کدرهگیری املاک

یکی از مراحلی که در هنگام خرید یا اجاره کردن یک خانه باید انجام دهیم، دریافت کد رهگیری آن ملک است. این کد ۱۳ رقمی، از مهم‌ترین دغدغه‌ های کسانی است که فرایند معامله ملک را به صورت خرید و فروش یا اجاره پشت سر می ‌گذارند.

کد رهگیری املاک
طبق مصوبه ‌ای که در سال ۸۷ توسط هیئت دولت تنظیم شد، همه دفاتر مشاور املاک باید در سامانه هوشمند معاملات مسکن ثبت نام کرده و با درج کردن مبایعه نامه‌ ها در این سامانه، کد رهگیری را به مشتری اعلام کنند.
 براساس این سامانه، کلیه معاملات انجام شده در بازار مسکن به صورت هوشمند و سیستماتیک ثبت شده و می ‌توان اطمینان یافت که معاملات انجام شده براساس ضوابط قانونی کشور است. در این صورت هیچ کدام از طرفین دیگر نمی ‌تواند تغییری در محتوای معاملات ایجاد کنند. همچنین خریدار و فروشنده متعهد می ‌شوند که طبق شروط قرارداد عمل کرده و حق فسخ یا تغییر قیمت را ندارند.
کاربرد کد رهگیری املاک
طبق شرایط اعمال شده در این سامانه، دو طرف معامله جهت انجام هرگونه معاملات ملکی مثل خرید و فروش، رهن و اجاره در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور اطلاعات خود را ثبت کرده و قرارداد خود را رسمی کنند.
پس از آن، سامانه یک قرارداد الکترونیکی که دارای کد رهگیری و بارکد دو بعدی است صادر کرده و در سه نسخه تنظیم می‌شود. تمامی اطلاعات لازم در مورد معامله مورد نظر توسط بارکد قابل شناسایی است و دیگر امکان جعل و کلاهبرداری وجود ندارد.
همچنین به دلیل این که این سامانه در کل کشور و به صورت سراسری است، باعث می‌شود که از فروش همزمان یک ملک به چند نفر جلوگیری شود.
کد رهگیری ملک چند رقمی است و چگونه دریافت می شود؟
پس از ثبت معامله در سامانه ثبت اسناد و املاک کدی 13 رقمی از طریق پیام کوتاه، برای خریدار و فروشنده ارسال می شود که نشان دهنده ثبت و اعتبار معامله انجام شده و همچنین بی مورد بودن خانه مورد نظر است. پس از ثبت و تایید معامله انجام شده قرارداد مربوطه در 3 نسخه چاپ و سپس امضا می شود که هر کدام از این نسخه ها مربوط به یکی از افراد شامل مشاور املاک، خریدار و فروشنده می باشد. علاوه بر این در قسمت بالای نسخه ها کد QR چاپ خواهد شد و همچنین برچسب هولوگرام که نشان دهنده اصالت معامله می باشد، چسبانده می شود.
دریافت واستعلام کدرهگیری باکدملی
جهت ثبت قرار داد های معاملات ملکی، ساماندهی امور مسکن و جلوگیری از جرایم معاملاتی املاک سامانه استعلام کد رهگیری املاک برای صدور کد رهگیری ملک و یا کد پیگیری اجاره نامه طراحی و ارائه شده است که طرفین قرار داد با استفاده از این کد به راحتی از صحت قرار داد خود مطلع شوند
آیا اجاره نامه رسمی با کد رهگیری اعتبار بیش‌تر دارد؟
به طور کل از نظر مراجع قانونی اعتبار اجاره نامه‌ای که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد (اجاره نامه رسمی) بیش‌تر از اجاره نامه‌های عادی است که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود.
اما بین اجاره نامه عادی با کد رهگیری که به اجاره نامه رسمی با کد رهگیری معروف شده و اجاره نامه عادی که برای آن کد رهگیری دریافت نمی‌شود، اجاره نامه با کد رهگیری اعتبار بیش‌تری دارد.
البته بهتر است بگویم اجاره نامه‌ای که برای آن کد رهگیری دریافت شده قابلیت پیگیری بیش‌تری در مراجع قضایی دارد.
دلیل این موضوع این است که موقع دریافت کد رهگیری برای اجاره نامه، تمام جزییات قرارداد در سامانه مربوطه ثبت می‌شود. به همین جهت این نوع اجاره نامه در مراجع قضایی قابلیت پیگیری بیش‌تری دارد.
آیا برای موضوع مالیات کد رهگیری دریافت کرد یا خیر؟
تا پیش از اواسط تابستان ۹۹ شرایط به این ترتیب بود که معمولا موجر تمایلی برای دریافت کد رهگیری نداشت. مستاجر نیز در برخی مواقع بر خلاف موجر تمایل به دریافت کد رهگیری داشت.
دلیل موجر برای بی‌تمایلی نسبت به دریافت کد رهگیری این بود که زیر بار پرداخت مالیات بر اجاره نرود. دلیل مستاجر هم برای درخواست دریافت کد رهگیری، پیگیری راحت‌تر مشکلات احتمالی آتی بود.
اما از اواسط تابستان ۹۹ و با اعلام مصوبه دولت در خصوص دریافت مالیات از خانه‌های خالی، این وضعیت در حال تغییر است.
بعد از تیر ماه ۹۹ و اعلام این مصوبه، شرایط تغییر کرد. به این معنی که اگر مالک کد رهگیری دریافت کند، مالیات بر اجاره شامل حال او می‌شود. اگر هم کد رهگیری دریافت نکند، مشمول پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود.
در نتیجه شاهد این هستیم که به مرور تمایل مالک برای دریافت کد رهگیری برای اجاره نامه بیش‌تر از قبل می‌شود.
فسخ کد رهگیری اجاره نامه به چه صورت است؟
گرفتن کد رهگیری برای قرارداد اجاره، مشکلی برای فسخ قرارداد ایجاد نمی‌کند.
باید توجه داشته باشید که عبارت فسخ کد رهگیری اجاره نامه عبارت درستی نیست. چرا که کد رهگیری صادر شده را نمی‌توان فسخ کرد و اساسا استفاده از اصطلاح فسخ برای کد رهگیری اشتباه است. عبارت درست این است که بگویم: «فسخ قراردادی که برای آن کد رهگیری دریافت کرده‌ایم.»
اما علت مطرح شدن این اصطلاح این است که برخی از موجرین بابت موضوع فسخ اجاره نامه نگرانی‌هایی دارند. این نگرانی از این جهت است که نمی‌دانند در صورتی که برای اجاره نامه کد رهگیری بگیرند، در صورت فسخ چه اتفاقی برای اطلاعات ثبت شده آن‌ها در سامانه‌های مالیاتی کشور می‌افتد.
در این خصوص باید بدانید که برهم خوردن قرارداد ۲ حالت دارد:

۱. با رضایت طرفین انجام می‌شود (اقاله)
۲. به واسطه شرطی که در قرارداد ذکر شده، یکطرفه فسخ می‌شود.
در حالتی که قرارداد اجاره نامه با رضایت طرفین برهم بخورد، موجر و مستاجر با مراجعه به مشاور املاک و اعلام این موضوع می‌توانند قرارداد را اقاله کنند. مشاور املاک نیز می‌تواند با مراجعه به سامانه صدور کد رهگیری، اقاله شدن قرارداد را اعلام کند.
در حالتی که به واسطه شرطی در قرارداد (مثلا عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجر) بخواهیم قرارداد را فسخ کنیم، باید به مراجع قضایی مراجع کنیم. در عمل با مراجعه به مراجع قضایی، فسخ قرارداد به صورت خودکار در سامانه‌های مربوطه ثبت می‌شود. در نتیجه باز هم مشکلی برای موجر یا مستاجر اتفاق نمی‌افتد.