الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

با انعقاد عقد بیع ولو به موجب سند عادی، مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود، و تنطیم سند رسمی، یک اقدام تشریفاتی است، که تاثیری در انتقال مالکیت ملک ندارد. اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی، انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد، پیش بینی نشده،  باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.

دعوای الزام به تنظیم سند چیست؟

بر اساس قانون ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی ندارند، اجباری است. مثلا اگر معامله عادی مانندبیع، هبه، صلح در خصوص یک ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله بصورت رسمی ثبت نشده است، در داد.اه و ادارات دولتی اعتبار ندارد.در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خرزدار ملک است، و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت را با سند عادی منتقل نموده است.

ضرورت گواهی عدم حضور در الزام به تنظیم سند چیست

اگرچه در برخی از قراردادهای عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی میشود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد وجود نداشته باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد. ضمن اینکه ممکن است در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم کند.

ضرورت گواهی عدم حضور و امکان مطالبه خسارت

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است. مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی در صورتی امکانپذیر است که خواهان گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد، گاهی ممکن است یکی از طرفین تعهد مقرر دارند که در مدت معین در دفتر رسمی برای تنظیم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شود در صورت تخلف هر یک از آنها مبلغی به طرف دیگر بدهد تعیین این وجه التزام مانع الزام به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نخواهد بود.

نقش وکیل در الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

 همانطور که در مطالب گذشته به عرض رساندیم اگر در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند رسمی است وکیل بدوا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک می خواهد که مطابق سند عادی انتقال مالکیت را در حق خریدار انجام دهد، در غیر اینصورت به استناد رای وحدت رویه شماره ۷۴۵ مورخ ۹۱/۰۶/۱۲ که در آن قید گردیده است مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سندرسمی، در صورتی امکان پذیر است، که خواهان گواهی عدم حضور خوانده،  در دفتر اسناد رسمی را ارائه نماید.

آیا حتماً نیاز به حضور فیزیکی شخص برای صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه است

لازم به ذکر است که طرفین معامله در قرارداد خود اصولا تاریخ معین و دفترخانه مشخصی را جهت انجام باقی تعهدات خود تنظیم می نمایند.ضمن این که قانون گذار صدور گواهی عدم حضور را در اختیار دفترخانه گداشته است و سردفتر الزامی به صدور این گواای ندارد، کا می توان بصورت غیر مستقیم از آن نتیجه گرفت که گواهی عدم حضور ضرورتی برای مطالبه خسارت تاخیر تأییده ندارد. البته مهمتر از همه اینست که شخصی که در دفترخانه حاصر میشود، باید بصورت کامل به تعهدات خود در مبایعه نامه عمل نموده باشد. بعنوان مثال خریدار در خصوص الباقی ثمن معامله با چک تضمین شده در دفترخانه حاضر گردد. در عیر اینصورت به صرف حضور در دفترخانه گواهی عدم حضور صادر نمی شود.

اگر زمان تعیین شده برای حضور در محضر مصادف با روز تعطیل رسمی باشد روز قبل از آن باید به محضر مراجعه کنیم یا بعد از آن؟

به استناد قانون میتوان فردای روز تعطیل رسمی در دفترخانه حاضر گردید. یا میتوان از طریق اظهارنامه  رسمی به طرف مقابل تاریخ جدیدی را معین نمود.

زمان لازم برای صدور گواهی عدم حضور چه زمانی است؟

اگرچه در برخی از قراردادهای عادی زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی میشود، که همان تاریخ و روز معین مبنای صدور گواهی عدم حضور قرار می گیرد.

اما ممکن است در قراردادی هم موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، که می توان گفت اصل بر فوری بودن انتقال سند است، و مالک باید در سریعترین زمان و بعد از انجام تعهدات طرفین سند رسمی را منتقل نماید.