خرید و فروش ملک ورثه ای

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

 در هنگام خرید ملکی که متعلق به وراث است، لازم است که به نکات زیر توجه گردد:

احراز مالکیت

گام اول در خرید ملک ورثه ای، احراز مالکیت ورثه است. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت کرده، مهمترین مدرک برای احراز مالکیت ورثه، گواهی انحصار وراثت می باشد.

در این گواهی که از شورای حل اختلاف صادر می شود نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر شده است. توصیه می گردد جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت با رویت شناسنامه متوفی و یا استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر بررسی شود.

لزوم موافقت و امضای همه وراث

در صورت تعدد وراث، لازم است که همه آنها در هنگام انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضاء نمایند و یا اینکه به نیابت از آنها وکیل شان حضور داشته باشد.

اگر بعضی از وراث سهم الارث خود را بفروشند ولی یک یا چند نفر از آنان مبایعه نامه را امضاء نکرده باشند و حاضر به فروش نشوند، خریدار فقط از طریق دادگاه میتواند سایر ورثه را ملزم به فروش نماید چرا که آن تعداد وراث که مبایعه نامه را امضاء کرده اند فقط نسبت به سهم خود حق فروش دارند.

در موقع تنظیم سند نیز لازم است که همه وراث یا وکیل آنها حضور داشته باشند. در صورتی که ورثه یا بعضی از آنان حاضر به تنظیم سند رسمی نباشند، باید خریدار از طریق دادگاه الزام آنان را بخواهد.

مفاصا حساب مالیاتی شخص متوفی و  فروش ملک ورثه ای

یکی از موارد دیگر برای خرید ملک ورثه ای این خواهد بود که شما باید مفاصا حساب مالیات بر ارث را بررسی کنید،طبق قانون وراث باید حداکثر تا مدت شش ماه،آن را ارائه کنند تا به وسیله اداره مالیات بدهی های مالیاتی شخص فوت شده از اموال منقول یا غیر منقول مورد بررسی واقع شود.

فرم مالیاتی شماره ۱۹:

فرمی که توسط اداره دارایی به ورثه داده میشود تا هم مشخصات کامل و دقیق ملک ذکر شود ک هم مالیات بر ارث از ورثه دریافت شده باشد

بررسی وراث صغیر

قبل از معامله حتماً اسناد هويت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملي را رويت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.

در این موارد، قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغير را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغير را بررسي کرده و در صورت احراز اين امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراين خريدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قيم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغير را نيز مطالبه و بررسی کند.

نحوه پرداخت مبلغ معامله

مبلغ را به تک‌تک ورثه بپردازید.

یکی از نکاتی که معمولا در خرید و فروش املاک موروثی رعایت نمی‌شود و دردسر درست می‌کند، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولا خریدار مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند. در حالی که این اشتباه بزرگی است و خریدار باید سهم هر یک از وارثان را تک‌به‌تک بپردازد تا بعدا مدعی نشوند.

بررسی وکالت‌نامه وکیل‌های وراث

معمولاً در خرید و فروش املاک موروثی با وارثانی طرف هستید که در کشور حضور ندارند که بخواهند در زمان معامله حضور داشته باشند. وکیل‌های این افراد باید در زمان معامله حضور داشته باشند، اما چند نکته است که باید حتما حواستان به آن باشد. داشتن وکالت‌نامه رسمی و معتبر مهم‌ترین این نکات است. به هیچ وجه دست‌نوشته یا اینکه وارث فردی را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل معرفی کند نپذیرید. وکالت‌نامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. افرادی هم که در خارج از کشور هستند باید وکالت‌نامه را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج کشور تنظیم کنند. نکته مهم بعدی این است که وکالت‌نامه را بررسی کنید و اختیار وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از‌سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. ممکن است بعدا وارث مدعی شود که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و درخواست دوباره پول را از شما کند.

نگهداری مدارک و مستندات مهم

به منظور پيشگيری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصيه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بين وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهي حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، پايانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبني بر تجويز فروش ملک صغير و غيره درج شوند.

همچنین بهتر است خريدار تصويری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دريافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظيم مبايعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بين فروشندگان (وراث) و خريدار اختلافی به وجود آيد که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خريدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظيم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.

نکات طلایی قبل ازمعامله ملک ورثه ای :

۱- از آنجا که ورثه پس از فوت میت مستحق ترکه هستند، اقرار نامه یکی از ورثه مبنی بر دریافت حق موروثی خود در زمان حیات مورث و اسقاط حق آتی در تعلق سهم‌الارث خود، اسقاط مالم یجب (ساقط کردن حقی که به‌ وجود نیامده) تلقی شده و باطل است.

۲- اگر وارثان در خارج از کشور اقامت داشته باشند، وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد. صدور گواهی حصر وراثت در کشورهای بیگانه به چه صورت می باشد؟

در خصوص اعتبار و ارزش گواهی انحصار وراثت صادر شده در خارج از کشور، مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارجه حاکمیت دارد.

ماده ٣۵۶ قانون امور حسبی در این باره مقرر میدارد:

تصدیق صادره از مقامات صلاحیت دار کشور متوفی راجع به وراثت اتباع خارجه با انحصار آن پس از احراز اعتبار آن در دادگاه ایران از ‌حیث صدور و رعایت مقررات مربوطه به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارجه قابل ترتیب اثر خواهد بود. 

۳- از دریافت هر نوع مبایعه نامه یا مدرک فروش ملک که دستی تنظیم شده باشد خودداری نمایید و از نوشته های رسمی استفاده کنید.

۴- در صورتی که وصیت نامه وجود داشته باشد و انتقال قسمتی از ملک وراثتی به فردی غیر وارثان قانونی توسط مالک متوفی، فرد ارث گرفته نیز باید در امضای قرارداد مبایعه نامه و معامله حضور داشته باشد. زیرا در غیر این صورت او این حق را دارد که معامله را باطل کند.

۵- در صورتی که یکی از وراث راضی نباشد و در صورتی که سهم دیگر وارثان را نیز نخرد، این امکان وجود دارد که به دادگاه جهت مشخص کردن سهم هر کدام از وارثان و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه نمود.

۶- قتل غیرعمد مانع از توارث نیست. فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول می‌شود.

۷- هیچ‌یک از وراث نمی‌توانند سهم‌الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند. فروش سهم‌الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است.

۸- دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست.

۹- اگر به نحوه ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن، اعتراضی دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، ابتدا باید در هیئت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود.

۱۰- اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد، مبلغ این دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه اموال تعیین می‌شود.

قوانین مزایده ملک ورثه‌ای

مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به‌ وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می‌شود. در مزایده ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید:

● در مزایده فروش، به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد.

● در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است.

● برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.

● در صورتی که ملک مشاعی در قالب ارث باشد، تحت شرایطی می توان با مطالبه سهم الارث یا با طرح دادخواست تقسیم ارث به مقصود و نتیجه مطلوب رسید.