وکالت فروش ملک و خطرات آن

وکالت نامه چیست؟

به قراردادی که بین وکیل و موکل او تنظیم شده و  اختیارات وکیل را در رابطه با موکل تعیین کرده و شامل شروطی از جمله حدود اختیارات وکیل است، وکالت نامه می گویند.

وکالت نامه بر دو نوع است:

وکالت مطلق : در این نوع وکالت نامه، موکل فرد را برای تمامی امور وکیل کرده و تمامی کارهای اداری و مالی به او سپرده می شود.

وکالت مقید: شخص وکیل در موارد مشخص و معین وکالت داشته و حدود اختیارات او در همان حد می باشد.

دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه

● زمانی که سند ملک موجود نیست.

● سند ملک مفقود شده باشد.

● سند ملک در رهن بانک باشد.

● به دلیل نوساز بودن ملک، سند تفکیکی آن هنوز صادر نشده باشد.

● فروشنده خود را  از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک برهاند.

● هزینه بر بودن انتقال سند.

● عجله خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک.

مدارك لازم جهت تنظيم وكالتنامه فروش ملك

1- سند مالكيت منگوله دار يا تك برگی

2- بنچاق انتقال ملك به نام موكل (مالك فعلی )

3- شناسنامه و كارت ملي مالك

4- كپی شناسنامه و كارت ملی وكيل (در صورتی كه كپی مدارك وكيل نباشد به اظهار موكل طبق مشخصات اعلامی از طرف وی سند تنظيم می گردد)

مدت در وکالتنامه

یکی از موارد ضروری که در وکالت باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد.

زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد. چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل می‌شود.

آیا درصورت مطلق بودن وکالت، وکیل می تواند ملک را به هر قیمتی بفروشد؟

برخی متعقدند در صورت مطلق بودن وکالت، وکیل می تواند مورد معامله را با خود و با هرقیمتی منتقل نماید. اما برخی معتقدند چنانچه وکیل در معامله هم فروشنده و هم خریدار باشد تحقق انجام معامله مشروط به رضایت موکل است و چنانچه در وکالتنامه قصد شود به هرمبلغ و به هرترتیب که صلاح ومقتضی بداند وکیل حق انتقال به خود را ندارد و چنانچه ثابت شود در انتقال مورد معامله رعایت مصلحت موکل را ننموده می توان ابطال سند وکالتنامه را تقاضا نمود. برای مثال شخص برای فروش ملک خود به دیگری وکالت می دهد و در وکالتنامه قید می شود وکیل اختیار دارد مورد معامله را به هرشخص و به هر مبلغ و به هرترتیب که صلاح بداند، وکیل با این وکالتنامه مورد معامله را به خود منتقل می نماید و مبلغ فروش از قیمت واقعی ملاک بسیار پایین تر می باشد و پس از انتقال مورد معامله دادخواست خلع ید موکل را ارائه می نماید و موکل نیز دعوای تقابل مبنی بر ابطال سند انتقال را مطرح می نماید.

بنابراین دلایلی که موکل  برای دادخواست خود ارائه می نماید به شرح زیر است:

● وکیل اختیار فروش خانه را به خود نداشته و مامور انتقال به دیگران بوده است.

● رعایت مصلحت موکل را نکرده و خانه را به بهای نازل به خود فروخته است.

پس از رسیدگی و بررسی مدارک ومستندات حکم بر ابطال سند انتقال صادر میشود.و در رای صادره قاضی به ماده ۶۶۷ قانون مدنی استناد می نماید. طبق این ماده اقدامات وکیل زمانی معتبر و نافذ است که مصلحت و غبطه موکل رعایت شده باشد. در اینجا تفاوت قیمت واقعی ملک و مبلغ سند انتقال، که کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده و مبلغ سند انتقال نشان دهنده عدم رعایت مصلحت موکل می باشد.

اختیارات وکیل در فروش ملک

حدود اختیارات وکیل تابع مفادی است که در عقد وکالت معین گردیده است بنابراین وکیل نمی تواند خارج از حدود اختیارات معین شده عمل نماید در این صورت عمل او غیرنافذ می گردد.

اگر وکالت به صورت مطلق داده شده باشد طبق ماده 661 قانون مدنی، وکیل اختیار تام در انجام هرگونه عملی جهت اداره اموال موکل از جانب موکل خود را دارد. بنابراین نمی تواند در مال موکل تصرفی داشته باشد.

اما اگر وکالت به صورت مقید داده شده باشد یعنی بر سر موضوعی خاص و معین توافق شده باشد، وکیل صرفاً در انجام مورد معین شده نایب محسوب می گردد در غیر اینصورت معاملاتش فضولی است. در خرید و فروش ملک وکالت مقید کاربرد دارد بدین شکل که وکیل اختیار انجام موضوع معینی (یعنی فروش ملک و تنظیم مبایعه نامه و در نهایت تنظیم سند رسمی به نام خریدار) را دارد.

آیا وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد؟

انعقاد معامله ای برای خود وکیل ممنوعیتی قانونی ندارد و در صورتیکه وکالت فروش به صورت مطلق به وکیل داده شده باشد و بهای کالا در آن معین باشد، وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد مگر اینکه موکل، وکیل را صراحتاً از معامله با خود منع کرده باشد. بنابراین طبق ظاهر ماده 198 قانون مدنی در وکالت مطلق (که نه جواز انجام معامله با خود ذکر شده و نه منع آن ) معامله با خود اصولاً صحیح است. مگر اینکه شخصیت وکیل علت عمده عقد باشد.

وکالت بلاعزل

در برخی از معاملات وکالتی فروشنده جهت انتقال سند قطعی به فردی که از او خرید را انجام داده است «وکالت بلاعزل» می‌دهد.

اغلب مردم تصور می‌کنند چون کلمه بلا عزل را در این قرارداد شنیده‌اند و این وکالت بلاعزل است خریدار می‌تواند در هرزمانی اقدام به ثبت سند به نام خود کند.

 باید دقت داشته باشید منظور از کلمه وکالت بلاعزل  این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. اما متأسفانه هنوز راه هایی برای فسخ قرار داد حتی در حالت وکالت بلا عزل وجود دارد.

طبق قانون در صورتی که یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه شود و یا دچار مرگ ناگهانی شود این وکالت که فی‌مابین آن‌ها بسته شده است به راحتی فسخ می‌شود. حال این قرارداد وکالت بلا عزل باشد یا نباشد.

تصور اشتباه

عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل

تصور اشتباه دیگری که در معاملات وکالتی وجود دارد این است که افراد فکر می‌کنند وقتی از خریدار وکالت بلاعزل گرفتند دیگر مالکیت  به آن‌ها منتقل شده است. طبیعی است که این تصور کاملا اشتباه است و شما تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی را طی نکرده باشید مالک ملک محسوب نمی‌شوید. البته برای حل این مشکل باز هم تنظیم مبایعه‌نامه کمک‌کننده است و به کمک آن می‌توانید مالکیت خود بر خانه را اثبات کنید.

نکته : تمامی وکالت‌هایی که فرد در زمان زنده بودن به وکیل خود داده است در صورت فوت او فسخ می‌شود ینی حکم ابطال وکالت بر وکالت‌نامه شما می‌خورد حتی اگر وکالت‌نامه شما بلا عزل باشد و یا در آن قید شده باشد وکالت بعد از فوت باقی است.

با توجه به نکته‌ای که قید کردیم دقت داشته باشید 

جهت کم کردن ریسک این موضوع توصیه ما به شما این است که در یک دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه بین خودتان تنظیم کنید در صورتی که این قول نامه یا مبایعه نامه تنظیم شود، حتی پس از فوت فروشنده می‌توانید صاحب ملکی که از خریده‌اید بشوید.

قابل ذکر است در این روش هم کمی دادگاهی دارید ولی در نهایت رأی دادگاه به نفع شما صادر شده و قطعاً شما ملکی که بابت آن هزینه پرداخت کرده‌اید را به نام خود زده و صاحب واقعی و قانونی آن می‌شوید.

آیا دادن وکالت بلاعزل جهت فروش ملک قابل ابطال است؟

درصورتی که وکالت بلاعزل به صورت صحیح منعقد شده باشد تحت هیچ شرایطی موکل حق عزل وکیل را ندارد مگر بنا به وجود عواملی که موجب فسخ وکالتنامه فروش ملک می گردد که در ذیل بیان می نماییم

1) با استعفای وکیل

2) فوت، جنون و حجر هریک از طرفین

3) با رضایت و توافق دو طرف در دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال وکالتنامه فروش ملک

4) با رضایت خود وکیل

5) موضوع وکالت محقق نشود

6) پایان یافتن موضوع وکالت

7) عملی منافی با موضوع وکالت توسط موکل

8) چنانچه در وکالتنامه بلاعزل حق انجام مورد وکالت به توسط وکیل، از موکل سلب نشده باشد موکل می تواند شخصا انجام دهد یا از طریق وکیل دیگر موضوع وکالت را انجام دهد در این صورت وکالت بلاعزل منفسخ و بعد از آن وکیل، دیگر اختیاری در مورد وکالت ندارد.

توقیف ملک بعد از فروش وکالتی

ممکن است به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بیفتد و در این فاصله ملک فروشنده توقیف شود. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک بدهد.

در این صورت اگر مبایعه‌نامه داشته باشید می‌توانید اثبات کنید که این ملک پیش از تاریخ حکم دادگاه عملا از مالکیت فروشنده خارج شده و غیرقابل توقیف است. در غیر این‌صورت باید قید پول و خانه‌تان را بزنید.

توصیه هایی در معاملات وکالتی که باید به آن توجه کرد:

۱- در متن وکالتنامه باید صراحتا وکالت با حق فروش قید شده باشد و وکیل هم در هنگام معامله و نوشتن قرارداد وکالت تصریح نماید که معامله را به نام و برای دیگری انجام می دهد که در این صورت تمام تعهدات وکیل بر عهده خود موکل گذاشته می شود.

۲- مبایعه نامه و وکالت‌نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند. در واقع دو عضو جدا نشدنی شمرده می‌شوند و هرگز بدون مبایعه نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالت‌نامه معامله‌ای انجام ندهید.

۳- بهتر است جهت پیشگیری از سوء استفاده از وکالت‌نامه در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد.

۴- اگر ضمن عقد خارج لازم، اسقاط انجام مورد وکالت توسط موکل شرط شده باشد موکل نه تنها نمی تواند خود، مورد وکالت را انجام دهد بلکه حق عزل وکیل را نیز از خود سلب نموده است.

۵- در معامله‌های کلان که از طریق وکالت‌نامه صورت می‌گیرد الزامی است که پیش از انجام معامله اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که تنظیم کننده سند بوده است، کتباً استعلام شود.

۶- برای پیشگیری از اقداماتی که  فروشنده می تواند علیه مصالح خریدار انجام دهد، لازم است تا در وکالت نامه قید شود که فروشنده حق هیچ گونه دخل و تصرف در وکالت نامه و موارد آن نداشته و بدین گونه مجوز فروش از او گرفته  شود.

۷- از انجام معامله‌هایی که به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا این‌که موکلین افراد متعددی همانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب کنید.

۸- فردی که با وکالت نامه ملکی را فروخته و به صورت قولنامه عادی و یا شفاهی وکالت دهد که پس از انجام مراحل پیش زمینه ای نقل و انتقال ملک، سند را انتقال دهد و در معامله ای دیگر ملک را به شخص دیگری بفروشد؛ این کار فروشنده جرم محسوب شده و قابل پیگیری و اعمال قانون می باشد.

۹- داشتن وکالت نامه حتی از نوع بلاعزل نمی تواند مانعی باشد از اقدام فروشنده برای فروختن ملک مورد نظر؛ پس فروشنده در هر زمانی می تواند ملک را به شخص یا اشخاص دیگر بفروشد.

کلام آخر و توصیه گروه وکلای عدل جو

همان‌طور که گفتیم معامله وکالتی خطرات خاص خودش را دارد و بهتر است با وکلای دادگستری در این زمینه مشاوره نمایید و حتی اگر مبایعه نامه نیز تنظیم کنید باز هم ممکن است حین انتقال سند به مشکلاتی بخورید. با این حال گاهی اوقات مجبور به معامله وکالتی هستید.

اگر مجبور به این کار شدید اولاً حتما مبایعه‌نامه بنویسید. ثانیاً حتماً مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثاً مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد. در نهایت هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی اقدام کنید.