پیش فروش آپارتمان

پیش فروش

یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد، پیش فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مساله سر منشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این بخش قصد داریم مطلبی جامع و البته کاربردی درباره ی مقررات پیش فروش آپارتمان را که در حرفه مشاوره ی املاک، مشاوره ی حقوقی آژانس های املاک و وکالت در دعاوی ملکی کاربرد دارد به شما دوستان عزیز ارائه نماییم:

نکات و مراحل قانونی پیش فروش

اولین مورد که اتفاقا یکی از مهم ترین فرایندهای قانونی پیش فروش آپارتمان به شمار می رود، این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه ی فنی مستقل و جداگانه برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل آپارتمان در آن درج شده است، پس از اخذ اجازه تبلیغات، برای پیش فروش واحدهای در حال ساخت خود تبلیغ کرده و برای جذب پیش خریدار اقدام به درج آگهی نماید.

طبق قانون پیش فروش آپارتمان، تمام مراحل مکتوب پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و مبایعه نامه در آژانس های املاک ممنوع است.

برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته ی مهم این است که براساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

تذکر بسیار مهم: بارها از برخی همکاران و مدیران قرارداد ها شنیده ایم که می گویند: 《در صورتی که کد پستی یک واحد تعیین شده باشد می توانیم برای واحد در حال ساخت کد رهگیری اخذ نماییم بنابراین قرارداد واحد دارای کد پستی را در قالب مبایعه نامه می نویسیم نه در قالب پیش فروش》. اما انجام این اقدام تفاوتی در اثر ایجاد نمی کند و در صورتی که موضوع به اختلاف منتهی شود، قاضی این قرارداد را که در قالب مبایعه نامه تنظیم شده است، یک قرارداد پیش فروش، فاقد شرایط قانونی، می داند اگرچه در قالب مبایعه نامه نوشته شده باشد. بنابراین کلیه معاملات قبل از اخذ پایان کار کلی ساختمان، پیش فروش محسوب می شود حتی اگر در قالب مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری منعقد گردیده و حسب مورد برای آن کد رهگیری اخذ شده باشد.

و اما نکته مهم دیگر این است که جرم بودن پیش فروش بدون رعایت شرایط قانونی منوط به این امر نیست که پیش فروشنده در روند ساخت، تخلف کرده و خلف وعده نماید. اما بدیهی است زمانی که سازنده اقدام به پیش فروش بر خلاف مقررات قانونی نماید و در وعده زمانی و منطبق با توافق، آپارتمان را تحویل پیش خریدار بدهد، اختلافی حاصل نخواهد شد در نتیجه قرارداد مذکور به هیچ مرجعی ارائه نمی گردد. اما در صورتی که بعد از تحویل آپارتمان پیش فروش شده پیش خریدار به هر نیتی از مراجع ذی صلاح نسبت به پیش فروش اقدام نماید، قطعا جرم پیش فروش منتفی است زیرا آپارتمان موجود بوده و فرض قانون پیش فروش آپارتمان ها که حمایت از پیش خریدار است قابل تصور نبوده و جرم قابل پیگرد نخواهد بود.

جزئیاتی که باید براساس قانون پیش فروش آپارتمان به پیش خریدار اعلام شود:

1- مشخصات مالک: مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش فروشنده حاضر شده چه جایگاهی دارد: صاحب سند یا سازنده ملک یا سرمایه گذار جهت ساخت پروژه است؟ این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش خرید کرده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش فروش آپارتمان اهمیت ویژه ای دارد. مدیران قراردادها و مشاوران حقوقی آژانس های املاک فقط باید بررسی کنند که آیا کسی که قصد پیش فروش را دارد طبق قانون حق امضای این قرارداد را خواهد داشت؟ البته ایشان مازاد بر این امر وظیفه ای نداشته و ملزم هستند طرفین را به دفاتر اسناد رسمی مشایعت کنند.

2- مشخصات و جزئیات آپارتمان: در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم به امضای قرارداد پیش فروش گرفته و ملک نهایی را تحویل می گیرد، به طور کامل درج شود. این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

موقعیت مکانی: تعیین موقعیت مکانی از جمله اوصاف فیزیکی است که ذکر آن موجب معلوم شدن مورد قرارداد و رفع اجمال و ابهام در قرارداد می شود.

تعداد طبقات و واحدها: تعیین این مورد موجب معلوم شدن مورد معامله و کمک به رفع ابهام و اجمال و معین شدن ملک می نماید.

شماره طبقه و واحد: این مورد نیز از جمله توصیفاتی است که رفع اجمال و ابهام می نماید.

متراژ واحد و تعداد اتاق ها: تعیین این مشخصه از ارکان و ملزومات است که حتی عدم ذکر آن موجب جهل در موضوع قرارداد خواهد شد.

نوع کاربری: توصیف و ذکر این مورد در قرارداد موجب می شود که پیش خریدار با عنایت به نوع کاربری اقدام به انعقاد قرارداد نماید.

● پارکینگ و انباری

● سیستم سرمایش و گرمایش

● نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

● مصالح به کار رفته

● مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

● زمان تحویل 

● شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان پیش خریداری شده

از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورت زمانی در آینده مشخص می شود، بنابراین بهای آپارتمان، مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش فروش آپارتمان در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، پیش فروشنده می تواند قرارداد پیش فروش را فسخ نماید.

3- موعد تحویل آپارتمان: بی تردید یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش فروش آپارتمان باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است.

با عنایت به اینکه مراحل ساخت ممکن است دچار نوسان شده و عواملی موجب شود تحویل آپارتمان با تاخیر مواجه گردد، در قرارداد پیش فروش بهتر است به عنوان یک شرط حمایتی تصریح شود که در صورتی که تحویل آپارتمان به دلیل عواملی که مرتبط با سازنده نبوده است به تاخیر بیافتد با تنظیم صورتجلسه و متمم قراردادی، زمان عادله ای جهت تکمیل پروژه به پیش فروشنده اعطا خواهد شد. بدیهی است که اثبات موارد فوق با شخص سازنده یا پیش فروشنده است.

4- متراژ آپارتمان: اگر در خصوص زیادی یا کسر متراژ بعد از اتمام عملیات ساخت در قرارداد پیش فروش توافقی نشده و طرفین راجع به این حالت تعیین تکلیف نکرده باشند، در صورتی میزان اختلاف مساحت تا ۵متر باشد مشکلی نیست و هیچ کدام از طرفین معامله نمی توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر موضوع اختلاف بیش از ۵متر باشد، آنگاه پیش خریدار می تواند درخواست فسخ معامله بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش فروشنده باید خسارات وارده به پیش خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد. بدیهی است که این حالات در فرض سکوت در قرارداد حاکم است با توجه به اینکه در حال حاضر هر متر از آپارتمان دارای ارزش قابل توجهی است و پنج متر نیز طبعا مبلغ قابل محاسبه و عنایت است طرفین می توانند توافق کنند که در صورت کسر یا زیاده به هر میزان، متراژ کسر یا زیاده به قیمت فلان مبلغ محاسبه می گردد.

عدم تامین زیر بنای اجرای قانون پیش فروش آپارتمان

متاسفانه در موارد نیاز به تنظیم قرارداد پیش فروش، بسیاری از دفترخانه های اسناد رسمی از تنظیم آن امتناع می کنند و می گویند که فرم قرارداد پیش فروش را ندارند و نمی توانند قرارداد پیش فروش را تنظیم کنند. به همین دلیل این قراردادها در عرف به صورت خرید و فروش و مبایعه نامه آپارتمان انجام می شود. بنابراین قانون پیش فروش آپارتمان از جمله قراردادهایی است که به دلیل موانع موجود اجرا نمی شود و تمام مشکلاتی که در گذشته در خصوص قرارداد پیش فروش وجود داشت در حال حاضر نیز وجود دارد.

نتیجتاً توصیه ای که در این خصوص می شود این است که آپارتمان موضوع قرارداد، در حدی از پیشرفت باشند که بشود آن را در قابل مبایعه نامه آپارتمان موجود منعقد نمود نه پیش فروش آپارتمانی که در آینده قرار است ساخته و تحویل شود. بدیهی است که در این حالت زمانی می توان آپارتمان را در قالب مبایعه نامه، مورد معامله قرار داد که کد پستی به هر واحد اختصاص یافته باشد. راه دیگر که اطمینان بیشتری به آن است، انتقال بخشی از سند مادر به نام خریدار است. یعنی در مبایعه نامه قدر السهمی که پس از ساخت پروژه به آپارتمان مورد نظر طرفین اختصاص می یابد به عنوان مبیع قرار می گیرد. اما در قسمت توضیحات باید قید شود که پس از اتمام پروژه در حال ساخت، به طور مثال طبقه سوم به خریدار (مالک سهم مشاع از عرصه) تعلق خواهد گرفت.

جمع بندی

اول: پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پیچیدگی های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کرد که از همان ابتدا از سمت پیش فروشنده و پیش خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر گرفت:

● مشخصات و مالکیت پیش فروشنده باید حتما مشخص باشد.

● تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

● پیش فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.

● جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و... باید به صورت شفاف درج شود.

● زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد

دوم: از سوی دیگر، در حال حاضر قرارداد پیش فروش در سایت اتحادیه املاک دارای فرمت خاصی نیست و قانون اختیار تنظیم آن را به املاک واگذار نکرده است. مشاور املاک نقش راهنما را در قرارداد پیش فروش دارد و کمیسیون را به دلیل همین راهنمایی از متعاملین اخذ خواهد کرد. با وجود موانعی که در تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد به دلیل این که فرمت خاصی برای قرارداد پیش فروش وجود ندارد باید روش انعقاد آن را با دقت بسیاری انتخاب کرد تا آژانس املاک با تخلف صنفی مواجه نشده و ملزم نشود که کمیسیون دریافتی را مسترد نماید. این دقت و این انتخاب روش بر عهده وکیل یا مشاور حقوقی آژانس های املاک است. در نتیجه تسلط و دانستن جزئیات قرارداد پیش فروش و روش های گریز از تخلف صنفی از ویژگی های مشاوران حقوقی و وکلای املاک است.

سوم: قرارداد صلح یک نوع عقدی است که با آن می توان هر توافقی را انجام داد. لازم به ذکر است که برای فرار از تبعات قانون پیش فروش آپارتمان ها نمی توان پیش فروش را در قالب عقد صلح قرار دهیم. زیرا ماده یک از قانون پیش فروش آپارتمان مصوب نموده است که هر نوع قرارداد با موضوع انتقال مالکیت واحد های در حال ساخت که مرحله ساخت آن به پایان نرسیده باشد، پیش فروش محسوب شده و مشمول مقررات این قانون می باشد. بنابراین پیش فروش در قالب صلح نیز امکان پذیر نیست و باید تمام موارد قانونی پیش فروش در آن رعایت شود.