ارکان عقد رهن

ارکان عقد رهن

این عقد واجد قواعد عمومی است که در دیگر عقود نیز تا به حال دیده ایم

1- ایجاب و قبول؛ به معنای اعلام یک نفر برای به رهن دادن یک مال و قبول طرف دیگر به هر نحوی ( با زبان یا با گرفتن مال به صورت عملی یا امضای قرارداد رهن و ...) است. معمولا ایجاب از سوی بدهکار است و طلبکار قبول می کند.

2- لزوم قبض؛ هر گاه مال مورد رهن به گونه ای در اختیار طلبکار قرار بگیرد، که عرفاً توان او برای استفاده از مال و احیاناً فروش آن تامین شود، در حقیقت قبض مال تحقق یافته است. در کنار کلمه ی  قبض کلمه دیگری نیز وجود دارد این کلمه تسلیم نام دارد. وقتی که طلبکار مال مورد رهن را در اختیار می گیرد یا بدهکار آن را در اختیار طلبکار قرار می دهد به این در اختیار قرار گرفتن تسلیم می گویند. بدهکار مال را تسلیم می کند و طلبکار آن را قبض می کند.

3- اذن راهن؛ راهن ( رهن دهنده) حتماً باید رضایت و اجازه ی خود را برای دسترسی طلبکار به مال مورد رهن اعلام کند و عقد رهن صرفاً با ایجاب و قبولی که پیش تر گفتیم منعقد نمی شود و تا اعلام اجازه ی رهن دهنده متوقف می ماند. به عبارت دیگر، عقد رهن در صورتی منعقد می شود که پس از ایجاب و قبول، مال مورد رهن با اجازه و اذن بدهکار، در اختیار طلبکار قرار بگیرد.

4- اهلیت؛ به معنای دارا بودن شرایط عمومی طرفین برای تحقق عقد است که در قانون چنین آمده:« برای این که متعاملین، اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.»

5- توکیل؛ همان طور که تمام عقد می تواند به وکالت انجام پذیرد، هرکدام از رهن دهنده یا رهن گیرنده می توانند وظیفه ی خود را (تسلیم مال، قبض مال) به وکیل خود یا وکیلی بسپارند که مورد تایید هر دو باشد.

عقد رهن دارای چهار وصف است

1- عقد تبعی: یعنی ابتدا باید دین یا بدهی ای وجود داشته باشد که به تبع آن، تضمینی مالی به وثیقه داده شود؛ برای مثال نمی توان برای دِینی در آینده وثیقه داد. همین طور با پرداخت دِین نیز حق مرتهن ( رهن گیرنده ) نسبت به مال مورد رهن از بین خواهد رفت.

2- عقد عینی: طبق قانون مدنی مال باید حتما به مرتهن یا شخص دیگری که تعیین می کنند، تسلیم شود و قبل از ایجاد دسترسی برای طلبکار یا به عبارت دیگر قبل از این که مال مورد رهن در اختیار طلبکار قرار نگیرد، این عقد واقع نخواهد شد.

3- عقد از سوی راهن ( رهن دهنده ) لازم و از سوی مرتهن ( رهن گیرنده ) جایز است: معنی این جمله در قانون مدنی آمده است:《 عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را برهم بزند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.》 پس عقد لازم به این معناست که هیچ یک از طرفین نمی توانند عقد را به هم بزنند و عقد جایز به این معناست که هرکدام از طرفین، هرگاه بخواهند می توانند عقد را برهم بزنند.

4- عقد رهن تجزیه ناپذیر است: هرگاه فردی برای مثال نیمی از دین خود را ادا کند نمی تواند به این بهانه، نیمی از مال مورد رهن را نیز آزاد کند و کل مال تا ادا شدنِ کاملِ دین، در رهن باقی می ماند.

همین طور اگر طلبکار قسمتی از دین را بر مدیون ببخشد، قسمتی از مال مورد رهن آزاد نخواهد شد، بلکه کل مال نسبت به بقیه ی دین وثیقه خواهد ماند. در رهن بانک ها زمانی که شخصی هشتاد میلیون وام اخذ کند و ملکی را وثیقه وام خود قرار دهد تا زمانی که اخرین قسط را پرداخت نکرده و در صورت پرداخت تمام بدهی تا زمانی که فک رهن سند در دفترخانه ثبت نشود، ملک تا هشتاد میلیون تومان در رهن باقی می ماند. پرداخت اقساط وام و کم شدن بدهی به بانک موجب کم شدن توقیفی ملک نخواهد شد.

اگر مدیون نیز برای ادای یک طلب چند مال را وثیقه قرار بدهد، هر بخش، وثیقه ی تمام طلب خواهد بود. یعنی به طور مثال اگر بخشی از مال از بین برود، بخشی از طلب بی وثیقه نمی شود و طلبکار می تواند به هر مالی که بخواهد برای همه ی طلب خود رجوع کند.

برخی صور عقد رهن

1- رهن مکرر: مدیون می تواند ضمن حفظ حق و حقوق طلبکار، مال مورد رهن را برای دین دیگری نیز به رهن بگذارد و اگر نیاز به وصول حق از طریق فروش مال شد، مرتهنِ( رهن گیرنده) اول بر سایر طلبکاران مقدم است و ابتدا او حق خود را به صورت کامل دریافت خواهد کرد. یعنی طلبکاران نسبت به یک مال در طول یکدیگر قرار دارند نه عرض یکدیگر.

2- تعدد مرتهن: در این فرض راهن(رهن دهنده) می تواند مال خود را ضمن یک عقد، وثیقه ی دو طلبکار قرار بدهد و طبق قانون:《 ممکن است یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر دارد، رهن بدهد در این صورت مرتهنین باید به تراضی معین کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد و همچنین ممکن است دو نفر یک مال را به یک نفر در مقابل طلبی که از آنها دارد رهن بدهند.》 در این حالت هیچ کدام نسبت به دیگری رجحانی ندارد و برای وصول طلب خود باید بهای مال مورد رهن را به نسبت طلب هایشان تقسیم کنند. در اینجا همان مسئله ی تجزیه ناپذیری عقد رهن رخ خواهد داد و تمام رهن در مقابل مجموع دیون قرار می گیرد و تا همه ی دین پرداخت نشود، وثیقه آزاد نخواهد شد.

3- تعدد راهن: هرگاه دو یا چند نفر به طور مشاع مالک مال مورد رهن باشند و در برابر دیون متعددی که به دیگری دارند آن را وثیقه قرار بدهند، ظاهرا سهم هر مدیون از مال مشاع، رهن دین اوست و با پرداخت آن آزاد می شود.

4- تعدد دیون: ممکن است برای دیون متعدد یک مال به عنوان وثیقه یا رهن قرار داده شود. در این صورت مقصود این است که مال مذکور، وثیقه ای در برابر تمامی دیون باشد. به همین دلیل در صورت عدم تصریح، هرگاه یکی از دیون پرداخته شود، مال مرهونه( مورد رهن) آزاد نشده و هم چنان به عنوان وثیقه باقی می ماند.

شرایط ضمن عقد رهن

در ضمن عقد اصلی، دو طرف می توانند شروطی را برای انجام بهتر تعهد نسبت به یکدیگر ذکر کنند و خود را به انجام آن متعهد نمایند.

1- شرط وکالت برای فروش مال مرهون: می توان با مرتهن این شرط را کرد که در صورت ادا نشدن طلب خود با وکالت از سوی راهن، بتواند اقدام به فروش مال کند، زیرا در صورتی که مرتهن برای فروش مال مورد رهن وکالت نداشته باشد باید برای وصول طلب خود به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دادخواست 《 اجبار به پرداخت دین یا فروش مال مرهونه 》 را ارائه کند. این موضوع در قانون مدنی نیز مطرح شده است. نکته ی قابل توجه این است که می توان این وکالت را به شخص ثالث هم اعطا کرد. همچنین می توان شرط کرد که در صورت فوت مرتهن ( کسی که رهن به نفع او می شود)، ورثه ی او حق وکالت در فروش مال مرهونه را داشته باشند.

2- شرط تعلق یا تملیک مورد رهن به مرتهن: در گذشته این شرط دست آویز سرمایه داران و رباخواران بود تا با وامی که به صاحب ملک می دادند، ملک او را که بسیار ارزشمند بود به طور صوری می خریدند و در واقع به بهای کمی تصاحب می کردند(بیع شرط).

که بعدها در قانون ثبت از چنین تقلبی جلوگیری شد و در نتیجه این شرط در مورد عقد رهن نیز باطل اعلام شده است. یعنی در صورتی که شرط شود اگر بدهکار بدهی خود را نداد طلبکار مالک مال مورد رهن می شود، این شرط باعث مالکیت طلبکار نمی شود و این عقد فقط یک عقد رهن محسوب می شود نه چیزی بیشتر و طلبکار فقط می تواند به اندازه ی طلب خود از ملک مورد معامله برداشت کند.

3- شرط تعلق منافع رهن به مرتهن: چنین شرطی مشروع است و محتمل که به آن《 رهن تصرف》می گویند. به این معنا که دو طرف می توانند توافق کنند اگر نفع یا زیادتی در مال مورد رهن حاصل شد همه به راهن تعلق گیرد(به طور مثال اگر مال مورد رهن یک آپارتمان باشد، ملک در تصرف خود راهن که مالک است باقی باشد) یا مالی که در وثیقه است به مرتهن تعلق داشته باشد( مثلا اگر مال مورد رهن یک آپارتمان باشد، آپارتمان بعد از انعقاد عقد رهن در تصرف مرتهن یا طلبکار باشد) و همین طور دیگر حالات ممکن مثلا شرط تعلق منافع به شخص ثالث.

ویژگی های مالی که به رهن گذاشته می شود

1- لزوم عین بودن مورد رهن: رهن باید عین معین باشد و اموال غیر مادی، مثل حق تالیف و سرقفلی و مطالبات و... به رهن داده نمی شوند. منظور از عین معین این است که باید وجود خارجی داشته باشد تا در دسترس مرتهن قرار بگیرد و دین و منفعت نیز نباشند.

2- باید ملک و قابل فروش باشد: مال مورد رهن حتما باید مالی باشد که قابلیت فروش داشته باشد و به ملکیت در آمده باشد. بنابراین منظور ما از این که مال مورد رهن باید ملک باشد این است که باید مالی باشد که بتواند به مالکیت در آید یا به عبارتی دیگر بتوان مالک آن شد. مثلا آب دریا را نمی توان مالک شد پس نمی توان آن را به رهن گذاشت و همچنین مال وقف یا اموال عمومی قابل وثیقه گذاردن نیست زیرا مال وقف و اموال عمومی را نمی توان فروخت. اموالی که سود مشروع و عقلایی ندارند نیز نمی توانند موضوع رهن قرار بگیرند زیرا مالکیت آن ها امکان پذیر نیست و خرید و فروش و هر نوع معامله در مورد آن ها باطل است. از طرفی با توجه به توضیحات بیان شده در قسمت های قبل، نمی توان از قبل شرط کرد که مرتهن (رهن گیرنده) اجازه ی فروش نخواهد داشت زیرا این امر مخالف ماهیت عقد رهن است. (قانون: اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است).

آثار رهن در رابطه ی قراردادی

1- حقوق و تکالیف راهن: عقد رهن موجب مالکیت رهن گیرنده نخواهد بود و تا ادای دین همچنان در ملکیت راهن خواهد ماند؛ راهن به واسطه ی عقد رهن، اختیارش در تصرفات کاهش می یابد. راهن(رهن دهنده) می تواند هرگونه تغییری که برای رهن مفید باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل بیاورد و مرتهن حق منع او را نخواهد داشت. از طرف دیگر راهن نمی تواند مال مورد رهن را بدون لحاظ حق مرتهن به دیگری منتقل کند.

2- حقوق و تکالیف مرتهن: مرتهن نیز باید در حفظ مال مورد رهن بکوشد و در صورت تقصیر او در تلف شدن یا نقص مال، مسئول خواهد بود. او نمی تواند در رهن تصرف کند، برای مثال در خانه ای که در رهن اوست سکونت کند یا آن را اجاره بدهد و... مگر اینکه راهن اجازه داده باشد. در صورتی که در رهن شرط شده باشد که مال مورد رهن در تصرف مرتهن باشد یعنی اجازه تصرف کردن یا اجاره دادن آن را داشته باشد باید در حد متعارف استفاده کند و در استفاده خود تعدی و تفریط ننماید.

تمام آنچه باید در مورد رهن کامل خانه بدانید

صاحب خانه شدن برای بسیاری از افراد آرزویی است که در زندگی برای رسیدن به آن تلاش می کنند. اما سال های اخیر آنقدر قیمت خانه و زمین و سایر هزینه های زندگی بالا رفته که شاید خیلی ها به این زودی نتوانند صاحب خانه شوند. به همین دلیل در این سال ها در کشور ما اجاره نشینی رشد چشم گیری داشته است. یکی از انواع اجاره نشینی رهن کامل است. میخواهیم در این مطلب به بررسی آن بپردازیم و ببینیم وقتی کسی از رهن کامل خانه حرف می زند ، دقیقا از چه چیزی صحبت می کند.

1- رهن کامل چیست؟

گاهی اوقات صاحب خانه به دلایلی به پول زیادی نیاز دارد. ممکن است بدهی بالا آورده باشد. شاید در پروژه ای سرمایه گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز داشته باشد یا هر دلیل دیگر اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه اش را بفروشد. در این شرایط معمولا صاحب خانه ها به دنبال مشتری می گردند تا خانه شان را رهن کامل بدهند.

رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می شود که در آن مستاجر هنگام عقد، مبلغ زیادی را به عنوان ودیعه(قرض الحسنه) در اختیار موجر می گذارد و در عوض دیگر ماه به ماه، اجاره ای پرداخت نمی کند(البته در عمل اجاره ای نا چیز که معمولا هزار تومان است تعیین می شود). مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می ماند و پس از اتمام قرارداد، تمام و کمال به مستاجر برگردانده می شود.

2- مزیت و معایب رهن کامل: در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستاجر است چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه ی مبلغی به عنوان اجاره بها ندارد و در انتهای قرارداد نیز پولش به او برگردانده می شود. در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه گذاری کنید ولی به جای اخذ سود، از ملک موجر استفاده می کنید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.

رهن کامل مثل یک شمشیر دو لبه است. هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پولتان را که مبلغ قابل توجهی هم هست به صورت یکجا به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را دراین مدت خرج کرده باشد و هنگام سر رسید قرارداد حسابش خالی باشد، دست شما به عنوان مستاجر برای چانه زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.

در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره معمول است. از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه، همسایه ها و ... راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر از خانه بلند شوید. اما به خاطر اینکه صاحب خانه پول کامل رهن را ندارد شاید در پس گرفتن پولتان به مشکلاتی برخورد کنید. پس پیش از قرارداد رهن کامل، از هر نظر خانه مورد نظرتان را بررسی کنید. البته مبلغ ودیعه و استفاده از ملک در مقابل هم قرار دارد یعنی مستاجر تا زمانی که پول را نگرفته می تواند خانه را خالی نکند و مالک نیز تا زمانی که مستاجر خانه را خالی نکند می تواند پول را به عنوان گرو نگه دارد.

فک رهن

در پایان، هنگامی که دین راهن(مدیون) به طور کامل ادا شود طلبکار به حق و حقوق خود برسد، عقد رهن فک خواهد شد. (در حالتی که عقد به وسیله ی دو طرف اقاله شده یا از طرف مرتهن فسخ شود نیز، رهن فک می شود). در فرضی که مال مورد رهن تلف شود عقد رهن بلا اثر می گردد و اطلاق اصطلاح فک رهن به این حالت کاملا اشتباه است. فک رهن در صورتی که مال مورد رهن باقی باشد ولی به دلیلی از رهن و حالت وثیقه خارج شود.

اما در مواقعی به خصوص وقتی مال در رهن بانک باشد، در صورتی که دین ادا شود اما طلبکار(بانک) فک رهن نکند. شخص راهن می تواند دعوای《الزام به فک رهن》 را اقامه کند. از این به بعد طلبکار که در گذشته امین و امانت دار مال بوده است(ید امانی داشته)، تبدیل به غاصبی می شود که در صورت هرگونه خسارت و آسیبی ضامن خواهد بود(ید ضمانی می یابد). در این حالت راهن می تواند اجرت روزهای مازادی را که طلبکار هنوز فک رهن نکرده است هم بگیرد.

با تمام اوصاف، ویژگی ها و آثاری که از عقد رهن گفته شد، آشنا شدیم اما هدف از طرح این مباحث درک ماهیت عقد رهنی که قانون مدنی آن را تعریف می کند در مقابل، عقد رهنی که آژانس های املاک منعقد می کنند، می باشد. در مباحث گذشته با عقد رهن به معنای وثیقه ی یک دین آشنا شدیم اما سوال این است که آیا عقد رهنی که در آژانس های املاک منعقد می شود نیز عقد رهن با همان اوصاف و ویژگی ها و آثار است؟ پاسخ قطعا منفی است. عقد رهنی که در آژانس های املاک منعقد می شود در واقع همان عقد اجاره ای است که اجاره بهای آن مبلغ بسیار کمی می باشد. بنابراین اگر مالک ملک، مبلغ ودیعه ای که مستاجر هنگام قرارداد به او پرداخت کرده در پایان قرارداد به او بازنگرداند، مستاجر با این ادعا که ملک در رهن اوست نمی تواند ادعای وصول طلب از آن مال را بکند. البته می تواند ملک را به عنوان یکی از دارایی های موجر، جهت اجرای حکم توقیف کند ولی نسبت به آن ملک حق تقدمی ندارد و اگر طلبکار دیگری وجود داشته باشد و زودتر آن ملک را توقیف کند، آن طلبکار مقدم خواهد بود. در نتیجه استفاده عنوان《عقد رهن》 در آژانس های املاک یک استفاده ی غلط می باشد و در واقع این عقد، عقد اجاره ای است که بین طرفین منعقد شده و تمام آثار اجاره از جمله تخلیه سریع، لزوم رعایت شرایط شکلی در قرارداد جهت استفاده از ویژگی های عقد اجاره را دارا می باشد.