عقد صلح

صلح موضوع ماده ۳۳ قانون ثبت

عقد صلح، به زبان ساده یک لباس است که می تواند بر تن هر عقدی پوشانده شود، بنابراین می توان عقود معین؛ مانند بیع را تحت عنوان صلح واقع ساخت و همچنین می توان عقود نامعین را نیز به همین شکل منعقد نمود. در حقوق اسلامی ،صلح انواع و اقسامی دارد ولی دو نوع متداول آن، صلح محاباتی و صلح غیر محاباتی می باشد.

صلح محاباتی عقد معوضی است که به طور عمدی تساوی عرفی ارزش اقتصادی بین عوضین رعایت نشده و معمولا متاثر از روابط عاطفی است. صلح مذکور در مقابل صلح غیر محاباتی استعمال می گردد. اساس عقد صلح بر غیر محاباتی بودن آن می باشد. عقد صلح را سید العقود یا سید الاحکام گفته اند و هر عقد یا قرارداد چه قدیمی باشد و چه جدید، در قالب این عقد ممکن است منعقد شود.

صلح عقد لازم است، بنابراین هرگاه در صلح محاباتی برای مصالح نسبت به عقد صلح، حق فسخ وجود داشته باشد، به موجب ماده ۳۰ آیین نامه قانون ثبت، صلح مذکور در ماده ۳۳ قانون ثبت از این موضوع مستثنی می گردد. به عبارت دیگر برخلاف حکم ماده ۳۳ قانون ثبت که در مقام بیان معاملات با حق استرداد عنوان می دارد در خواست ثبت با انتقال دهنده است، به طور استثنایی در صلح محاباتی حق درخواست ثبت با انتقال گیرنده (متصالح) خواهد بود و به این وسیله صلح محاباتی از شمول ماده ۳۳ قانون ثبت خارج و حق درخواست و تقاضای ثبت با متصالح خواهد بود.

در مورد صلح محاباتی با خیار فسخ برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده، مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می شود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضای مدت خیار یا اسقاط حق مذکور، مراتب در دفتر و در برگه های مالکیت قید می شود.

صلح موضوع ماده ۴۸ قانون ثبت

ماده ۴۸ قانون ثبت: «سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد»

الف) ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت اسناد: این ماده تا کنون اصلاح یا حذف نشده و از طرف فقهای شورای نگهبان قانون اساسی نیز مغایرت آن با شرع اعلام نگردیده و به قوت خود باقی است. بر اساس ماده ۴۸ قانون ثبت، اگر سندی که بر طبق قانون باید ثبت شود، به ثبت نرسد این سند در ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. اما موارد و شرایط اجباری ثبت سند در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت تصریح شده است. بر اساس ماده ۴۶ قانون مذکور 《ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل: کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد. کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است》 این ماده به قدری قابل وضوح است که نیاز به شرح و تفسیر ندارد، اما کوتاه بیان می کنیم که بر اساس قانون ثبت، افراد مختار هستند که اسناد خود را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. ولی قانون اجبارهایی را ایجاد کرده است. در ماده ۴۶ قانون ثبت دو بخش اجباری برای ثبت اسناد متصور است، بخش اول؛ اسناد معاملات راجع به ملکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشند و به عبارت ساده تر دارای سند منگوله دار یا تک برگ باشند و بخش دوم؛ معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده باشند. بدیهی است که منظور از حقوق، حقوق فرعی نسبت به املاک مانند حق ارتفاق یا انتفاع و... می باشد. در نتیجه مختصرا بر اساس ماده ۴۶ مذکور املاکی که دارای سند رسمی باشند معاملات راجع به عین، منافع و حقوق آن باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود در غیر اینصورت مستند به ماده ۴۸ قانون ثبت، دادگاه ها و مراجع به آن ترتیب اثر نمی دهند.

ماده ۴۷ در حقیقت یک بخش دیگر از اجبار در ثبت اسناد را به ماده ۴۶ مذکورالذکر اضافه می نماید. مستند به این ماده: « در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری ست: کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده باشد. صلحنامه، هبه نامه و شرکتنامه». در حقیقت بخش سوم که در ماده ۴۷ مصرح شده شامل تمامی معاملات راجع به عین و منافع املاک و هبه نامه، صلح نامه و شرکتنامه هایی که در نقاطی منعقد می شود که در آن نقاط اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی وجود دارد و وزارت عدلیه ثبت اسناد فوق الذکر را اجباری بداند. لذا دادگاه ها، هنگامی که با یک سند عادی روبرو می شوند در ابتدا باید دقت نمایند که آیا مفاد آن سند، متضمن وقوع معامله ای در مورد مال غیر منقول و یا هبه یا صلح یا شرکت می باشد یا نه؟ اگر مفاد سند انجام معامله نسبت به عین غیر منقول یا منافع یا حقوق راجعه به آن نبود و بر وقوع صلح یا هبه یا شرکت نیز دلالتی نداشت، می تواند به اصالت آن رسیدگی و در صورت احراز صحت و اصالت سند به آن اعتبار دهند. و اگر مفاد سند متضمن وقوع معامله ای نسبت به عین یا منافع یا حقوق مربوط به اموال غیر منقول باشد، باید روشن نمایند که آیا مورد معامله در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت دارد یا نه؟ و در صورت نداشتن و عدم ثبت در دفتر املاک باید ببینند  که آیا ثبت معاملات در آن ناحیه، الزامی اعلام شده است یا نه؟ چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده و ثبت معاملات در محل وقوع ملک اعلام نشده باشد، رسیدگی به اصالت سند و ترتیب اثر دادن به آن در صورت احراز اصالت و صحت آن بلا اشکال بوده و مشمول ماده ۴۸ قانون ثبت خواهد بود. اما اگر معامله در دفتر املاک ثبت شده یا از معاملاتی باشد که وزارت دادگستری یا شورای عالی قضایی، ثبت آن را در آن محل الزامی نموده است باید توجه نمایند که آیا مشمول مستثنیات مادتین ۴۶و ۴۷ می باشند یا نه؟ در صورتی که از مستثنیات باشد رسیدگی به صحت و اعتبار دادن به آن به نحوی که قانون در خصوص مورد، تجویز نموده، بلا اشکال است و در غیر اینصورت دادگاه نباید به آن توجه کند و نباید به صحت و اصالت آن رسیدگی نماید زیرا این کار مخالف صریح ماده ۴۸ قانون ثبت است.

نکته اول: در حال حاضر شاید املاکی یافت شود که در دفتر املاک ثبت نشده باشد اما در تمام مناطق ایران دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت و سازمان های مربوطه وجود دارند و در تمام ایران ثبت اسناد راجع به معاملات املاک الزامی است.

نکته دوم: در حال حاضر قراردادی که مفاد آن حاکی از انتقال مالکیت ملکی باشد این قرارداد نمی تواند مستند مالکیت ملک شود. مثلا اگر کسی ملکی که خریدار با قرارداد عادی خریده است به اجبار تصرف کند، خریدار نمی تواند برای اثبات مالکیت خود و رفع تصرف متصرف به قرارداد عادی خود استناد کند. به همین دلیل قرارداد عادی در خصوص املاک باید به نحوی تنظیم شود تا این مفهوم را برساند که فروشنده متعهد به انتقال سند ملک در تاریخ مشخص و در دفترخانه مورد توافق می باشد. یعنی قرارداد تعهد به انتقال سند باشد نه بیع یا انتقال مالکیت‌. با انعقاد قرارداد تعهد به انتقال رسمی مالکیت یا سند مالکیت، محاکم در تعارض اعمال مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و ضمانت اجرای ماده ۴۸ قانون اخیر الذکر گرفتار نخواهند شد و در صورت صحت و اصالت توافق مذکور، دادگاه متعهد را به انتقال سند رسمی به نام متعهدله محکوم می کند.

ب) ترتیب اثر دادن به اقرار: ممکن است در دعوایی که به استناد سند عادی( در مواردی که سند عادی قابل قبول نیست ) اقامه شده است، خوانده در دادگاه اقرار به وقوع معامله نماید. در اینصورت دادگاه نه به استناد سند عادی غیر قابل قبول بلکه به استناد اقرار خوانده که برابر ماده ۱۲۷۵ قانون مدنی و ۳۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی در امور حقوقی مهمترین و قوی ترین ادله است میتواند رای بدهد و این مخالف ماده ۴۸ قانون ثبت نیست. شاید شما خواننده ی عزیز ایراد بگیرید که چرا مستند به اقرار می توان حکم صادر کرد؟ آیا اقرار می تواند الزام مواد ۴۶ و ۴۷ و ضمانت اجرای ماده ی ۴۸ را بی اثر کند؟ در جواب باید گفت که لازم است ذهن خود را در خصوص دلایل تفکیک نمایید. مواد مذکور در مورد الزام به ثبت اسناد راجع به معاملات املاک و برخی دیگر از معاملات خاص است. در نتیجه این قانون می گوید که قراردادهایی که مکتوب می شوند باید در دفتر املاک ثبت شوند ولی منعی راجع به اثبات قرارداد با دلایل دیگر وجود ندارد. پس اگر قراردادی به صورت مکتوب منعقد می گردد باید این سند مکتوب به صورت رسمی و با رعایت شرایط  و اوصاف مورد نظر در قانون تنظیم شود. و در صورتی که قرارداد، عادی بوده ولی بر اساس مقررات باید ثبت گردد، اگر کسی که مستند به سند عادی خود را مالک می داند برای اثبات مالکیت خود علیه مالک رسمی طرح دعوا نماید و مالک در جایگاه خوانده صراحتاً اقرار نماید که : « من این ملک را به خواهان انتقال داده ام و از نظر من مالک خواهان است(و سند رسمی را نیز به نام او منتقل می نمایم)». در حقیقت در مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، قراردادهای راجع به املاک و حقوق و منافع آن و برخی از معاملات خاص در صورتی که کتبی باشند، اسناد آن ها در صورتی قدرت اثباتی دارد که بر طبق قانون در دفتر املاک ثبت شود. اما در صورتی که ثبت نشده و به صورت عادی تنظیم شده باشد، اسناد عادی این معاملات در دادگاه ها قابل ترتیب اثر نمی باشد اما در صورتی که طرف دعوا نسبت به وقوع معامله راجع به املاک یا سایر قراردادهای مذکور در ماده ی ۴۷ موصوف، اقرار نماید، دادگاه منعی جهت صدور حکم و به رسمیت شناختن قراردادهای موجود نخواهد داشت.

پ) قولنامه: ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد می شود که مال غیر منقول خود را به فلان مبلغی که قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد باید بپردازد، به صورت رسمی انتقال دهد و طرف دیگر نیز آن را می پذیرد و هر دو آن را امضا می کنند. چنین قولنامه ای در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایی نیست و چون دلالت بر وقوع معامله دارد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است و ذی نفع می تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و دادگاه در صورت اصالت سند، حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر می نماید. زیرا همانطور که اشاره شد دادگاه به وسیله ستد مزبور حکم بر تحقق معامله و انتقال نمی دهد تا مخالف ماده ۴۸ قانون ثبت باشد و یک وعده یا تعهد یک طرفه و ابتدایی نیست که لازم الوفا نباشد بلکه یک قرارداد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی و لازم الوفا می باشد.

ت) بررسی امکان الزام به تنظیم سند رسمی 

شخصی تعهد به فروش رسمی سند زمینی نموده و بعدا آن زمین طبق قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری از ملکیت او خارج شده است و یا اینکه شخصی تعهد به فروش رسمی اتومبیل نموده که سند آن به نام دیگری می باشد آیا اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه او قابل قبول است یا نه؟

نظر مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:

در موردی تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمینی شده است و بعدا زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت درآمده است چون مالکیتی از برای متعهد نسبت به آن زمین وجود ندارد موردی برای تعهد وی باقی نمانده و در این مورد دعوی متعهدله مبنی بر الزام متعهد به انجام تعهد مذکور قابل قبول نیست و در مورد تعهد انتقال سند ماشین که ظاهرا ماشین مذکور و سند آن در حین تعهد متعلق و به نام شخص دیگری غیر از متعهد است، در این مورد نیز اصل معامله تابع مقررات فضولی بوده و الزام متعهد به انجام تعهدی که نسبت به آن موضوع مالکیت ندارد مورد نخواهد داشت و دعوای الزام به انجام تعهد و بیع تابع مقررات معامله فضولی است و در مورد مثال اول که سند عادی فروش قبل از لغو مالکیت اراضی موات شهری تنظیم شده است با توجه به ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک صرف سند عادی تنظیمی کاشف از وقوع بیع و معامله نمی باشد و مطرح نمودن اینکه این تعهد شرط فعل است یا چیز دیگر قابل بحث نیست.

ث) بررسی فروض مختلف الزام به ثبت اسناد و موارد آن:

فرض اول- در مواردی که دارنده سند مالکیت دادخواست خلع ید علیه متصرف می دهد و خوانده در مقام دفاع به سند عادی( مبایعه نامه) از شخص خواهان یا مورث وی استناد می کند، آیا می تواند دعوای خلع ید را به لحاظ اینکه ملک قبلا فروخته شده رد نماید یا خیر؟

نظر مشورتی اداره حقوقی:

الف- مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد تا کنون نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد بنابراین مفاد ماده ۴۸ مذکور که مقرر میدارد هر سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از محاکم پذیرفته نخواهد شد لازم الرعایه است مگر اینکه با طرح دادخواست متقابل مبنی بر الزام به تنظیم رسمی یا طرح دادخواست مجزا مبنی بر این خواسته و احراز مبایعه نامه عادی، قاضی را مجاب نماید که به دلیل احتمال استحقاق وی پرونده خلع ید را منوط به اثبات پرونده الزام به تنظیم سند نماید یا به هر دو دعوا یکجا رسیدگی شود.

ب- البته وجود مواد فوق هیچگاه مانع از آن نبوده و نمی باشد که در دادگاه دلایل و مدارکی را که ممکن است برای اثبات انجام معامله ابراز بشود نپذیرند. مثلا چنانچه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگر برای ثبوت آن حق لازم نیست. بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع (فروشنده) در دادگاه تحقق بیع و حق حاکمیت مشتری بر مبیع را ثابت می نماید و مشتری می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید.

فرض دوم- برخلاف املاک که ثبت آنها الزامی است و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالکیت و قائم مقام آنان مکلف به ثبت کلیه اموال غیر منقول می باشند ثبت سایر اسناد اختیاری است و اشخاص می توانند از ثبت معاملات و قراردادها و تعهدات خود در دفاتر اسناد رسمی خودداری نمایند مگر در مواردی چند که ذیلا آن موارد بیان می شود. ماده ۴۶ قانون ثبت می گوید 《ثبت اسناد اختیاری است》 مگر در موارد ذیل:

1. کلیه عقود و معاملات در مورد عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

2. کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است: از این ماده استفاده می شود که هر عین یا منفعت یا حقی (مانند حق ارتفاقی) که در دفتر املاک ثبت شده باشد معاملات و عقود راجع به آن باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود زیرا در غیر اینصورت نقل و انتقال در دفتر املاک ثبت نمی گردد و منتقل الیه مالک شناخته نمی شود.

درمورد این ماده فرقی نیست بین جایی که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت در آنجا هست و جایی که فاقد اداره ثبت و دفتر اسناد رسمی باشد. در مقابل موارد دیگری وجود دارد که با تحقق شرایط، ثبت سند الزامی است و در صورت فقدان تمام یا بعض آن شرایط ثبت سند الزامی نخواهد بود این موارد در ماده ۴۷ قانون ثبت ذکر شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت می گوید: در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

1. کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده باشد.

2. صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه. بطوری که از امعان نظر در این ماده بر می آید لزوم ثبت اسناد در موارد مذکور در این ماده مشروط به دو شرط است:

شرط اول- وجود دفتر ثبت اسناد رسمی و اداره ثبت در محل است بنابراین اگر در محلی اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی نباشد ثبت صلح نامه و هبه نامه و شراکت نامه و همچنین ثبت معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقول ثبت نشده الزامی نخواهد بود.

شرط دوم- آنکه وزارت دادگستری (فعلا شورای عالی ثبت) لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی بداند و آگهی نماید. در اینصورت از تاریخی که در آگهی ذکر شده است ثبت معاملات ذکر شده در بالا اجباری خواهد بود.