افراز ملک مشاع از اداره ثبت و دادگاه

چگونگی فروش ملک مشاع :

مطابق با ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 : «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات ، ملک مورد تقاضا را افراز می کند . بنابر این در حالت عادی درخواست افراز ملک مستقیماً به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک داده می شود» هر یک از مالکین ملک مشاع (ملکی که متعلق به چند نفر می باشد) می توانند پس از آنکه گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک (عدم افراز) از سوی اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع مال، صادر گردید با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند. برای انجام این امر باید دادخواست خود را همراه با تمامی مدارک ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نمایند. دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می نماید.

این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید سریعاً به دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می نماید.

مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم نمود :

 تقسیم به افراز، تقسیم به رد ، تقسیم به تعدیل

تقسیم به افراز :

افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار (از طریق دادگاه) صورت می‌پذیرد

و هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد. در تقسیم به افراز:

۱- از عین هر نوع مال مشاعی، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد؛

۲- نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاعی نیست.

تقسیم به تعدیل :

در صورتی است که مال مشاعی از نظر اجزاء ارزش واحد و یکسانی نداشته باشد؛مانند اینکه یک قطعه زمین قسمت روبرو اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت های دیگر آن داشته باشددر این نوع تقسیم کارشناس مبنا را مساحت قطعه زمین قرار نمی‌دهد بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین خواهد بود؛ یعنی قسمت‌های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع‌تر می‌گیرد تا برابری کند.در تقسیم به تعدیل:

۱- از عین هر نوع مال مشترک به هر شریک معادل سهم ایشان نمی‌رسد ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر باشد؛

۲- همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.

۳- لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

تقسیم به رد :

همیشه کم یا زیاد کردن مساحت مال مشاع توازن برای تقسیم ایجاد نمی‌شود لاجرم برای تعادل‌سازی باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم‌ها اضافه گردد تا شخصی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم خواهد رسید. با دریافت آن اضافی مشخص، سهام وی نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء گردد؛ در تقسیم به رد :

۱- ممکن است بعضی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند؛

۲- از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را نمی‌گیرند؛

۳- لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

لازم به یادآوری می‌باشد که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نخواهد رسید.

درصورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند.تنها راه درخواست «فروش مال مشاع» از مرجع ذی‌صلاح قضائی است.

افراز در اداره ثبت چه مراحلی دارد؟ (افراز ملک) 

متقاضی باید تقاضای خود را به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.درخواست در اداره ثبت، ثبت می شود.

درخواست به نماینده ثبت ارسال می شود.

پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر، ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز اموال مشاع به اطلاع اداره ثبت می رسد.اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید (در صورتی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب به متقاضی افراز و کلیه شرکا ابلاغ می گردد). نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت مینماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تاکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود.

نقشه بردار نقشه ملک مورد نظر را در این روز تعیین می کند.

پس از تهیه نقشه و اخذ تاییدهای لازم آن، نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال می دارد.

مواردی که افراز در صلاحیت دادگاه می باشد :

 جایی است که بین مالکین شخص محجور یا غایبی وجود داشته باشد. صغار، مجانین و سفها، اینها اشخاص محجور هستند و غایب مفقودالاثر در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکین غایبی یا محجوری وجود داشته باشد ولواین که  عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه محل وقوع ملک است.

اگر درصدی از ملک مشاع ولو یک درصد یا کمتر، یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول المالک به چه معناست؟ مجهول المالک ثبتی با مجهول المالک حقوق مدنی متفاوت است. «مجهول المالک ثبتی این است که مالک درخواست ثبت نکرده است (اگهی مقدماتی و درخواست اولیه و…) مالکش مشخص و معلوم است ولی نیامده درخواست ثبت بکند.» لکن در حقوق مدنی اینگونه نیست، در حقوق مدنی مالک مشخص نیست و معلوم نیست که چه کسی مالک است .

روند رسیدگی

همانطور که بیان گردید دستور فروش در خصوص املاک مشاعی مصداق داشته که در این صورت ابتدا عدم امکان افراز ملک از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می گردد و در ادامه با ثبت دادخواست موضوع در دادگاه مطرح می گردد دادگاه نیز در ابتدا اقدام به صدور استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مینماید و با احراز مالکیت خواهان و عدم امکان افراز دستور فروش صادر می گردد و در مرحله اجرای حکم نیز بدواً موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد که ارزش ملک را ارزیابی نماید و سپس نظریه کارشناس به مالکین مشاعی ابلاغ می شود و در صورت آنکه ظرف مهلت قانونی 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض صورت نگیرد و موجبات برقراری جلسه مزایده محقق شده و مطابق قانون تشریفات مربوطه (نشر آگهی و ابلاغ به محل استقرار ملک و اطلاع به کلانتری مربوطه و… ) به انجام رسیده و سپس مزایده در تاریخ مقرر برگذار می گردد .

فروش مال مشاع بدون رضایت و اجازه شریک :

در صورتی‌که هر یک از شرکا به فروش مال مشاع مبادرت کند، معامله صورت گرفته نسبت به سهم او صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی است. در چنین حالتی شرکا باید این معامله فضولی را قبول یا رد کنند. اگر شریک مال مشاع تنها قسمت مربوط به خود را بفروشد، معامله او صحیح است اما برای سایر شرکا حق شفعه ایجاد می‌شود. به عبارت دیگر سایر شرکا می‌توانند مبلغ پرداخت شده توسط خریدار را به او بپردازند و مالک سهم فروخته شده شوند.

در خواست ابطال فروش مال مشاع :

همان‌طور که گفته شد اگر شریکی سهم خود را بفروشد، برای سایر شرکا امکان ابطال معامله وجود ندارد و آن‌ها می‌توانند از حق شفعه خود استفاده کنند. اما اگر مال مشاعی قابل افراز و تقسیم بوده باشد و با این حال یکی از شرکا آن را فروخته باشد، می‌توان برای ابطال فروش مال مشاع درخواست داد.

علاوه بر این ممکن است از سوی شرکا برای ابطال دستور فروش مال مشاع درخواست داده شود. اصولا زمانی برای ابطال این دستور درخواست داده می‌شود که تشریفات قانونی اجرا نشده باشد و یا فرد ثالثی به فروش اعتراض داشته باشد.

درخواست ابطال تقسیم مال مشاع :

در برخی موارد ممکن است شرکا بعد از اینکه مال مشاع را با تراضی میان یکدیگر تقسیم کردند، از نتیجه کار ناراضی و خواهان بازگشت به وضعیت مشاع باشند. در چنین حالتی در صورت توافق همه شرکا، امکان ابطال تقسیم‌نامه وجود دارد که موجب باطل شدن سند مالکیت صادر شده برای هر کدام از مالکان خواهد شد.

علاوه بر این، در صورتی‌که تقسیم مال مشاع منجر به تضییع حقوق یکی از شرکا شده باشد، تقسیم‌نامه به حکم دادگاه ابطال می‌شود. برای مثال حقی پیش از تقسیم وجود داشته که بعد از افراز ضایع شده است و یا تقسیم به درستی صورت نگرفته و سهم شرکا به درستی قسمت نشده باشد.

متقاضی طرح دعوا در خصوص دستور فروش ملک مشاع باید دادخواست فروش ملک و سایر مدارک را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند تا درخواست او به یکی از مراجع و محاکم حقوقی ارجاع شود.

در خصوص هزینه ابطال تقسیم مال مشاع لازم به ذکر است که ابطال تقسیم مال مشاع یک دعوای مالی است و هزینه آن بر اساس تعرفه دعاوی مالی تعیین میشود.

املاک غیر قابل افراز

۱. مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

۲. تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع –نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

۳. مطابق ماده 591 قانون مدنی اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم می شود.

4. مطابق ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آنکه یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

5. شرکا طی قراردادی تقسیم مال مشترک راممنوع کرده باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی افراز و تقسیم ملک

افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب شده و غالبآ، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته در صلاحیت اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد و درخواست افراز مستقیماً به اداره ی ثبت ارائه می شود.

به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته ا و یا هم چنین بین شرکا، شخص محجور یا غایب مفقود الاثری باشد، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

نکات مهم در دستور فروش ملک مُشاع :

۱- تصمیم دادگاه برای فروش ملک مُشاع در قالب دستور می باشد، بنابراین از سوی خوانده دعوا قابل اعتراض نیست و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نمی باشد یعنی اگر به هر دلیلی خواهان دعوای دستور فروش ملک مشاع به نتیجه دلخواه که همان صدور دستور فروش می باشد، نرسد باز هم می تواند مجدداً دادخواست خود را مطرح نماید.

2- در صورت در بازداشت یا رهن بودن ملک مشاع باز هم دادگاه مکلف به صدور دستور فروش مال مشاع است و مطابق مقررات اجرای احکام مدنی با حفظ حقوق اشخاص تحت هر عنوان فروخته میشود.

۳- در مورد خواسته فروش ملک مشاع، دادگاه مکلف به صدور دستور می باشد و تصمیم دادگاه نمی تواند بصورت حکم یا قرار باشد.

۴- در دعوای صدور دستور فروش ملک مُشاع و یا تقسیم ترکه، دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکا و یا وراث متوفی باشد وگرنه دعوا قابل رسیدگی نیست یعنی اسم تمامی شرکا و یا وراث باید در ستون مخصوص خوانده نوشته شود.

۵- اگر ملک مشاعی در بازداشت باشد یعنی توقیف باشد در صورت ارائه درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع، قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

اعاده دادرسی فقط نسبت به احکام قطعیت یافته می باشد و شامل دستور فروش ملک مشاع نمی باشد.

دادگاه در صورتی می تواند دستور فروش ملک مُشاع را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ثبت محل، ملک غیر قابل افراز (غیر قابل تقسیم) باشد.

پذیرش دادخواست واخواهی و همچنین تجدیدنظر نسبت به صدور دستور فروش که قانوناً حضوری و حتی قطعی می باشد، فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع ندارد چرا که صدور دستور فروش ملک مشاع، ماهیت دستور دارد نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد. 

6- در صورتی که ملک مشاعی در قالب ارث باشد، تحت شرایطی می توان با مطالبه سهم الارث یا با طرح دادخواست تقسیم ارث به مقصود و نتیجه مطلوب رسید.

هزینه افراز ملک مشاع

مطابق ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه افراز هم در موقع اجرای تصمیم قطعی افراز از طرف اداره ثبت همانند هزینه تفکیک از متقاضی دریافت می شودو مطابق ماده 150 قانون ثبت هزینه افراز براساس ارزش معاملاتی روز دریافت می شود هر چند بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد .