تنظیم سند ملک قولنامه ای

 بر اساس قانون ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است، اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اصولاً و معمولاً دعوای الزام به تنظیم سند  ملک قولنامه ای از سوی خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک قولنامه ای طرح میشود. با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را طرح نماید یا خیر؛ به عنوان مثال دارا بودن شرایط ذیل از ملزمات الزام به تنطیم سند ملک است؛ 

۱- ملک موضوع خواسته را مستقیماً یا مع الواسطه از مالک رسمی ملک یا قائم مقام قانونی وی خریداری نموده است.

 ۲- در زمان طرح دعوا ملک کماکان در مالکیت وی قرار دارد.

 ۳- مالک از تنظیم سند رسمی انتقال  خودداری می ورزد.

۴- تعهداتش را از جمله پرداخت ثمن در موعد مقرر برای تنظیم سند انجام داده است.

دانلود فایل نمونه دادخواست الزام به تنطیم سند ملک قولنامه ای

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس قانون مدنی ایران همین که طرفین بر بیع ملک توافق کنند عقد بیع منعقد می شود. دادخواست تایید و اثبات وقوع بیع زمانی تقدیم می شود که ملک خریداری شود و مبایعهنامهای مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه، وقوع بیع را اثبات کند. دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع اگر ادله و مستندات را کافی دانست حکم به تایید وقوع بیع صادر می کند.

برخی از محاکم این استدلال که دعوای تایید بیع مربوط به مال غیرمنقول و جزو امور غیر ترافعی است، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میپذیرند.حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام بصورت تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود زیرا رای اثبات وقوع بیع صرفاً جنبه اعلامی دارد و به صرف این حکم نمیتوان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد. ضمن اینکه اثبات وقوع بیع در مورد املاک معمولاً وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مثل مبایعه نامه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست، اما دعوای اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه، طرح شود.

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

ریاست محترم دادگاه عمومی ......

         سلام علیکم

        با احترام به استحضار می رساند؛ 

1- خوانده محترم مالک شش دانگ یک باب خانه / دکان (یک دستگاه آپارتمان/ ساختمان) موضوع پلاک فرعی ..... بخش........ شهرستان ........  واقع در ........ است که دارای (آب - برق - تلفن - گاز) می باشد. 

2- این ملک به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ........ که فتوکپی آن ضمیمه است، به اینجانب فروخته شده است و در تصرف اینجانب نیز می باشد.

3- خوانده ی محترم در تاریخی که در مبایعه نامه برای حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی انتقال ملک تعیین شده بود، در دفترخانه حاضر نشده و عدم حضور نامبرده از طریق (تأمین دلیل - با اعلام مراتب به دفترخانه - با تنظیم استشهادیه – با ارسال اظهارنامه) احراز شده است.

4- نظر به اینکه، وقوع بیع صحیح شرعی بین اینجانب و خوانده دعوی مسلّم است و نظر به این که خوانده به انجام جنبه های تشریفاتی معامله نیز متعهد شده و از ایفای تعهد خودداری کرده است، مستنداً به مادّتین 10 و 219 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی (جدید) صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی انتقال با احتساب جمیع خسارات قانونی وارده (ناشی از دادرسی) از محضر عالی استدعا می شود.

                                                                                                                           با تشـکر و تجدید احتـرام

الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده

همانطور که به عرض رساندیم در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان خریدار ملک است، و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان منتقل کرده است، اما ممکن است زمان انتقال سند مالک ملک فوت نموده باشد، در این مواقع خریدار ابتدا با استناد به مبایعه نامه میتواند درخواست صدور گواهی انحصار وراثت متوفی را بعنوان ذینفع مطرح نماید، و بعد از گرفتن گواهی مزبور دعوای الزام به تنظیم سند باید به طرفیت کل ورثه مطرح شود.

الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد ، و در مواردی که در مالکیت این گونه املاک اختلاف ایجاد میشود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است اگر بخواهد مالکیت خود را اثبات کند لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان مانند تصرف ملک مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند حکم به اثبات مالکیت وی صادر میکند. نکته؛

 ۱-خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست.

۲- برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد، به عنوان مثال ممکن است مالکیت ملک به صورت قهری و به ارث به مالک منتقل شده باشد.

۳- در مورد ملک ثبت نشدهای که در تصرف شخص دیگری است مدعی دعوای اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلعیت را به صورت همزمان مطرح کند.

رد دادخواست الزام به تنطیم سند

با توجه به این موضوع که هنگام طرح دعوا تمام جوانب امر باید سنجیده شود که بعد از طرح دادخواست و روال طولانی قضایی منجر به رد دادخواست الزام به تنظیم سند نگردد. با توجه به ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی هر دادخواستی باید شرایط ذیل را دارا باشد تا دادخواست مورد پذیرش قرار گیرد؛

۱- مشخصات کامل خواهان و خوانده دعوو

۲- تعیین خواسته و یا بهای آن مگر اینکه تعیین بها ممکن نبوده یاخواسته مالی نباشد.

۳- ذکر تعهدات و جهاتی که خواهان خود را مستحق مطالبه آن می داند.

۴- ذکر خواسته و دلایل و مستندات دعوا 

۵- تعیین دقیق اقامتگاه طرفین دعوا 

در موارد فوق و مواردی که هزینه دادرسی  یا تمبر الصاق نشده باشد مدیر دفتر شعبه موارد رفع نقص را به خواهان ابلاغ می نماید، و بعد از گذشتن مدت معین اگر رفع نقص صورت نگرفت دادخواست الزام به تنظیم سند رد میشود.

دانلود فایل نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند زمین کشاورزی

دانلود فایل نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

الزام به انتقال رسمی یک و نیم دانگ مشاع از ۶ دانگ

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

اگر هر یک از طرفین از اجرای تعهدات خود استنکاف کنند متعهدله میتواند از دادگاه الزام وی را به اجرای تعهد قراردادی مطالبه کند.

اگر قراردادی به صورت عادی تنظیم شده باشد طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است میتواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد اجراییه صادر میشود و دادگاه ابتدا به محکوم الیه ابلاغ میکند که ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود اگر مالک در دفترخانه حاضر نشد با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و ملک را به نام خواهان منتقل می کند.

شرایط و مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همانند هر دعوای حقوقی دیگری و به حکم ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مستلزم تقدیم دادخواست است، که اولا باید طرفین دعوا بصورت صحیح در دادخواست مشخص شده باشند.

بعد از طرح و تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک دعوا به شعبه ارجاع میشود، و نواقص دادخواست مورد بررسی قرار  میگیرد، اگر دادخواست کامل بود ، استعلامی در خصوص ملک توسط دادگاه اخذ میشود که ملک بنام چه شخص یا اشخاصی می باشد یا اینکه ملک در رهن قرار دارد یا خیر؟ 

و بعد نوبت به تعیین وقت رسیدگی میرسد، که به طرفین ابلاغ می شود.

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

با توجه به تعداد بالا و حجم زیاد پرونده ها در دادگاه های حقوقی شروع به رسیدگی قضایی پروسه طولانی دارد و بصورت دقیق نمیتوان گفت که مدت زمان دقیق شروع و پایان یک پرونده الزام به تنظیم سند رسمی چقدر طول می کشد، ول بصورت تقریبی میتوان گفت از زمان تشکیل پرونده تا صدور رای قطعی ممکن است یکسال زمان ببرد.