الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

الزام به تنظیم سند ملک بدون سند: همانطور که در قبل به آن اشاره کردیم اگر ملکی در اداره ثبت اسناد به صورت رسمی ثبت نشده باشد و به عنوان مثال ملک بدون سند باشد، مطابق ماده ۳۵ قانون مدنی فرض بر این است که ( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود) شخصی که آن ملک بدون سند  را خریداری کرده است، باید دعوای اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف در ملک بدون سند،  مبایعه نامه عادی ملک بدون سند و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند ضمن اینکه خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نمی باشد.

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک

۱- اگر کسی که در قرارداد متعهد به تنظیم سند رسمی شده است شخصی غیر از مالک رسمی باشد این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد محکوم خواهد شد.

۲- اگر مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد بهتر است علاوه بر تنظیم سند الزام خواندن نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

۳- برخی از دادگاهها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمیپذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند حکم خواهند داد.

۴- برخی از محاکم معتقدند اگر فروش ملک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق ملتهحن باشد نیازی به فک رهن نیست.

۵- اگر ملک بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رحم قرار گرفته شده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم نماید.

۶- در اینکه به صورت توأمان امکان مطالبه وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود دارد بین محاکم اختلاف نظر است.

۷- صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود به عنوان خسارت احتمالی است پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.

۸- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی فرع بر صحت قرارداد است.

۹- گواهی دفترخانه اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور مالک یا فروشنده صرفا بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است و خریدار بر اساس این گواهی میتواند تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند.

پرونده عملی الزام به تنظیم سند ملک

رای شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند

تاریخ دادنامه : ۱۸ / ۰۸ / ۱۳۹۸

شماره دادنامه : ۹۸۰۰۰۰۰۱۲۵۴

رای دادگاه بدوی

در این پرونده وکیل خواهان آقای م.و. فرزند ح. به وکالت از آقای م.س. فرزند م. دعوایی به طرفیت آقایان م.و فرزند ح. ، ج.خ. فرزند ع. ، ب.ق. فرزند ح. ، ع.خ. فرزند ح. به خواسته صدور حکم بر الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال مقدار نصف از یک سهم و نیم مشاع از پنج سهم از ۶ دانگ یک قطعه زمین به مساحت تقریبی ۱۲۲۵ متر مربع از پلاک ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به انضمام خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مقوم به ۵۱ میلیون ریال طرح و اقامه نمود.

1. وکیل خواهان در جلسه دادرسی مورخ ۱۹ / ۰۳ / ۱۳۹۸ شرکت نموده و اظهار داشت:《 دعوای موکل اینجانب به شرح دادخواست تقدیمی بوده؛ صدور حکم وفق مراتب خواسته شده در دادخواست مورد استدعاست. موکل بنده به موجب فروش نامه عادی مورخ ۱۴ / ۱۰ / ۱۳۷۶ به اتفاق شریک خود آقای م.ن. یک قطعه زمین به مساحت ۳۸ / ۲۴۴۸ متر مربع بالسویه هرکدام ۱۲۲۴ مترمربع معادل نصف از یک سهم و نیم مشاع از پنج سهم شش دانگ یک قطعه زمین قطعه ...... تفکیکی به شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... با حق استفاده از آب در قبال ثمن مجموعاً ۱۸۰ میلیون ریال از آقای ب.ق. خریده است. ایشان از آقای ج.خ. و ایشان نیز از آقای ع.خ. که مالک بوده و وکالت رسمی داشته است خریداری نمودند و مبیع به خواهان پس از تفکیک در طبیعت تسلیم شده است.》
2. با عنایت به ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجازه حاصله از مقررات ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی صادر و اعلام گردید تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی و سوابق ثبتی، نظریه کتبی و مستدل خویش را در مورد اینکه با توجه به این موضوع که خوانده ع.خ. صرفاً در یک دوم از ۵ / ۱ سهم مشاع از ۵ سهم شش دانگ مالکیت داشته است میزان سهم قابل انتقال با توجه به وجود شریکی به نام آقای م.ن. مشخص شود.
3. برابر نظریه کارشناسی که با اوضاع و احوال مسلم منطبق است، مقدار یک چهارم یک و نیم سهم از ۵ سهم شش دانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... قابل انتقال به خواهان می باشد.
4. دادگاه فارغ از عناوین بیع نامه، فروش نامه، قولنامه، نوشته مذکور را یک قرارداد خصوصی و از مصادیق ماده ۱۰ قانون مدنی می داند. این قرارداد مجمل نیست چون مقدار معامله از مبیع به موجب بیعنامه و نیز وکالتنامه واگذار شده برای طرفین مشخص و واضح است.
5. وجوب وفای به عهد 《 اوفوُا بِالعُقود - سوره مائده، آیه یک》 ویژه قراردادهای صدرالاسلام نیست و ناظر بر همه قراردادهاست. 《 کتاب عروه الوثقی - سیدمحمدکاظم طباطبایی، جلد۲، صفحه ۳۱۵》 انعقاد قرارداد، مستلزم انجام تشریفات مربوط به تنظیم سندرسمی انتقال و متضمن قبول تعهد و لزوم ایفای آن از جانب فروشنده است. چرا که برابر ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است؛ ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می نماید.
6. تنظیم سندرسمی انتقال نیز از لوازم عرفی تعهد و تحویل می باشد و عدم تصریح در مورد تعهد به تنظیم سندرسمی نافی تعهد خوانده از این جهت نمی باشد. قاعده فقهی 《 المَعروُف عرفاً کَالمشروط شَرطاً 》 نیز موید این استدلال است. در واقع آنچه قابل ترتیب اثر بوده و برای طرفین ایجاد تکلیف می نماید قصد واقعی آنهاست نه صرف الفاظی که در قرارداد به کار می رود که علما گفته اند 《 العبره فی العقود للمقاصدو المعانی لا للالفاظ و المبانی》 (کتاب تحریرالمجله، تالیف مرحوم محمدحسین کاشف الغطاء جلد۱ صفحه۶۳)؛ هرچند به موجب وکالت رسمی که اسقاط کافه خیارات در آن به عمل آمده است و حق توکیل نیز به ید قبلی خواهان اعطا شده و حق عزل وکیل از خوانده سلب شده است.
7. رفع ابهامراز حیث معلوم بودن مبیع (جنس و وصف و مقدار) نیز با توجه به تصریح در وکالتنامه و اینکه کاملاً به وضعیت ملک اشراف دارند و عوضین را میدانند، برای طرفین مشخص است. بدیهی است متراژ هر سهم برابر صورتمجلس تفکیکی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی معین میکند و نه توافق طرفین؛ آنچه در وکالت رسمی اعطا شده است، بیع راجع به سهام است و نه ذکر متراژ هر سهم؛ مازاد بر سهام موضوعِ واگذاری در حکم معاملات فضولی است. چون مقررات راجع به املاک مشاعی بر موضوع حاکم است. بنابراین هر نوع تصرفات هر یک از شرکا مازاد بر سهم و تصرف در آن وفق مادتین ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی فضولی تلقی میشود. علاوه بر این با نگرش در وکالتنامه استنادی خواهان دعوی مرتبط مشخص میشود وی با دادن اختیارات تامه به خواهان اصلی و ایادی قبلی با اعطای وکالت در توکیل و ضمن عقد لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نموده است. این امر دلالت برآن دارد که طرفین اقرار دارند ضمن عقد خارج لازم شرط بلاعزل بودن وکیل شده است. موید این نظر ماده ۷۷ قانون ثبت است که مقرر داشته است؛ محتویات و مندرجات سند سندی که مطابق قوانین ثبت به ثبت برسد رسمی و معتبر است مگر آنکه مجعولیت آن سند به اثبات برسد.
8. پاسخ واصله از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان دماوند به شماره ۹۸۱۰۰۹۲۲۱۰۳۰۲۱۲۱ مورخ ۰۱ / ۰۵ / ۱۳۹۸ ثبت دفتر؛ موید مالکیت مقدار یک چهارم یک و نیم سهم از ۵ سهم شش دانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به نام آقایان ع.خ. و س.ن. می باشد. بنائاً علیهذا دادگاه با عنایت به مفاد دادخواست و منضمات آن؛ فروشنامه عادی و وکالتنامههای استنادی و نظریه کارشناسی و سایر قرائن و امارات موجود در پرونده؛ دعوی خواهان را به میزان یک دوم از ۵ / ۱ سهم مشاع از ۵ سهم ششدانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ......؛ مقرون به صحت تشخیص، مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۵، ۲۱۹، ۲۲۳، ۳۳۸ و ۳۴۳ از قانون مدنی و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی؛ حکم به محکومیت آقای ع.خ. فرزند ح. به حضور در دفتراسناد رسمی و انتقال مقدار به میزان یکدوم از ۵ / ۱ سهم مشاع از ۵ سهم شش دانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... در حق خواهان و پرداخت مبلغ ۰۰۰ / ۰۵۰ / ۲ ریال هزینه دادرسی و نُه میلیون ریال دستمزد کارشناسی و حق الوکاله وکیل که از ناحیه اجرای احکام محاسبه می شود محکوم می نماید. این رای غیابی بوده و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این مرجع و پس از انقضای مدت فوق ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
9. راجع به خواسته وکیل خواهان آقای م.و. فرزند ح. به وکالت از آقای م.س. فرزند م. دعوایی به طرفیت آقایان م.و. فرزند ح. ، ج.خ. فرزند ع. ، ب.ق. فرزند ح. مبنی بر صدور حکم بر الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال مقدار نصف از یک سهم و نیم مشاع از پنج سهم از ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت تقریبی ۱۲۲۵ مترمربع از پلاک ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به انضمام خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل و آقای ع.خ. فرزند ح. مازاد بر میزان فوق؛ نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک دماوند که طی شماره ۹۵۱۰۰۹۲۲۱۰۳۰۲۱۲۱ مورخ ۰۱ / ۰۸ / ۱۳۹۸ ثبت دفتر گردیده؛ موید مالکیت مقدار یکچهارم یک و نیم سهم از ۵ سهم ششدانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به نام آقایان ع.خ. و س.ن. و عدم مالکیت سایرین نسبت به موضوع معامله می باشد. تنظیم سند ملک مورد دعوی به نام خواهان میسر نمی باشد؛ چون دعوی الزام به تنظیم سند فرع بر مالکیت خوانده است؛ وکلای طرفین صرفاً نماینده در نقل و انتقال محسوب می شوند و ذینفع در دعوی تلقی نمی شوند. لذا دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته، دادگاه به تجویز مقررات ماده ۲ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی؛ قرار عدم استماع دعوی نامبرده را صادر و اعلام می نماید. قرار صادر شده ظرف مهلت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند - محمدمهدی مطیعی

چطور می توان ملک شراکتی را فروخت؟

برای بررسی تقاضای فروش مال مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم ملک مشارکتی و ارتباط مستقیم آن با دعوای فروش مال مشاع توجه داشته باشیم. پس از گواهی عدم افراز ملک از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شود، هر یک از مالکین مشاعی میتوانند با مراجعه به دادگاه صالح درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند،  دادگاه پس از وصول درخواست دستور فروش ملک مشارکتی بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین کند اقدام به صدور دستور فروش ملک مشارکتی و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی میکند. هر یک از شرکا که بخواهند مال مشاع را به فروش برساند به طرفیت تمامی شرکای خود طرح دادخواست میکنند دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز صدور به اجراییه به قسمت اجرای احکام ارسال میشود.

نکته؛

۱- با توجه به این مورد که درخواست دستور فروش ملک مشاع تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست اما اکثر مجتمعهای قضایی ارائه این درخواست را صرفاً در قالب دادخواست میپذیرند.

۲- از آنجا که تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک به صورت حکم یا قرار نیست بلکه دستور است قابلیت اعتراض ندارد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست یعنی اگر در دعوا به نتیجه دلخواه که همان دستور فروش میباشد نرسیدیم باز هم میتوان اقامه دعوا انجام داد.

۳- نظر اکثریت محاکم بر این است که پس از صدور دستور فروش ملک مشارکتی ،هر یک از شرکا میتواند درخواست اجرای دستور و فروش ملک را تقدیم کند، ولی برخی محاکم معتقدند صرفاً تقاضا دهنده میتواند این درخواست را مطرح کند.

۴- در صورت بازداشت بودن ملک و یا در رهن بودن آن درخواست دستور فروش ملک قابل استماع نیست.

حق الوکاله وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟

با توجه به اینکه دعاوی مطروحه نسبت به یکدیگر متفاوف هستند، و وکلای دادگستری نیز مطابق تعرفه حق الوکاله دریافت می نمایند، لذا در مجموعه حقوقی وکلای عدل جو برای الزام به تنظیم سند رسمی حق الوکاله مناسبی درنظر گرفته شده است، تا با تعدد پرونده در خدمت سروران گرامی باشیم.

رابطه هبه و بخشش با فروش ملک چیست؟

زمانی که عقد هبه بین طرفین منعقد میشود و مک در اختیار متحد قرار میگیرد اگر عین موهوبه یعنی همان ملک موجود باشد واحد یا شخصی که هبه کرده است میتواند از آن رجوع کند و بعد از رجوع برای تثبیت آن دادخواست تایید رجوع از هبه را مطرح کند.

۱- رجوع ضمنی از هبه صحیح است مانند اینکه واحب ملک خود را به قصد رجوع از هبه به دیگری بفروشد.

۲- اگر ملک موهوبه از ملکیت متهب خارج شود حق رجوع ساقط میشود، هرچند دوباره به مالکیت متهب در بیاید.

۳- اثر رجوع و انحلال هبه ناظر به آینده است و در گذشته اثر ندارد.

۴- در صورت رجوع واهب نمات عین موهوبه اگر متصل باشد مال واهب و اگر منفصل باشد مال متهب خواهد بود.

اطلاع از روش اثبات مالکیت و تنظیم سند موروثی؟

اثبات مالکیت در املاک موروثی نیز به همان روشی است که در مطالب گذشته به آن اشاره کردیم، در تنطیم سند موروثی کار به مراتب دشوارتر از معاملاتی است که با یک طرف معامله میشود، در تنطیم سند موروثی ابتدا باید ورثه متوفی تعیین و میزان سهم الارث هریک مشخص شود، و اگر زمین موروثی قرار است به فروش برسد، طبق گواهی انحصار وراثت تمام ورثه باید معامله را قبول نموده و ذیل قرارداد را نیز امضاء نمایند. یا اگر زمینی به فروش رسیده است و بعد از آن مالک فوت نماید، خواهان باید کلیه ورثه را بعنوان خوانده قرلر دهد در غیر اینصورت دادخواست رد خواهد شد.

تنظیم سند به نام فرزند صعیر چگونه است؟

در مورد کلیه معاملات و عقود محاکم و ادارات دولتی و دفاتر اسناد رسمی باید کسانی را که به سن ۱۸ سال شمسی تمام نرسیدهاند اعم از ذکور و اناث غیر رشید بشناسند،  مگر اینکه رشد آنان قبل از اقدام به انجام معامله یا عقد به  در محاکم ثابت شود. اشخاصی که به سن ۱۸ سال تمام شمسی رسیدند در محاکم و ادارات دولتی و دفاتر اسناد رسمی رشید محسوب میشود مگر اینکه عدم رشد آنها به طرفیت دادستان در محاکم ثابت شود.

در رابطه با الزام به تنظیم سند چطور میتوان اعتراض ثالث اجرایی نمود؟

در مواردی که ملک در اجرای دستور یا رای دادگاه توقیف میشود، هر شخصی که حقی در ملک دارد و توقیف و اجرای رای را به زیان حقوق خود میبیند، میتواند نسبت به توقیف ملک اعتراض کند. این اعتراض در قالب دادخواست اعتراض به عملیات اجرایی طرح میشود. به عنوان مثال اگر شخصی ملکی را با مبایعه نامه عادی به تاریخ مقدم بر تاریخ توقیف ملک خریده باشد و نسبت به توقیف ملک اعتراض داشته باشد، باید دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف مطرح کند.

نکته؛

۱- در موردی که مستند اعتراض ثالث، حکم قطعی یا سند رسمی است که به تاریخ قبل از تاریخ توقیف است، رفع توقیف از ملک نیازمند اثبات امر دیگری نیست.

 ۲- رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث به عملیات اجرایی، بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی است و دادگاه اختیار دارد به دلایل شخص ثالث و طرفین دعوا به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی کند.

 ۳- اگر توقیف مال در اجرای قرار تامین خواسته باشد نیز میتوان نسبت به توقیف ملک اعتراض کرد.