ابطال سندمالکیت و سند معارض

گروه وکلای عدل جو مرجع تخصصی انحصار وراثت، تقسیم تَرَکه، مالیات بر ارث، دعاوی ثبتی و ملکی و طلاق توافقی می باشد.

دپارتمان تخصصی دعاوی ثبتی و ملکی گروه وکلای عدل جو با نظر به اهمیت مبحث دعاوی ثبتی و ملکی و فراگیر بودن این مشکل برای عموم مردم؛ آماده ارائه مشاوره تلفنی و پاسخگویی به سوالات و ابهامات مردم عزیز می‌باشد و می توانند پیش آمدن مشکلات در این زمینه را به حداقل برسانند.

برای اعطای وکالت با شماره 23 21 036 - 0912 تماس حاصل نموده و یا از طریق راه های ارتباطی معرفی شده در وب سایت اقدام نمایید تا با توجه به فوریت های حقوقی، نزدیک ترین وقت مشاوره برای شما تعیین گردد.

ساعت کار دفتر شنبه تا چهارشنبه از ساعت 8 صبح الی ۲۰ عصر می باشد.

ابطال سندمالکیت

سند مالکیت نوعی از انواع سند رسمی است که با تشریفاتی در دفاتر اداره ثبت و اسناد و املاک در مورد اموال غیر منقول به مالک داده می شود. هر سندی سند مالکیت به حساب نمی آید.دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود. بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی  باشد. در این روش الزام به تنظیم سند رسمی ماهیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.

ابطال سند رسمی، صرفاً، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است.

روند رسيدگي به دعوای ابطال سند

پس از تكميل دادخواست، با تعيين زمان جلسه دادرسي، اين زمان به طرفين دعوا ابلاغ ‌شد. طرفين دعوا نيز متعاقبا در روز تعيين‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لايحه تقديمي مستند كرد. خوانده پرونده نيز در دفاع از خويش به قاضي پرونده اظهار کرد كه مورث در كمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با كمال رضايت به وي منتقل كرده است و به هيچ وجه فريب و نيرنگي نيز حادث نشده است. 

درخواست ابطال سند رسمی باید به کدام مرجع ارائه شود؟

1- ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت

2- ابطال سند رسمی توسط دادگاه 

الف - ابطال یا اصلاح سند رسمی توسط اداره ثبت و بدون حکم دادگاه

1- به حکم قانون ابطال سند انجام شود؛

در این موارد ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانین طبق درخواست مرجع قانونی بدون حکم دادگاه سند مالکیت را ابطال می کند؛

مثل :اصلاحات اراضی ،تقسیم اراضی بین کشاورزان،حفظ جنگل مراتع و حفظ موقوفه؛

2- کسی که سند مالکیت معارض دارد؛

از زمان مهلت قانونی دو ماهه اداره ثبت به وی، به دادگاه مراجعه نکند و دادخواست ندهد طرف او از دادگاه گواهی عدم تقدیم دادخواست را به اداره ثبت می دهد و در این مورد اداره ثبت بدون حکم دادگاه سند مالکیت معارض را ابطال می کند.

۳- در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر؛

۴- در صورت تقسیم ملک مشاع بین مالکین آن؛

۵- در صورت صدور حکم افرازی از دادگاه نسبت به ملک مشاع؛

۶- در صورت انتقال آخرین قطعه تفکیکی به دیگری؛

۷- در صورت ناقص بودن سند مالکیت؛

۸- در صورت تفکیک ملک به قطعات مفروزه یا به صورت آپارتمان و صدور سند مالکیت جدید

ب- ابطال یا اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صالح

۱- هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد.

در اینجا ذی نفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند.

۲- هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد.

در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی صلاح، دادخواست تقدیم کرده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح کند.

۳- سندی که مخل حقوق دیگران باشد.

همچنین در صورتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز کند.

۴- اشتباه در عملیات تفکیک.

در خصوص مواردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد، باید گفت که هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد، رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است. اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

ابطال سند معارض :

هرگاه طبق تشخیص هیئت نظارت برای ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است(یعنی دیرتر ثبت شده) سند مالکیت معارض نامیده می‌شود . لذا اگر دو سند از نظر اصل ملکی که موضوع آن‌هاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و هیئت نظارت رأی به آن دهد و موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری مؤخر است (دیرتر است) سند مالکیت معارض خواهد بود. بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند فرق کند آن که تاریخش جدیدتر باشد معارض است و اگر تاریخشان در یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن جدیدتر است یعنی (مؤخر الثبت) است سند معارض خواهد بود.

ادارات و واحدهای ثبتی مکلف هستند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض مشخصاتش را ثبت کرده و طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. در صورتی که هیئت نظارت و شورای عالی ثبت تعارض را محرز بداند اداره ثبت باید مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ کند.

ناگفته مشخص است که دارنده سند معارض حق هرگونه معامله نسبت به ملک خود را ندارد و اگر تخطی کند هم دارنده سند و هم سردفتری که آن معامله را ثبت کند مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد:

«ماده‌ ۶ ـ کسی‌ که‌ طبق‌ ماده‌ فوق‌ ممنوع‌ از معامله‌ است‌ هرگاه‌ نسبت‌ به‌ ملک‌ مزبور معامله‌ نماید پس‌ از صدور حکم‌ نهایی‌ بر بطلان‌ سند مؤخر التاریخ‌ و با انقضای‌ مدت‌ دو ماه‌ و عدم‌ مراجعه‌ دارنده‌ سندی‌ که‌ تاریخ مؤخر است‌ به‌ محاکم‌ ، به‌ جریمه‌ نقدی‌ معادل‌ یک‌ برابر بهای‌ مورد معامله‌ محکوم‌ خواهد شد و نیز سردفتران‌ اسناد رسمی‌ هم‌ که‌ با وجود اخطار اداره‌ ثبت‌ در مورد سند مالکیت‌ معارض‌ اقدام‌ به‌ ثبت‌ معامله‌ نمایند به‌ انفصال‌ ابد از شغل‌ سردفتری‌ محکوم‌ خواهند شد.»

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی:

پس از صدور حکم دادگاه به ابطال سند رسمی، برای اجرای حکم نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد،بلکه به صرف اعلام به اداره ثبت اسنادواملاک اداره مذکور اقدام به ابطال سندمالکیت می نماید.بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذینفع، گواهی قطعیت رای را صادر می نماید. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذینفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می دهد.

متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می دهد. در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بطور کامل نوشته می شود.در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت، بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری گردد.