دعاوی ملکی

مسکن و املاک جزء بخش‌های اساسی سرمایه گذاری مردم ایران محسوب می‌شود. اغراق نیست که بگوییم؛ خرید مسکن و املاک برای بخش اعظمی‌ از مردم، همچون رویایی ارزشمند محسوب می‌شود.

خوب یا بد؛ مشکلات اقتصادی و مدیریتی، زمینه ساز حساسیت در بخش مسکن و املاک شده است. از این رو؛ شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مناسبات قانونی بخش معامله املاک دارای اهمیت ویژه ای می‌باشد.
طبق بررسی‌های جامع گروه وکلای عدل جو؛ پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ملکی در مراجع قضائی جاری می‌باشد که از ابعاد مختلف قانونی، طرفین دعوی را دچار مشکلات و مخاطرات معمول نموده است. عموم پرونده‌های مربوط به دعاوی ملکی؛ به دلیل سهل انگاری و سودجویی اشخاص به وجود آمده است.

بر همین اساس و ضرورت آشنایی با انواع دعاوی ملکی؛ گروه وکلای عدل جو اقدام به تهیه مقاله ای آموزشی جهت معرفی انواع دعاوی ملکی و طبقه بندی این مبحث نموده است که خدمت شما عزیزان ارائه می‌نماییم.

ملک از نگاه حقوق

اموال غیرمنقول در اصطلاح حقوقی به اموالی گفته شده است که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشند. در این تعریف لازم است تا یادآور شویم که زمین و معدن و اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند. تمام دارایی های غیرمنقول، در ردیف املاک قرار می گیرند. ملک انواعی دارد که مهم ترین آنها ملک مشاعی و ملک مفروز می باشد. ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که دو نفر یا بیشتر، در تمامی اجزای آن، به نسبت سهم خود دارای ملکیت می باشند و به اصطلاح دارای چندین مالک است و ملک مفروز، ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد. ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به نحو مشاع و هم به نحوه مفروز باشد. این حالت مواردی همچون مالکیت آپارتمان، که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی و مفروز و قسمت مشاعی مانند راه پله ها و حیاط، در مالکیت مشاعی، قرار دارد را شامل می شود.

توجه داشته باشید که؛ تقسیم بندی دعاوی ملکی بر اساس شاخص‌های مختلفی که در باب دعوی ملکی مورد نظر موثر می‌باشند، انجام می‌شود ولی اساسی ترین تقسیم بندی در این حوزه، انواع دعاوی ملکی را این چنین تشریح می‌سازد:

1. دعاوی ملکی حقوقی

یکی از انواع دعاوی ملکی که حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را تشکیل داده است؛ دعاوی ملکی حقوقی می‌باشد. برای کلیه دعاوی حقوقی ملکی قانونگذار پیش بینی قانونی داشته است و در همه شرایط مربوط به دعاوی ملکی حقوقی؛ قضات با عنایت به قانون و تجزیه و تحلیل خود از پرونده پیش رو، نسبت به داوری اقدام می‌نمایند.

اگر بخواهیم مهم ترین موارد دعاوی ملکی حقوقی را اذعان داشته باشیم، می‌توانیم به این موارد اشاره داشته باشیم:

* در خصوص الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی

* در خصوص الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه

* دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحد‌های مستقل و چند گانه می‌باشند.

* دعاوی مربوط به الزام به دریافت پایان کار برای ساختمان‌هایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آنها به طور کامل پایان یافته است و به وسیله کارشناس به تایید رسیده است.

* در خصوص ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد منعقد شده موجود می‌باشد.

* دریافت و درخواست مطالبه‌‌ی اجرت المثل

* موضوع فسخ قراردادهایی که از منظر قانونی دارای نقص هستند.

* تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه.

* دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه

* موضوع تخلیه‌‌ی اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود گشته اند،

* دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر.

و سایر دعاوی ملکی حقوقی.

کلیت دعاوی حقوقی مربوط به عدم شناخت قوانین و مقررات و یا سهل انگاری اشخاص صورت می‌پذیرد و بحث ارتکاب جرم مطرح نمی‌باشد.

2. دعاوی ملکی کیفری

ماهیت دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص می‌باشد و بحث‌هایی همچون؛ عدم شناخت از قانون و مقررات، سهل انگاری و کم توجهی، اشتباهات سهوی و … در این خصوص دخیل نمی‌باشد. در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرمی ‌می‌شوند؛ پرونده‌های کیفری با شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی شکل می‌گیرد. کلیت دعاوی کیفری ملکی به موجب سودجویی و کلاهبرداری مجرمان می‌باشد.

موارد مهمی‌که شامل دسته بندی دعاوی کیفری ملکی می‌شوند عبارتند از:

* جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران

* ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن

* خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب می‌شود.

* فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر

* جرم انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود

* زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه

* جرم استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی

* تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط

* خرید و فروش و معامله معارض

* اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.

مراجع رسیدگی به دعاوی کیفری بر اساس قانون به جرایم مذکور رسیدگی کرده و احکام لازم را صادر می‌نمایند.

3. دعاوی ثبتی ملکی

به طور کلی نمی‌توان دعاوی ثبتی حوزه املاک را جدا از دعاوی حقوقی این حوزه دانست ولی به دلیل اهمیت و تعدد دعاوی ثبتی ملکی؛ تیم حقوقی گروه وکلای عدل جو این دعاوی را در دسته بندی جداگانه لحاظ کرده است.

ماهیت و کلیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک می‌باشد.

پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ثبتی ملکی در محاکم قضایی مطرح می‌باشد که اگر بخواهیم به تعدادی از آنها اشاره داشته باشیم، موارد ذیل را می‌توانیم عنوان نماییم :

*  ابطال شدن سند رسمی‌به دلایل گوناگون

* دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه

* در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض

* در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی

* ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.

* افراز ملک

* اجرای ثبت

* توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.

به طور کلی این مشکلات هنگامی‌ مطرح می‌باشد که پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، ایرادی در مفاد سند و یا روند کار به وجود می‌آید.

وکیل دعاوی ملکی

دانش قدرت است و وکیلی که به دانش در زمینه امور ملکی اشراف کامل داشته باشد وکیلی مناسب است که می توان با تکیه بر او پرونده دعاوی ملکی را به نتیجه مناسب رساند. تجربه، دیگر ویژگی یک وکیل مناسب است که باید همواره آن را مدنظر قرار داد. در زمینه وکیل ملکی مناسب می توان به تجربه او در امور ملکی اعم از حقوقی و یا کیفری اشاره داشت.

نقش وکیل در دعاوی ملکی

برای طرح دعوای ملکی ضروری است که از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید. وکیل شما با بررسی مدارک و اسناد و جمع‌آوری اطلاعات دادخواست یا لایحه دفاعیه تنظیم می‌کند و با حضور در دادگاه از پرونده شما دفاع می‌کند. در روند رسیدگی به پرونده ممکن است به نظر کارشناس نیاز باشد. در صورتی که به این نظر اعتراض داشته باشید وکیل شما این اعتراض را به استحضار دادگاه می‌رساند. اگر رای صادره توسط دادگاه به نفع شما نبود وکیل دادخواست تجدیدنظرخواهی تنظیم و تقدیم دادگاه می‌کند. حضور وکیل در تمامی مراحل پرونده به احقاق حقوق شما کمک می‌کند.

در موارد متعددی دعاوی ثبتی ملکی به علت‌های مختلف که ناشی از سهل انگاری و شتاب زدگی مالک به منظور خرید و فروش ملک می‌باشد، حاصل می‌شود و مشکلات و خسارت‌های زیادی را برای طرفین مرتبط با ملک مربوطه به وجود می‌آورد. بنابراین توصیه می‌شود که در خصوص ابعاد حقوقی معاملات ملکی و شرایط مرتبط با موضوع ملک و املاک؛ از تجارب متخصصان علم حقوق و صاحب نظران متعهد و مجرب حوزه املاک استفاده نمایید تا از بروز مشکلات و دعاوی ملکی احتمالی جلوگیری به عمل آورده شود.

دپارتمان تخصصی دعاوی ملکی گروه وکلای عدل جو با نظر به اهمیت مبحث دعاوی ملکی و فراگیر بودن این مشکل برای عموم مردم؛ از طریق بستر وب سایت گروه وکلای عدل جو و دیگر پل‌های ارتباطی این مجموعه؛ آماده ارائه مشاوره تلفنی و پاسخگویی به سوالات و ابهامات مردم عزیز می‌باشد و می توانند پیش آمدن مشکلات در این زمینه را به حداقل برسانند.