الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن یعنی چه؟

باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد نمی‌توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد در این خصوص رویه دادگاه‌ها متفاوت است برخی از محاکم معتقدند ابتدا دادخواست الزام به فک رحم باید تقدیم بشود و پس از فک رهن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود اما برخی دیگر از محاکم قدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را می‌پذیرند.

در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد. و او محکوم به تنظیم سند رسمی می‌شود در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد. بنابراین بهتر است ضمن دادخواست،  الزام به فک رهن ملک، نیز از دادگاه خواسته شود. البته در بعضی از دادگاه‌ها ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی‌پذیرند.

در رهن بودن مبیع مانع طرح دعوای ارضا به تنظیم سند رسمی انتقال نیست و نیازی به طرف دعوا قرار دادن مرتهن نیز وجود ندارد، بلکه کافی است طرح دعوا با حفظ حقوق مرتهن صورت پذیرد.

نمونه رای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملکی که در رهن یا بازداشت است قابلیت استماع ندارد.

رای دادگاه بدوی؛

در خصوص دعوای( ش با وکالت الف )به طرفیت (میم - ر )به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال راجع به ۶۰۰ متر مربع از پلاک .... و بخش..... تهران در خصوص دادخواست خواهان نسبت به خوانده نظر به اینکه حسب پاسخ شماره ۸۸۶۱ اداره ثبت اسناد و املاک کن اعلام گردید،  پلاک موصوف علی رغم اینکه در رهن می‌باشد، از ناحیه شعبات ۲۰۰ و ۲۲۰ دادگاه معترض تهران و اداره چهارم اجرایی اسناد رسمی در قید بازداشت است. علی هذا نظر به اینکه با وصف در رهن و بازداشت بودن پلاک مزبور طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نداشته و با استناد به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا را صادر و اعلام می‌گردد. رای صادر حضوری و ظرف مهلت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می‌باشد رئیس شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران

مزایده با حفظ حقوق مرتهن

در مواردی که فروش ملک با اجازه مرتهن صورت گرفته و در صورتی که خریدار ملک پس از خرید بتواند رضایت را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند، دیگر نیازی به طرح دعوای الزام به فک رهن به عنوان مقدمه انتقال سند نیست. در چنین حالتی پس از کسب رضایت مرتهن دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می‌کند و مالک ملک بدون فک رهن به محکوم له منتقل می‌شود.

مزایده با حفظ حقوق مرتهن

مطابق  رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۳۲ ـ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می‌تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد.

رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی

رأی وحدت  رویه شماره ۸۲۹ ـ ۱۴۰۱/۱۲/۱۶ هیأت  عمومی دیوان  عالی  کشور

دادگاه خانواده برابر ماده ۱ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱، برای رسیدگی به امور و دعاوی خانوادگی تشکیل شده و در ماده ۴ این قانون، موارد صلاحیت آن احصاء شده است؛ بر این اساس، دعوای زوجه به طرفیت متعهد ثالث مبنی بر «الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه» که زوج طرف دعوا نیست، از صلاحیت این دادگاه به عنوان یک مرجع اختصاصی و دارای صلاحیت استثنایی، خارج است و مطابق اصل، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. بنا به مراتب، رأی شعبه اول دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

قرار عدم استماع دعوا الزام به تنظیم سند رسمی

بسمه تعالی

به تاریخ ... در وقت ... دادگاه عمومی شعبه ... به تصدی امضا کننده ذیل تشکیل است پرونده کلاسه ... تحت نظر از دادگاه با توجه به اوراق محتویات پرونده با اعلام ختم رسیدگی به شرح آتی مبادرت به صدور و قرار می‌نماید.

(قرار دادگاه)

در خصوص دادخواست خواهان آقای( الف)  به طرفیت خوانده( ج) به خواسته صدور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی ۶ دانگ یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک ثبتی شماره ... واقع در بخش ... ثبتی... شهرستان ... موضوع قولنامه رسمی مورخ ... مزبور در پرونده،  نظر به اینکه حسب نامه شماره... منطقه ثبت ... که به شماره ثبت دفتر دادگاه گردیده است، پلاک ثبتی موصوف بین خوانده و نفر دیگر مشاع و مشترک می‌باشد و حسب اظهارات خواهان به شرح صورت مجلس دادرسی مورخ ... مزبور در پرونده،  آپارتمان مورد معامله تفکیک نگردیده و مالک دنبال تفکیک آن است. خواهان نیز الزام خوانده و فروشنده را به تفکیک اعیانی احداثی نخواسته است، بنابراین دعوای مطروحه به کیفیت فعلی قابلیت استعماع را نداشته، لذا دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر و اعلام می‌دارد رای صادر حضوری و وفق مقررات قابل تجدید نظر است.

رای وحدت رویه الزام به ایفای تعهد

۱- رای ۴۳۶ مورخ 1391/10/19 شعبه 3 دیوان عالی کشور: 

صدور حکم به الزام خوانده به ایفای تعهدات مربوط به توافقنامه بین اشخاص و شهرداری و مراجع دولتی و عمومی امری ترافعی بوده و در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است نه دیوان عدالت اداری

۲- رای شماره ۲۵۴۴ مورخ 1321/8/12 شعبه ۷ دیوان عالی کشور

اگر طرفین تعهد مقرر دارند که در مدت معین در دفتر رسمی برای تنظیم سند و ثبت در دفترخانه حاضر شوند و در صورت تخلف هر یک از آنها مبلغی به طرف دیگر بدهد تعیین این وجه التزام مانع الزام به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نخواهد بود.

حق مرتهن نسبت به ملک مرهون چیست

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد،  رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.

حق مرتهن نسبت به ملک از حقوق عینی می باشد، تا مرتهن بتواند با فروش مال مرهونه حقوق خود را استیفاء نماید. و مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام؛ هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بدون اثر است.

صلح با حفظ حقوق مرتهن

چنانچه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد، نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد در خصوص ضمانت اجرای چنین تخلفی از سوی راهن دو نظر وجود دارد، نظر اول چنین معامله غیر نافذ است و در صورت رد مرتهن باطل می‌شود و سایر محاکم و حقوقدانان بر این باور هستند که تصرفات حقوقی خلاف حق مرتهن باطل است به هر حال بر اساس هر دو نظریه فوق اگر مالک نسبت به ملک معامله‌ای انجام دهد که که با حق مرتهن منافی باشد، مرتهن می‌تواند تایید بطلان این قرارداد را از دادگاه بخواهد. از زمانی که مرتهن عقدی که منافی حقوق خود است را رد کند،  صلح باطل است و تنها برای تایید ابطال آن به دادگاه رجوع می‌کند و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد و نیاز به صدور اجراییه ندارد.

رای وحدت رویه در خصوص الزام به تحویل مبیع

دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول قبل از تنظیم سند رسمی قابل استماع نیست.

رای دادگاه بدوی؛

در خصوص دادخواست تقدیمی (الف) به طرفیت( ش ) به خواسته الزام خوانده به انجام تعهد مبنی بر تحویل یک واحد مسکونی در پروژه نظر به اینکه تحویل مبیع از آثار بیع است و تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشود، آثار بیع به وجود نمی‌آید،  بنابراین دادگاه دعوای خواهان را بدون تنظیم به سند رسمی و انتقال رسمی ملک به نام وی را قابل استماع ندانسته و با استناد به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر می‌نماید رای دادگاه حضوری ظرف مهلت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران است.