الزام به تنظیم سند + شرایط + بهترین وکیل ثبتی و ملکی

امروزه بسیاری از افراد با دقت کامل اقدام به خرید ملک یا وسیله نقلیه می کنند، اما متأسفانه ناگزیر گرفتار مشکلات ثبتی می شوند که شایع ترین این مشکلات تنظیم سند است؛ این مشکل بعداز عقد بیع و تنظیم قولنامه به وجود می آید به این نحو که فروشنده اقدام به انتقال مالکیت نمی نماید و جهت تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی حاضر نمی شود و خریدار هیچ راهی برای احقاق حق خود جز سیر مراحل قضایی و اثبات حق و حقوق خود ندارد.امروز در این مطلب در خصوص سازوکار الزام به تنظیم سند رسمی توضیحاتی ارائه می نماییم. در ادامه این مطلب با گروه وکلای عدل جو همرا باشید.

تجربه گروه وکلای عدلجو

یکی از نقاط قوت گروه وکلای عدلجو، تجربه گسترده آن‌ها در برخورد با موارد پیچیده و چالش‌های حقوقی مرتبط با الزام به تنظیم سند است. این گروه در بسیاری از دعاوی موفق به دفاع از حقوق مشتریان خود شده و با ارائه مشاوره‌های دقیق و کاربردی، نقش مهمی در جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی ایفا کرده‌اند.

در طول سال‌های فعالیت، گروه وکلای عدلجو توانسته است با ارائه راهکارهای حقوقی موثر و به‌روز، به مشتریان خود در تنظیم سند رسمی و رفع مشکلات حقوقی ناشی از عدم ثبت سند کمک کند. تخصص این گروه در تحلیل دقیق پرونده‌ها و ارائه راهکارهای قانونی جامع، باعث شده است که مشتریان بسیاری برای حل مشکلات خود به این گروه مراجعه کنند.

نمونه کار الزام به تنظیم سند گروه وکلای عدلجو برای مراجعه کنندگان عزیز

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

سند رسمی عبارت است که از اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. غیر از آن، سایر اسناد در حکم عادی هستند. حفظ و نگهداری اسناد، بسیار مهم است و باید مراقب بود که متن سند به دقت تنظیم شده و از خط خوردگی یا نوشتن مطالب بیهوده و تکراری خودداری شود، زیرا اگر در ذیل یا حاشیه یا ظهر (پشت) سندی که در دست ابراز کننده است، مندرجاتی باشد که حکایت از بی اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند باشد، مندرجات مزبور و معتبر محسوب می‌شوند، اگرچه تاریخ و امضا نداشته و به وسیله خط کشیدن یا نحو دیگر باطل شده باشد.

تنظیم سند: الزام قانونی و تضمین مالکیت

یکی از اصول بنیادی در حقوق کشور ما، قانون‌مداری و تنظیم اسناد رسمی برای انتقال مالکیت و سایر حقوق مالکانه است. طبق قوانین ایران، هرگونه انتقال مالکیت اعم از املاک، زمین‌ها، خودروها و سایر دارایی‌های باارزش، باید به‌صورت رسمی و با سند ثبت‌شده انجام شود. این الزام قانونی باعث می‌شود تا افراد از بروز مشکلات مربوط به دعاوی و تضادهای حقوقی در آینده جلوگیری کنند.

عدم تنظیم سند رسمی می‌تواند پیامدهای قانونی و اقتصادی جدی برای افراد به همراه داشته باشد. برای مثال، در صورتی که یک قرارداد انتقال مالکیت ملک به‌صورت رسمی ثبت نشود، فرد نمی‌تواند مالکیت قانونی خود را اثبات کرده و ممکن است با دعاوی از سوی افراد یا اشخاص ثالث مواجه شود. در چنین شرایطی، حتی در صورت داشتن قرارداد عادی، حقوق مالکانه فرد به خطر می‌افتد و امکان ابطال معامله وجود دارد.

مزایای تنظیم سند رسمی

تنظیم سند رسمی نه تنها از لحاظ قانونی الزامی است بلکه دارای مزایای متعددی است که شامل موارد زیر می‌شود:

تضمین حقوق مالکانه

تنظیم سند رسمی باعث می‌شود که فرد به‌عنوان مالک قانونی دارایی شناخته شود و بتواند از تمامی حقوق مالکانه خود بهره‌مند شود.

پیشگیری از دعاوی حقوقی

تنظیم سند رسمی می‌تواند از بروز دعاوی حقوقی مرتبط با مالکیت جلوگیری کند. در صورت تنظیم صحیح سند، تمامی جزئیات مالکیت، حقوق و تعهدات طرفین به‌صورت شفاف و قابل‌اثبات مشخص می‌شود.

سهولت در معاملات بعدی

سند رسمی باعث سهولت در معاملات بعدی می‌شود. برای مثال، در صورتی که فرد قصد فروش یا انتقال مالکیت دارایی خود را داشته باشد، به‌راحتی می‌تواند این کار را انجام دهد زیرا سند رسمی به‌عنوان مدرکی معتبر شناخته می‌شود.

حفظ ارزش اقتصادی دارایی

دارایی‌هایی که به‌صورت رسمی ثبت شده‌اند از ارزش اقتصادی بالاتری برخوردار هستند. به‌عبارت‌دیگر، در بازار معاملات، املاکی که سند رسمی دارند از نظر خریداران و سرمایه‌گذاران جذاب‌تر و باارزش‌تر هستند.

تضمین حقوق وراثتی

در صورت فوت مالک، تنظیم سند رسمی تضمین می‌کند که حقوق وراث به‌صورت عادلانه تقسیم شده و از بروز اختلافات بین وراث جلوگیری شود.

مفاد سند رسمی در صورت عدم مخالفت با قوانین درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها معتبر شده است و اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد، در دو مورد اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را می‌یابد. بنابراین، اسناد رسمی یا در حکم آن را به دستجات زیر می‌توان تقسیم نمود:

انواع اسناد رسمی

• اسناد تنظیمی در ادارات ثبت اسناد و املاک

• اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی

• اسناد تنظیمی در نظر مامورین رسمی (غیر از دو مورد فوق)

• اسناد تنظیمی که صدور آن مورد تایید شخصی باشد که مفاد سند علیه اوست.

• اسنادی که صحت صدور آن در چک ثابت شود.

• مواردی که قانونگذار صراحتاً احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای از اسناد رسمی بار کرده باشد. 

الزام به تنظیم سند چیست؟

الزام به تنظیم سند به معنای تعهد قانونی برای تنظیم و ثبت یک سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. این الزام معمولاً در مواردی رخ می‌دهد که طرفین یک قرارداد یا معامله، برای اثبات حقوق و تعهدات خود نیاز به تنظیم سند رسمی دارند. به عنوان مثال، در معاملات ملکی، پس از انعقاد قرارداد خرید و فروش، فروشنده موظف است تا سند مالکیت را به نام خریدار در دفاتر اسناد رسمی انتقال دهد.

الزام به تنظیم سند می‌تواند در شرایط مختلفی اتفاق بیفتد، از جمله:

1. معاملات ملکی: انتقال مالکیت املاک و مستغلات باید به صورت رسمی و با تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
2. انتقال سهام: در برخی موارد، انتقال سهام شرکت‌ها نیاز به تنظیم سند رسمی دارد.
3. ارث و وصیت: در تقسیم ارث و تنظیم وصیت‌نامه نیز ممکن است نیاز به تنظیم سند رسمی باشد.

اگر یکی از طرفین از تنظیم سند رسمی خودداری کند، طرف دیگر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و الزام به تنظیم سند را از طریق دادگاه مطالبه کند. دادگاه پس از بررسی موضوع، در صورت احراز حق، حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی خواهد داد.

مدارک مورد نیاز تنظیم سند رسمی؛ الزام به تنظیم سند

برای تنظیم سند رسمی (مال غیرمنقول) و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مدارک زیر مورد نیاز است:

1. قرارداد: وجود یک قرارداد الزامی است که به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول را به عنوان بخشی از تعهدات فروشنده قید کرده باشد.
2. تعهد به حضور: فروشنده باید به منظور امضای سند انتقال، تعهد حضور در دفتر اسناد رسمی داده باشد. همچنین بهتر است برای عدم حضور وی در دفتر، مبلغ جریمه‌ای پیش‌بینی شده باشد.
3. اظهارنامه: اگر خریدار به فروشنده اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی ابلاغ کرده است، کپی آن اظهارنامه باید به دادخواست پیوست شود.
4. اثبات تصرف: دلایل موجهی برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله باید ارائه و به دادخواست پیوست شود.
5. برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی: در صورت معامله ملکی، قبل از اقامه دعوا باید از وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری اطمینان حاصل شود، زیرا انتقال سند بدون این مدارک امکان‌پذیر نیست.
6. سابقه ثبتی: مورد معامله باید سابقه ثبتی داشته یا در جریان ثبت باشد. هر موردی که سابقه ثبتی نداشته باشد یا در جریان ثبت نباشد، در انتقال رسمی سند موضوعیت نخواهد داشت.
7. دادخواست: دادخواست باید به تعداد فروشندگان تنظیم و ارائه شود.

این مدارک باید به دقت جمع‌آوری و به همراه دادخواست به دادگاه ارائه شوند تا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به درستی پیش برود.

الزام به تنظیم سند خودرو

الزام به تنظیم سند خودرو به این منظور ایجاد شده که اطمینان از مالکیت قانونی و رسمی خودرو برای خریدار و فروشنده فراهم گردد. این فرآیند در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و با ثبت سند رسمی، انتقال مالکیت خودرو به‌صورت قانونی ثبت می‌شود و از مشکلات احتمالی همچون ادعاهای آینده یا اختلافات حقوقی جلوگیری می‌کند. همچنین، تنظیم سند خودرو در نقل‌وانتقال مالیاتی و بیمه‌ای نیز اهمیت دارد و موجب می‌شود که طرفین معامله در برابر مسائل حقوقی و قانونی مرتبط با مالکیت خودرو محافظت شوند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل انجام آن

الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی مطرح می شود که معامله با سند عادی(قولنامه، مبایعه نامه، صلح نامه و..)انجام شده باشد. در این مواقع قانونگذار این امکان را برای متقاضی ثبت سند رسمی پیش بینی نموده است تا در صورت عدم دسترسی به متعهد یا خودداری او برای حضور برای انتقال سند در دفاتر اسناد، بتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی ، مطابق ماده 22-47 و قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری صرفاً شخصی که ملکی بنام وی ثبت شده باشد را مالک ملک می دانند و داشتن مبایعه نامه و حتی وکالت بلاعزل بیانگر مالکیت شخص نمی باشد.

انتقال مالکیت یک ملک می‌تواند از طریق دو نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی، به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی  یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.همانطور که گفته شد طرح دعوا در این زمینه فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نمود. محکومیت فروشنده در این زمینه، مستلزم پرداخت ثمن معامله به فروشنده از سوی خریدار نیست.

الزام به تنظیم سند ملک بازداشتی

الزام به تنظیم سند ملک بازداشتی به این معناست که مالکی که ملک او به دلایلی مانند بدهی یا حکم قضایی تحت بازداشت قرار گرفته، موظف است پس از رفع بازداشت و پایان موانع قانونی، نسبت به انتقال سند به خریدار یا ذی‌نفع اقدام نماید. این الزام بر اساس قوانین جاری، تضمین‌کننده حقوق خریدار یا طلبکار است و هر گونه تاخیر یا کوتاهی در تنظیم سند می‌تواند منجر به پیگیری حقوقی و اعمال جرایم قانونی علیه مالک شود.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

گام اول: خواهان باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و دادخواستی مبنی بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در سامانه ثنا ثبت نماید. همچنین، لازم است مدارکی از جمله مبایعه‌نامه و گواهی عدم حضور در دفترخانه را نیز در این سامانه بارگذاری کند.

گام دوم: پس از ثبت دادخواست، دادگاه مدارک را بررسی می‌کند و مدیر دفتر، زمان رسیدگی را تعیین می‌نماید. خواهان می‌تواند در زمان تعیین‌شده به همراه وکیل خود جهت پیگیری روند شکایت به دادگاه مراجعه کند.

گام سوم: دادگاه به طور کامل به پرونده رسیدگی کرده و رأی خود را صادر می‌نماید. در این مرحله، اگر فردی به رأی صادر شده اعتراض داشته باشد، می‌تواند در موعد مقرر که توسط دادگاه تعیین شده، به حکم اعتراض کند.

گام آخر: پس از نهایی شدن حکم صادر شده از جانب دادگاه، فروشنده موظف است تا ظرف ۱۰ روز کاری به دفترخانه مراجعه کند. در صورتی که فروشنده به دفترخانه مراجعه نکند، دادگاه نماینده‌ای را از جانب خود برای تنظیم سند به دفترخانه خواهد فرستاد.

الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن

الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن به این معناست که مالک یک ملک که آن را به عنوان وثیقه در رهن بانک یا شخص دیگری قرار داده است، موظف است هنگام انتقال یا فروش ملک، حقوق مرتهن را رعایت کند. یعنی هر گونه تنظیم سند باید با موافقت مرتهن و تحت شرایطی صورت گیرد که حقوق وی محفوظ بماند. این الزام قانونی، مانع از آن می‌شود که ملک بدون در نظر گرفتن حقوق مرتهن به شخص دیگری منتقل شود، و تضمین‌کننده این است که مرتهن بتواند در صورت عدم پرداخت بدهی، از وثیقه استفاده کند یا مطالبات خود را دریافت نماید.

الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه

الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه به این معناست که در زمان اجاره دادن املاک وقفی، مستاجر و متولی موقوفه باید بر اساس قوانین و مقررات مربوطه سند اجاره رسمی تنظیم کنند. این اقدام به منظور حفظ حقوق موقوفه و مستاجر، تضمین‌کننده شفافیت و قطعیت در رابطه حقوقی بین طرفین است. تنظیم سند اجاره برای موقوفه نه تنها اطمینان از اجرای صحیح نیات واقف را فراهم می‌کند، بلکه از سوء‌استفاده‌های احتمالی جلوگیری کرده و مبنایی برای حل و فصل اختلافات احتمالی نیز فراهم می‌آورد.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی حضور

الزام به تنظیم سند بدون گواهی حضور به معنای آن است که حتی در غیاب یکی از طرفین معامله (معمولاً فروشنده یا خریدار) و بدون ارائه گواهی حضور از سوی وی، مسئولیت قانونی برای تنظیم سند وجود دارد. در چنین مواردی، معمولاً با استناد به مدارک و مستندات دیگر مانند حکم قضایی یا وکالت‌نامه رسمی، فرآیند تنظیم سند ادامه می‌یابد. این الزام به منظور جلوگیری از توقف انتقال مالکیت یا سایر معاملات قانونی وضع شده و تضمین می‌کند که حتی در صورت عدم همکاری یکی از طرفین، حقوق ذی‌نفع محفوظ مانده و سند به صورت قانونی تنظیم گردد.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مراحلی دارد ؟

مرحله اول: دو حالت برای چنین دعوایی وجود دارد:

1- خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند.

2- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.

در فرض اول، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله روشن شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است.

در فرض دوم، خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید در نظر داشت در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول باشد.

در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی است که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی عرفاً رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا نماید.

مرحله دوم: در فرضی که فروشنده مالک رسمی مال باشد، خریدار پس از دریافت گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم می نماید و از این جا خریدار خواهان تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا خواهد بود.

دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می‌شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را موضوعاً منتفی کند.

مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بسته به شرایط و وجود یا عدم وجود الزامات مورد نظر، متغیر است. برای اطمینان بیشتر و کسب اطلاعات دقیق‌تر در این زمینه، توصیه می‌شود با دفاتر خدمات حقوقی مشورت کنید.

محل تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

چنانچه خریدار بخواهد خود شخصاً پرونده را پیگیری نماید ، پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می بایست با به همراه داشتن کارت ملی ، کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، اصول مستندات خود و متن از قبل تهیه و تنظیم شده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید و از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق با متن تنظیمی که آن را از قبل آماده نموده و به همراه دارد ، تنظیم نماید .

لازمه ثبت و تقدیم دادخواست ثبت نام نمودن در سامانه ثنا یا همان سامانه ابلاغ الکترونیکی می باشد و چنانچه قبلا در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی) ثبت نام نموده اید دیگر نیازی به ثبت نام مجدد در آن نمی باشد .

محاسبه هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در تمامی دعاوی، خواهان ملزم به پرداخت هزینه دادرسی می باشند.

مبلغ هزینه دادرسی دعاوی مالی با توجه به مبلغ خواسته است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز جزء دعاوی مالی محسوب میشود؛ مبلغ هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک معادل  ارزش منطقه ای ملک میباشد. 

قابل ذکر است که مبلغ مندرج در مبایعه نامه یا دادخواست، ملاک تعیین هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی نیست.

کمیسیون تقویم املاک اداره امور اقتصادی و دارایی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم، هر ساله ارزش معاملات منطقه ای را برای هر منطقه از شهرها و استانهای کشور مشخص مینماید. مختصرا، ارزش منطقه ای املاک به عواملی مانند مصالح (اسکلت فلزی و بانی و غیره) و قدمت و تراکم و غیره بستگی دارد.

الزام به تنظیم سند رسمی چه زمانی قابل طرح است؟

هر چند در بعضی از قراردادها، به صورت توافقی موعدی مشخص برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی می گردد، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان برای دعوای مذکور به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست ارائه داد . اگر خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید

زمانی که تاریخ مشخص جهت تنظیم سند در مبایعه نامه تعیین نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفترخانه از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید

موارد اساسی طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

1- ملک باید دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد والا تنظیم سند میسر نمی باشد.

2- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.

3- دعوی الزام به تنظیم سند مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.

4- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

اقدامات دادگاه جهت تنظیم اسناد رسمی

دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند. از همین رو دادگاه احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد. احراز می‌نماید که خوانده اهلیت فروش مال را داشته باشد. همچنین خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده است و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده است توسط وی انجام شده است.احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است. در این میان دادگاه می تواند عندالاقتضا موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید. بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید. همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.

شروط پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توسط دادگاه

معامله مال غیرمنقول باید دارای شرایط ویژهای داشته باشد که قابلیت نتیجه گرفتن در دادگاه را جهت الزام به تنظیم سند را داشته باشد.

شرایط معامله ملک عبارتند از:

• فروشنده، مالک ملک مورد معامله باشد.

• ملک مورد معامله باید به صورت رسمی، ثبت شده باشند؛ بنابراین تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که ثبت نشده و قولنامه ای است، پذیرفته نخواهد شد.

• ملک مورد معامله آزاد باشد؛ دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، ملک توقیف شده، ملکی که در رهن باشد و... پذیرفته نیست و قرار رد دعوا توسط دادگاه صادر میگردد. 

• معامله انجام شده باشد؛ بدین معنی که توافق طرفین معامله در یک مبایعه نامه یا قولنامه ثبت گردیده باشد. 

• فروشنده در تاریخ مورد توافق، در دفترخانه اسناد رسمی حضور نیابد. (خریدار میتواند گواهی عدم حضوری از دفترخانه مربوطه مبنی بر عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر دریافت کند و همراه سایر مدارک، به دادگاه ارائه شود).

الزامی جهت اخذ گواهی عدم حضور برای طرح این پرونده وجود ندارد و این گواهی مبنای محاسبه خسارت تاخیر انجام قراردادی قرار می گیرد.

پرداخت هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک توسط خریدار در هنگام ثبت دادخواست چگونه است

در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی باید کلیه مقدمات هم موجود باشد. من جمله؛ پرداخت عوارض شهرداری، گواهی پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و ...

کدام دادگاه باید به دعوای ملک رسیدگی کند؟

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه ارائه شود که ملک در حوزۀ قضایی آن واقع شده است. 

الزام به تنظیم سند رسمی املاک مشاعی چگونه است؟

در ملک مشاع هیچ یک از شرکای نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را  تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند. همچنین اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این خصوص شخصی که خریدار ملک می باشد باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید.

 حتی می توان فرضی را در نظر گرفت که شخصی که مالک ملکی است فوت می نماید و با فوت کلیه دارایی او قهراً و به صورت قانونی به وراث وی منتقل می شود. ولیکن وراث به دلیل اختلافاتی که دارند حاضر به تنظیم سند ملک مشاع به نام هر یک از وراث نمی شوند در این موارد خریدار یا هر یک از ورثه برای این که به خواسته خود برسند می باید در دادگاه صالح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع تنظیم و با پیگیری آن موفق به حصول نتیجه شوند.

شرایط و مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

• ثبت نام در سامانه ثنا توسط خواهان

• کارت ملی خواهان در زمان تشکیل پرونده برای احراز هویت لازم است.

• مبایعه نامه و یا هر مستند دیگری که خواهان با استناد به آن، ادعای خرید ملک را می نماید.

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید شود.

فرآیند مراجعه به اداره ثبت

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، مراحل  اداری آن شروع می‎شود . به این صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. همان‎طور که می‎دانید هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن نوشته شده و  پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبت و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید می‎شود و نقشه‫ بردار بعد از بازدید صورت مجلس  وضعیت ملک تهیه می‫کند و به امضای شرکا ‫می رساند . بعد از آن نقشه‫ بردار نظر خود را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام میکند.تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل وقوع ملک است‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

مراحل درخواست افراز ملک مشاع

برای اینکه افراز یک مال مشاع انجام گیرد، باید مراحلی رعایت شود که به برخی از آنها می پردازیم.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

از ابتدایی ترین مراحل می توان به جمع آوری و تهیه مدارک لازم برای افراز ملک مشاع اشاره کرد که مدارک لازم برای اقدام افراز ملک مشاع شامل موارد زیر است:

۱. نام سایر مالکین مشاع علاوه بر نام شخصی که اقدام کرده است.

۲. اسنادی که نشان دهنده مالکیت است .

۳. درخواستی مبنی بر شروع افراز ملک که معمولاً به صورت کتبی می باشد.

ثبت در خواست شروع افراز ملک مشاع

از مراحل دیگر در ادامه تهیه مدارک می‌توان به ثبت درخواست شروع افراز ملک اشاره کرد که بعد از ثبت شدن و انجام بررسی‌های لازم توسط مسئولین مرتبط در پی اینکه ملک قابل افراز است یا خیر درخواست ثبت و یا رد می‌شود.

کارشناسی ملک و انجام عمل افراز

در صورت ثبت شدن، نمایندگانی را برای کارشناسی ملک و انجام عمل افراز مامور می‌کنند که بعد از انجام مراحل اداری و قانونی ملک مورد نظر افراز می گردد. تمامی مالکان ملک بسته به حق و حقوق خود به سهم مورد تایید توسط کارشناس مربوطه خواهند رسید و در این صورت سهم خود را از حالت اشاعه خارج می‌کنند.

نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه

درصورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد هریک از شرکا می توانند به طرح دعوای افراز در دادگاه در قالب دادخواست به طرفیت کلیه شرکا بپردازند. باید به این موضوع توجه گردد که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود دعوای افراز محکوم به، رد خواهد بود. دادگاه پس از بررسی صلاحیت خود نسبت به موضوع و تعیین جلسه رسیدگی و ارجاع به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری حکم به قبول یا رد افراز صادر می کند. برای دریافت خدمات وکالتی در حوزه افراز ملک مشاع از طریق دادگاه از لینک زیر اقدام نمایید:اگر ملک غیر قابل تقسیم یا افراز باشد :در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت، ملک غیرقابل افراز باشد، گواهی عدم قابلیت افراز  تحویل  متقاضی می شود،و او می‌تواند با استناد به این گواهی به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست فروش ملک را در  دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح ‎کند. در واقع  باید این درخواست، در قالب فرم دادخواست که در دادگستری موجود است و در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد به دادگاه  ارائه شود. در نهایت دادگاه پس از صدور دستور فروش و ارجاع آن به اجرای احکام ، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام میکند

موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع

1- یکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به دلیل وجود مقررات قانونی است. مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه. عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به دلیل اینکه جز اراضی ملی محسوب می گردد.

2- یکی از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که به موجب ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.

3- یکی از موارد زمانی است که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد.

4- مورد بعدی در جایی است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود و یا ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مانند افراز یکواحد آپارتمان.

دستور فروش ملک مشاع در مواردی که امکان افراز وجود ندارد

در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، به موجب ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک و همینطور صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گردید دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء که در رویه باید به صورت دادخواست طرح شود دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند. 

فروش ملک مشاع

در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد  بررسی قرار می گیرد:

1. ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود .

2. ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود .

انتقال قبل از ثبت :مطابق ماده 114 آیین نامه قانون ثبت :«هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»

انتقال بعد از ثبت ملک :ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع  در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود .ومطابق ماده 583قانون مدنی :هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید.و همچنین مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود.

وکالت درفروش ملک مشاع

در صورتی که شرکای ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که کلیه اقدمات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود .در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هر چند سهم کمتر در ملک داشته باشد مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند مثلا فرق نمی کند یکی از شرکا مالک 3 دانگ و دیگری 2 دانگ و سومی 1 دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند فضولی و باطل خواهد بود .

هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع چگونه است؟

در دعوی مربوط به ملک مشاع برخی از آن ها مالی بوده و برخی دیگر غیر مالی می باشد و بدیهی است که در دعاوی مالی هزینه دادرسی با توجه به خواسته و بهای آن مشخص می شود و در غیر مالی بر اساس تعرفه مقرر که حداقل پنجاه تا صد و پنجاه هزار تومان می باشد .

عدم ثبت سند ملک چه عواقبی دارد؟

در  طرح دعوا برای تنظیم سند رسمی، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت محل در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک است چنانچه نام مالک اصلی بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید. بنابراین خریداران تا زمانی که املاک مورد معامله آنها ثبت نشده به هیچ عنوان نمی توانند به طرفیت مالک یا فروشنده، طرح دعوا نمایند.

ضرورت استعلام از شهرداری در انتقال عین ساختمانهای داخل محدوده

مطابق ماده ۱ قانون تسهیل اسناد مصوب ۱۳۸۵: دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بندهای زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ و پاسخ از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی املاک اقدام نمایند :

الف : گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ( ۸) ماده ( ۱۰۰) اصلاحی قانون شهرداری در مورد املاک مشمول قانون مذکور.

ماده  ۳ آیین نامه اجرایی قانون تسهیل نیز اشعار میدارد : دفاتر اسناد رسمی در خصوص گواهی پایان ساختمان و عدم خلاف ، ملزم به رعایت تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری _ مصوب ۱۳۸۵/۶/۲۷ سورای انقلاب – قبل از تنظیم سند انتقال املاک موضوع تبصره مذکور میباشند .

لذا ملاحظه میشود استعلام از شهرداری در انتقال خانه ها همچون سابق ضرورتی ندارد و دفاتر اسناد رسمی نباید استعلامی از شهرداری بدین منظور انجام دهند لکن مکلفند مطابق ماده مذکور مطالبه عدم خلاف یا پایان کار نمایند. لذا در هر انتقال فروشنده در صورتی که ملک فاقد عدم خلاف یا پایان کار باشد بدون نیاز به استعلام دفتر باید با مراجعه به شهرداری درخواست صدور عدم خلاف یا پایان کار برای ملک خود نمایند.

گواهی پایان ساختمان و مدت اعتبار آن : گواهی پایان ساختمان برای بناهایی صادر میشود که مطابق مقررات شهرداری ساخته شده و تمام شده محسوب میشوند.

به نظر می رسد برای گواهی پایان ساختمان مدتی تعیین نشده است و بدون توجه به تاریخ صدور آن می توان به استناد آن تنظیم سند نمود ! بنا به تصریح بند الف ماده یک قانون تسهیل ثبت سند به استناد پایان کار مذکور (بدون اشاره به تاریخ آن) مجاز است.لازم به ذکر است غیر از بند الف ماده یک قانون تسهیل در هیچ جای دیگر سخن از پایان کار نشده است و ماده ۳ آیین نامه نیز ارجاع به تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها ( ۱ ) داده است در تبصره مذکور نیز صرفا به گواهی عدم خلاف اشاره شده است .

گواهی عدم خلاف و مدت اعتبار آن:  گواهی عدم خلاف برای ساختمانهای نیمه کاره صادر میشود و ظاهر در ساختمانهای قدیمی تر که بدون رعایت مقررات شهرداری ساخته شده اند نیز تمام شده محسوب نمیشوند و برای آنها با پرداخت خلافیها و جرایم گواهی عدم خلاف صادر میشود .چنانکه در تبصره مذکور ملاحظه میشود برای ملک مورد معامله باید  تا قبل از انجام معامله گواهی عدم خلاف اخذ شود.

نقش گروه وکلای عدلجو در تنظیم سند و دفاع از حقوق مشتریان

گروه وکلای عدلجو با سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی ملکی و تنظیم اسناد رسمی، به‌عنوان یکی از معتبرترین وکلا و مشاوران حقوقی در ایران شناخته می‌شود. این گروه با بهره‌گیری از تیمی مجرب و حرفه‌ای، به مشتریان خود در تمامی مراحل تنظیم سند، مشاوره حقوقی و دفاع از حقوق مالکانه کمک می‌کنند.

مواردی که گروه وکلای عدلجو می‌تواند به شما کمک کند

گروه وکلای عدلجو در موارد زیر می‌تواند به مشتریان خود کمک کند:

مشاوره در تنظیم قراردادها و اسناد رسمی

وکلای عدلجو با تحلیل دقیق قراردادها و اسناد، از تنظیم صحیح و قانونی آن‌ها اطمینان حاصل می‌کنند تا مشتریان با هیچ‌گونه مشکل حقوقی مواجه نشوند.

حل اختلافات حقوقی ناشی از عدم تنظیم سند رسمی

در صورتی که اختلافات حقوقی ناشی از عدم تنظیم سند به وجود آمده باشد، وکلای عدلجو با ارائه راهکارهای حقوقی مناسب به دفاع از حقوق مشتریان می‌پردازند.

مشاوره در خرید و فروش املاک

وکلای عدلجو با بررسی دقیق اسناد مالکیت و ارائه مشاوره‌های تخصصی در زمینه خرید و فروش املاک، از وقوع هرگونه مشکل حقوقی در آینده جلوگیری می‌کنند.

حل اختلافات وراثتی مرتبط با املاک

گروه وکلای عدلجو با تخصص در امور وراثتی و دعاوی مربوط به ارث، به وراث کمک می‌کنند تا حقوق خود را به‌درستی دریافت کنند و از بروز اختلافات جلوگیری شود.

الزام به تنظیم سند در موارد غیرملکی

تنظیم سند رسمی تنها به حوزه املاک محدود نمی‌شود. در موارد دیگر همچون انتقال مالکیت خودروها، واگذاری حقوق تجاری و مالکیت معنوی، الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، در انتقال مالکیت خودرو، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی است و بدون آن، انتقال مالکیت قانونی انجام نخواهد شد.

همچنین در حوزه حقوق تجاری و مالکیت معنوی، تنظیم سند رسمی نقش مهمی در حفظ حقوق صاحبان کسب‌وکار و نوآوران دارد. ثبت رسمی علامت‌های تجاری، اختراعات و طرح‌های صنعتی باعث می‌شود که حقوق مالکانه افراد به‌صورت قانونی محافظت شود و از هرگونه سوءاستفاده یا تقلب جلوگیری شود.

نتیجه‌گیری

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از اصول بنیادین در حقوق ایران است که تأثیرات حقوقی و اقتصادی بسیاری دارد. تنظیم سند رسمی نه‌تنها از بروز دعاوی و اختلافات حقوقی جلوگیری می‌کند بلکه حقوق مالکانه افراد را به‌صورت قانونی تضمین می‌کند.

در این راستا، همکاری با وکلای متخصص و مجرب، از جمله گروه وکلای عدلجو، می‌تواند نقش بسزایی در پیشگیری از مشکلات حقوقی و تضمین حقوق مالکانه داشته باشد. گروه وکلای عدلجو با سال‌ها تجربه در زمینه تنظیم اسناد رسمی و دعاوی ملکی، به مشتریان خود کمک می‌کنند تا به‌درستی از حقوق خود بهره‌مند شوند و با خیالی آسوده به انجام معاملات خود بپردازند.

توصیه نهایی

با توجه به اهمیت بالای تنظیم سند رسمی در معاملات ملکی و سایر حوزه‌ها، پیشنهاد می‌شود که افراد حتماً قبل از انجام هرگونه معامله‌ای، با مشاوران حقوقی متخصص مشورت کنند و از صحت و قانونی بودن تمامی اسناد اطمینان حاصل نمایند. گروه وکلای عدلجو با تیمی مجرب و حرفه‌ای آماده است تا در تمامی مراحل تنظیم سند و دعاوی حقوقی همراه و پشتیبان شما باشد.