینی نسبت به ملک است.
هرگاه حقوق مرتهن تأمین شود یا بدهی پرداخت گردد، انتقال ملک با قانون منافاتی ندارد.
دعوای الزام به فک رهن علیه فروشنده قابل استماع است.
این رأی یکی از مهمترین مستندات دعاوی مربوط به املاک در رهن محسوب میشود.
انتقال ملک با حفظ حقوق مرتهن
آیا همیشه باید فک رهن انجام شود؟
خیر.
در برخی موارد، مرتهن با انتقال ملک موافقت میکند و حقوق وی نیز محفوظ میماند.
در چنین شرایطی:
نیازی به فک کامل رهن نیست.
انتقال سند رسمی امکانپذیر است.
خریدار میتواند با حفظ حقوق مرتهن مالک رسمی ملک شود.
این موضوع معمولاً در قراردادهای بانکی یا برخی معاملات خاص مشاهده میشود.
موارد صدور قرار عدم استماع دعوا
چه زمانی دادگاه دعوا را نمیپذیرد؟
در برخی پروندهها دادگاه به دلیل وجود موانع قانونی، دعوا را قابل رسیدگی نمیداند و قرار عدم استماع صادر میکند.
مهمترین موارد عبارتاند از:
۱. بازداشت بودن ملک
اگر ملک علاوه بر رهن، در بازداشت مراجع قضایی یا اجرایی باشد، بسیاری از دادگاهها دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را قابل استماع نمیدانند.
۲. عدم تفکیک ملک
اگر موضوع معامله بخشی از یک ملک مشاع باشد و تفکیک قانونی صورت نگرفته باشد، ممکن است دادگاه دعوا را تا زمان تفکیک قابل استماع نداند.
۳. نقص در خواستههای دادخواست
در مواردی که فک رهن یا رفع موانع انتقال مطالبه نشده باشد، احتمال صدور قرار عدم استماع افزایش مییابد.
حق مرتهن نسبت به ملک مرهون
مهمترین حقوق قانونی مرتهن
مرتهن دارای حقوق ویژهای نسبت به مال مرهونه است که قانون از آن حمایت میکند.
از جمله:
حق استیفای طلب از محل فروش ملک
حق اعتراض به معاملات مغایر با حقوق خود
حق درخواست ابطال یا بیاعتباری انتقالات مضر
حق تقدم نسبت به سایر طلبکاران در حدود قانون
همچنین مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیفشده فاقد اثر قانونی است.
معامله برخلاف حقوق مرتهن
ضمانت اجرای انتقال ملک مرهونه
مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن نمیتواند تصرفاتی در مال مرهونه انجام دهد که منافی حقوق مرتهن باشد.
در خصوص ضمانت اجرای این معاملات دو دیدگاه وجود دارد:
دیدگاه نخست: معامله غیرنافذ است و با رد مرتهن باطل میشود.
دیدگاه دوم: معامله از ابتدا باطل است.
با وجود این اختلاف، اتفاق نظر وجود دارد که مرتهن میتواند برای حفظ حقوق خود به دادگاه مراجعه کند.
الزام به ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی
آیا وجه التزام مانع تنظیم سند است؟
خیر.
بر اساس رأی شعبه هفتم دیوان عالی کشور شماره ۲۵۴۴ مورخ ۱۳۲۱/۰۸/۱۲، تعیین وجه التزام برای عدم حضور در دفترخانه مانع مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی نیست.
بنابراین خریدار میتواند:
الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
وجه التزام قراردادی را نیز مطالبه کند.
مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.
نکات طلایی دعوای فک رهن و تنظیم سند
قبل از طرح دادخواست این موارد را بررسی کنید
✔ وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنید.
✔ بررسی کنید ملک در رهن، بازداشت یا توقیف نباشد.
✔ تاریخ انعقاد قرارداد رهن را مشخص کنید.
✔ امکان اخذ رضایت مرتهن را بررسی نمایید.
✔ در صورت لزوم خواسته الزام به فک رهن را به دادخواست اضافه کنید.
✔ پیش از طرح دعوا اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال نمایید.
✔ وضعیت تفکیک و پایانکار ملک را کنترل کنید.
جمعبندی نهایی
در رهن بودن ملک بهتنهایی مانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیست؛ اما حقوق مرتهن باید به طور کامل رعایت شود. در بسیاری از پروندهها، طرح همزمان خواستههای «الزام به فک رهن» و «الزام به تنظیم سند رسمی» بهترین راهکار برای جلوگیری از اطاله دادرسی است. همچنین آرای وحدت رویه اخیر دیوان عالی کشور نشان میدهد که انتقال مال مرهونه در صورتی که حقوق مرتهن حفظ شود، امکانپذیر خواهد بود.
به همین دلیل پیش از تنظیم دادخواست، بررسی وضعیت ثبتی ملک، وجود رهن، بازداشت یا سایر موانع قانونی ضروری است؛ زیرا یک اشتباه در تنظیم خواستهها میتواند موجب صدور قرار عدم استماع دعوا شود.
سوالات متداول
آیا میتوان برای ملک در رهن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟
بله. اصل دعوا قابل طرح است؛ اما حقوق مرتهن باید حفظ شود و در برخی موارد لازم است خواسته فک رهن نیز مطرح گردد.
آیا مرتهن باید طرف دعوا قرار گیرد؟
در بسیاری از موارد خیر. اگر حقوق مرتهن حفظ شود، الزامی به طرف دعوا قرار دادن وی وجود ندارد؛ مگر اینکه وضعیت پرونده اقتضای دیگری داشته باشد.
اگر ملک علاوه بر رهن بازداشت هم باشد چه میشود؟
بسیاری از دادگاهها در این حالت دعوا را قابل استماع نمیدانند و قرار عدم استماع صادر میکنند.
آیا میتوان همزمان الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را مطالبه کرد؟
بله. هرچند رویه محاکم کاملاً یکسان نیست، اما در عمل این شیوه در بسیاری از پروندهها پذیرفته میشود.
لینکهای داخلی پیشنهادی
الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دعوای فک رهن ملک
ابطال معامله معارض
الزام به تحویل مبیع
مطالبه وجه التزام قراردادی
الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
دریافت مشاوره تخصصی
اگر درگیر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فک رهن، معاملات املاک در رهن یا اختلافات ناشی از مبایعهنامههای عادی هستید، پیش از هر اقدام قضایی از مشاوره تخصصی بهرهمند شوید. انتخاب صحیح خواستههای دادخواست نقش تعیینکنندهای در موفقیت پرونده دارد.
برای مطالعه سایر مقالات تخصصی حقوقی به وبسایت عدلجو مراجعه کنید و جدیدترین آموزشهای کاربردی حقوقی را در صفحه اینستاگرام adljou_lawyers دنبال نمایید.
برای ارتباط با وکلا، داوران و کارشناسان حقوقی گروه وکلای عدلجو و طرح سوالات خود، لطفا در سایت ثبت نام نمایید. از طریق ناحیه کاربری با ما در تماس بوده و از طریق پیامک زمان پاسخگویی برای شما ارسال خواهد شد. مطمئن باشید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
شماره های تماس:
تجربه گروه وکلای عدلجو راهنمای شما است...
برای مشاوره، پیش از هر اقدامی میتوانید با ثبت شماره تماس خود، منتظر تماس مشاوران حقوقی عدلجو، در اولین فرصت باشید...
مطالب مرتبط
