الزام به تفکیک ملک

الزام به تفکیک

تفکیک به معنای تقسیم کردن زمین یا ملک به قسمت های کوچک تر توسط مالک و یا شرکاء یک ملک می باشد.

بعضی از افراد در ارتباط با زمینی که می‌خواهند تقسیم کنند با مشکلاتی مواجه می‌شوند و در نهایت مجبور به طرح دعوی الزام به تفکیک ملک می‌گردند در دعوای الزام به تفکیک ملک عموماً طرفین دعوا به دو گروه اشخاص (حقیقی و حقوقی)تقسیم‌بندی می‌شوند. تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد.در تفکیک لازم نیست که مال غیرمنقول مشاع باشد یعنی شخص می تواند با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می­ خواهد آن را به قطعات کوچک تر تقسیم نماید. در مال مشاعی چنانچه یکی از شرکاء درخواست تفکیک را داشته باشد و دیگران با آن موافقت ننمایند وی می تواند با طرح این دعوا الزام آنها را به تفکیک، از دادگاه تقاضا نماید. تفکیک ملک، به این صورت انجام می گیرد که متقاضی تقاضای تفکیک ملک خود را (تهیه در دفاتر اسناد رسمی) به همراه نقشه تفکیک ملک، به اداره ثبت محل ارائه می‌دهد. پس از بررسی پرونده ی ارائه شده توسط اداره ثبت، پرونده متقاضی همراه با نقشه تفکیک، جهت تایید و موافقت با تقاضای تفکیک به شهرداری محل ارجاع داده می‌شود.

اگر پس از گذشت ۲ ماه از تاریخ ارجاع به شهرداری، پاسخی بابت تقاضای تفکیک داده نشد اداره ثبت می‌تواند راسا اقدام به تفکیک نماید.

طرح دعوی الزام به تفکیک ملک

در دو حالت ممکن است دادخواست الزام به تفکیک ملک تقدیم شود.

حالت اول: گاهی اوقات ممکن است با توجه به وجود همه شرایط قانونی، اداره ثبت اسناد و املاک، نسبت به انجام تفکیک ملک اقدام ننماید و یا پس از گذشت دو ماه از تاریخ استعلام و عدم پاسخگویی شهرداری، نسبت به تفکیک ملک اقدام ننماید.

در این گونه موارد، علاوه بر حفظ حق طرح شکایت کیفری، حسب مورد در دادسرای ویژه کارکنان دولت و یا دادسرای عمومی، می توان دادخواست الزام به تفکیک ملک را به طرفیت اداره ثبت اسناد و شهرداری تقدیم دادگاه حقوقی نمود.

حالت دوم: زمانی که شخصی، آپارتمانی را قبل از صدور صورت مجلس تفکیکی و حتی قبل از تفکیک آپارتمان خریداری می‌نماید. بر اساس قرارداد طرفین، معمولا، فروشنده ملزم به تفکیک آپارتمان می‌باشد. در صورت عدم اقدام فروشنده به تفکیک مورد معامله، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی، دادخواست الزام به تفکیک مورد معامله را تقدیم نموده و دعوای الزام به تفکیک مورد معامله قابلیت استماع در این حالت را دارد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تفکیک ملک : 

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول (ملک ) است. اگرملک سابقه ثبتی نداشته باشد مالک یا مالکین خود تفکیک را انجام می دهند و اصولا نیازی به طرح در دادگاه نیست، اما اگرباهم اختلاف داشته یاشهرداری یا جهاد کشاورزی و یا بنیادمسکن از تفکیک جلوگیری نماید دعوا باید به طرفیت آنان باشد و در دادگاه اقامه دعواشود. یا اینکه اداره ثبت بنا به دلایلی درخواست تفکیک را رد نماید.

طرفین دعوای الزام به تفکیک ملک چه کسانی هستند؟

درصورتی که اختلاف بین شرکا باشد درخواست از سوی یک یا برخی از آنان علیه سایرشریک یا شرکا انجام می شود. ودرصورتی که درخواست علیه ادارات یا سازمان های مرتبط باشد مالک یا مالکین اصولا خواهان هستند واداره ثبت اسناد که باید عمل تفکیک را انجام دهد، شهرداری یا مرجعی که از صدور مجوز خودداری می نماید .

مدارك و منضمات مورد نياز اسناد و امور ثبتی جهت طرح دعوای الزام به تفکیک ملک :

1- تصویر مصدق سند مالكيت (اختیاری)

2- تصویر مصدق تصمیم واحد ثبتی (اجباری)

3- به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسي الزامي است.

تذکر: در صورت عدم وجود مدارك اختياري فوق مي توانيد يكي از دلایل ذيل را ارائه نماييد.

1- شماره پرونده استنادي.     2- درخواست استعلام.      3- درخواست جلب نظر کارشناس.      4- معاینه محلی.      5- ساير دلايل و مستندات

تفکیک و افراز چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

افراز به معنای تقسیم نمودن مال غیر منقول مشاع میان شرکا به اندازه ی سهم هر یک از آن هاست.در افراز بایستی که حتما ملک به شکل مشاع باشد.ولی در تفکیک، هنگامی که مالک تنها یک نفر باشد، می تواند نسبت به تفکیک ملک اقدام کند.

چنانچه ملک مشاعی تفکیک گردد، اشتراک آن باقی می ماند ولی در افراز ملک مورد نظر از حالت مشاع خارج شده و سهم هر کدام از شرکا مشخص و تفکیک می شود. مبنای افراز طبق سهم هر یک از شرکاست اما در تفکیک، مبنا این است که فروش هر یک از قطعات ساده تر انجام گیرد.

چنانچه در افراز اختلافی پیدا شود، تعیین تکلیف با دادگاه است اما در تفکیک در صلاحیت اداره ثبت می باشد. گفتنی است اداره ی ثبت این صورتمجلس  در ۳نسخه تنظیم می کند. یک نسخه برای ملک، یکی برای دفترخانه و دیگری برای بایگانی شدن در پرونده ی ثبت.

تفکیک آپارتمان به چه صورت است؟

چنانچه چند ساختمان به شکل مجزا، در یک زمین بنا شده باشند و طبق پایان کار دارای مشاعاتی مثل راهرو، انبار، راهرو و سیستم برودتی و .. باشند، اداره ی ثبت تنها با رعایت قوانین به تفکیک اعیان می پردازد و در مواقعی که این ساختمان ها دارای مشاعات نباشند، اداره ی ثبت فقط نسبت به تفکیک کردن اعیان و عرصه اقدام خواهد کرد.

تفکیک اعیان و عرصه به چه صورت انجام می گیرد؟

تفکیک اعیان به وسیله ی اداره ی ثبت محل وقوع ملک (برای ملک مشاع و غیر مشاع) صورت می گیرد و در نهایت ملک به قطعاتی مشخص تبدیل می شود.

برای درخواست صورتمجلس تفکیکی، تفکیک عرصه نیز به این شکل است که ابتدا متقاضی به شهرداری منطقه مراجعه کرده و تقاضای نقشه ی تفکیکی را می نماید. شهرداری هم طبق قانون، نقشه را به متقاضی داده و نسخه ی دیگرش را نیز به اداره ی ثبت ارسال می کند. سپس متقاضی به دفتر اسناد رسمی می رود و از اداره ی ثبت، تقاضای استعلام برای تفکیک کردن پلاک ثبتی خویش را می نماید.

بعد از این که متقاضی استعلام را دریافت کرد و آن را به اداره ی ثبت داد، رئیس واحد ثبت، موضوع را به مسئول املاک می دهد تا مالکیت وی مشخص بشود. سپس با گواهی دفتر املاک، رئیس واحد ثبت به نماینده ی ثبت ماموریت می دهد که ازآنجا بازدید کند.

چنانچه نقشه بردار ثبتی، مغایرتی را بین سند مالکیت و نقشه ی شهرداری مشاهده نکرد،  یک گواهی مبنی بر عدم تجاوز ملک به معابر و شوارع را صادر می کند. در نهایت نماینده ی ثبت نیز، مبادرت به تنظیم کردن صورتمجلس تفکیکی عرصه می نماید.

کاربرد صورتمجلس تفکیکی

صورتمجلس تفکیکی با سه هدف زیر انجام می شود :

با هدف صادر شدن اسناد قطعات مفروزی

با هدف تنظیم تقسیم نامه ی بین مالکین مشاعی

با هدف فروش قطعات مفروزی

نکات مهم تفکیک و افراز ملک :

۱- بر اساس مواد قانون ثبت اگر ملکی سابقه مالکیت نداشته باشد و توسط افراد خریداری شده باشد نیازی به طرح دعوی تفکیک ملک نیست و هر یک از مالکین می توانند به صورت مستقل اقدام به تفکیک اراضی نموده و سپس سند تفکیک شده و مستقل دریافت کنند.

مگر این که ما بین شرکا اختلافی پدید آید و یا این که شهرداری و یا جهاد کشاورزی و همچنین بنیاد مسکن از تفکیک آن ملک جلوگیری نموده شده و یا در شرایطی که اداره ثبت بنا به مسائلی درخواست تفکیک را رد نماید .

لازم به ذکر است مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع مال غیر منقول است.

۲- برای افراز ملک مشاع ، ملک باید دارای سند رسمی باشد یا اینکه پس از انتشار آگهی مورد اعتراض واقع نشده باشد. بنابراین اگر ملک دارای سند رسمی نباشد، قابل افراز نیست.

۳- پس از تفکیک در مال مشاعی اشاعه و اشتراک در آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند.

۴- افراز مختص به ملک مشاع است.یعنی ملکی که چند مالک دارد. اما تفکیک ملک، می‌تواند برای ملکی که تنها یک مالک دارد نیز انجام بگیرد.

۵- در تفکیک رضایت و تفاهم بین مالکان مشاع وجود دارد و این در حالیست که افراز به دلیل اختلافات و عدم تفاهم بین شرکا ایجاد می شود.

۶- در تفکیک توجهی به قدر سهم مالکان در۶دانگ وجود ندارد و پس از تفکیک در هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هریک از مالکان مطرح می شود. این در حالیست که در افراز از همان قدم اول توجه به سهم هر یک از شرکا امری مهم است.

۷- تفکیک تنها تقسیم ملک بوده و این در حالیست که افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم مالکان مشاعی می باشد. در افراز سهم هر یک از شرکا با توجه به سهمشان که از قبل تعیین شده به آنها اختصاص می یابد، اما در تفکیک مالک می ‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک کند. ‌

۸- در صورت اعتراض به تفکیک از سوی یکی از شرکا، ادامه عملیات متوقف شده و با رضایت فرد معترض می توان ادامه اقدامات لازم را انجام داد، اما در افراز، اعتراض به آن در حین اقدام پذیرفته نیست و شرکا پس از افراز می توانند اعتراض خود را به مراجع قضایی اعلام کنند.

۹- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل انجام می باشد.

۱۰- در افراز رای صادر می ‌شود اما این در حالیست که در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی صادر می شود. ‌

۱۱- در افراز اجبار وجود دارد اما در تفکیک مسامحه.

۱۲- در تفکیک سهم افراد مشخص می شود و ملک از حالت مشاع خارج می شود، اما در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و مابقی ملک به صورت مشاع باقی خواهد ماند.