املاک قولنامه ای

قولنامه چیست؟

گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد  پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما می‌تواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته می‌شود .

وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟

زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه می‌‌کنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید می‌‌کنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.

از ویژگی‌‌های مبلغ وجه التزام این است که طبق توافق طرفین میزان آن مشخص می‌‌شود و باید در قرارداد به صورت واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.

شرایط وجه التزام:

در قولنامه قید می‌شود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را درازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند درخواست پرداخت وجه التزام را از سوی فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است. در این صورت معامله به‌طور کامل فسخ می‌شود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد.

اگر در قرار ذکرشده باشد که طرفین باید در تاریخ خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل می‌تواند درخواست وجه التزام را داشته باشد. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه حضورداشته باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تائید شود.

چگونه استعلام ملک قولنامه‌ای بگیریم؟

 مطمئن‌ترین روش برای اطلاع ازملک قولنامه‌ای، گرفتن استعلام خانه‌های قولنامه‌ای و دیگر املاک از شهرداری است.

با گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای، شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر، اطلاعاتی ضروری در خصوص ملک به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد.

 قبل از خرید ملک قولنامه ای این نکات رافراموش نکنیم: 

۱. باید از درست بودن مورد معامله آگاهی کامل پیدا کنید بعد برای خرید قول و قرار خود را مکتوب کنید و آنرا امضا کنید .

۲. باید ملک مورد معامله در بانک یا جای دیگری رهن نباشد و از این موضوع اطمینان حاصل کنید .

۳. اگر وکیلی از طرف مالک ، وکالت برای امضا قولنامه داشت ، باید اطمینان پیدا کنید که وکالت نامه وی برای فروش ملک دارای اعتبار باشد .

۴. اگر می خواهید ملک مشاعی که به ارث رسیده را خریداری کنید ، حتما در هنگام تنظیم قرارداد قولنامه امضای تمای وراث را داشته باشید و اگر یکی از آنها یا شخص دیگری نماینده آنها است وکالت نامه داشته باشد وکالت نامه وی را بررسی کنید .

۵. مطمئن شوید که فروشنده برای انجام معامله هیچ گونه منع قانونی نداشته باشد .

۶. در هنگام معامله با افراد مسن و پیر از صحت سلامت روانی آنها اطمینان پیدا کنید .

۷. قبل از اینکه بطور رسمی و کامل مورد معامله بنام شما زده شود از پرداخت کل مبلغ توافقی معامله بپرهیزید .

۸. هنگامی که میخواهید ملکی را معامله کنید ، یقین پیدا کنید که آن ملک مستاجر نداشته باشد و در صورت داشتن مستاجر با آن هماهنگ کنید که آیا مستاجر از معامله اطلاع دارد یا خیر و آیا حق و حقوق خود را از مالک قبلی دریافت داشته است . شرط تخلیه بودن یا تخلیه شدن ملک را با مالک در قولنامه ذکر کنید .

۹. اگر مبلغی را به مالک پرداخت می کنید آن را مستند و مکتوب کنید و در صورت پرداخت کردن از طریق چک تمامی مشخصات همراه با مبلغ در آن قید شود .

۱۰. زمان و مکان تحویل مورد معامله را حتما در قولنامه ذکر کنید .

۱۱. اگر می خواهید ملک قولنامه ای را خریداری کنید  مطمئن شوید که از نظر اداره ثبت ملک مورد معامله مشکلی نداشته باشد. 

اضافه کردن این نکته هم خالی از لطف نیست که :

در خصوص نحوه خرید زمین قولنامه‌ای، گاهی ممکن است تفکیک‌هایی با کمتر از حدود قانونی در مورد زمین انجام شود.

در این حالت امکان اخذ پروانه برای ملک وجود ندارد و اگر شما خواهان خرید این زمین به‌صورت قولنامه‌ای هستید بهتر است به شهرداری مراجعه کرده و از صحت ملک مطمئن شوید.

در مورد املاکی که با وکالت فروخته می شوند :

اگر در خرید ملکی ، شخصی به وکالت از مالک قصد انجام معامله داشته باشد ، باید نکات ذیل را مدنظر داشته باشید .

الف) ملاحظه اصل سند مالکیت

ب) استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل و‌کیل مرقوم . در مورد وکالت های بلاعزل باید بدانید که تا زمانی که وکیل یا موکل زنده باشند و یا وکالت نامه باطل نشده باشد ، وکالت به قوت خود باقیست . در این خصوص حتما از زنده بودن موکل اطمینان حاصل کنید . 

ج) توجه به حدود وکالت که در سند وکالت قید شده است .

د) یکی دیگر از نکاتی که در مورد وکالت قابل توجه است ، اینست که وکالت قابل تفویض به دیگری است . اگر در سند وکالت اختیار تفویض وجود داشته باشد ، یعنی وکیل می تواند با سندی به نام سند تفویض وکالت ، وکالت را به شخص دیگری واگذار کند . اگر با سند تفویضی برخورد کردید ، از اولین تا آخرین وکیل بررسی کنید تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد . پس در این مورد دو نکته حائز اهمیت است : اول اینکه در سند وکالت اولیه حق تفویض قید شده باشد . ثانیا اگر یکی از وکلا فوت شده باشد ، اقدام وکیل بعدی مشکل خواهد داشت.

انحصار وراثت املاک قولنامه ای چگونه است؟

دریافت انحصار وراثت املاک قولنامه ای منوط به تنظیم سند رسمی ملک یا اموال موردنظر است.

در واقع فروشنده قبل از هر اقدامی باید سند رسمی را تنظیم کند و منظور از فروشنده، شخص وارث یا وارثان است. پس از صدور سند رسمی، وراث یا وارثان می‌توانند ملک قولنامه‌ای را بین خودشان تقسیم نمایند و هر یک سهم خود را بردارند. در این مورد باید به یاد داشته باشید که تعداد وارثان شخص متوفی برای دریافت سهم‌الارث از طرف دادگاه مشخص خواهند شد. این افراد شامل نزدیکان شخص فوت شده و افرادی که وی حقی در وصیت خود برای آن‌ها در نظر گرفته است، هستند.

نکته:  اگر قصد خرید ملکی را دارید که به ارث رسیده اولاً باید گواهی انحصار وراثت وجود داشته باشه و پیوست قولنامه بشه و ثانیاً قولنامه خرید یا قولنامه فروش باید به امضای همه وراث برسد.