پرسش و پاسخ سرقفلی و حق کسب و پیشه

نظریه های مشورتی در قالب پرسش و پاسخ

۱. نظریه شماره 4767/7 مورخ 07 / 09 / 1373

«طرح دعوی تعدیل در اجاره‏بهای مطب و تعدیل آن مانع درخواست تخلیه نیست.»

سؤال : در محل مطب، موجر درخواست تعدیل اجاره‏بها نموده و دادگاه حکم بر تعدیل صادر کرده است. مدتی بعد موجر دادخواستی به خواسته تخلیه به لحاظ انقضای مدت به استناد رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» مصوب سال 1372 تقدیم نموده که در جریان رسیدگی است، آیا منظور از ماده واحده چیست و در شرایطی که موجر قبلا اجاره‏بهای مورد اجاره را به عنوان اینکه محل کار است تعدیل نموده است آیا در حال حاضر می‏توان آن را طبق قانون سال 1362 تخلیه نمود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

طرح دعوی تعدیل اجاره‏بها از ناحیه موجر و صدور رأی بر تعدیل اجاره‏بها به عنوان مطب، دلیل بر توافق طرفین در مورد نحوه استفاده از مورد اجاره به عنوان مطب می‏باشد و مطب پزشکان تابع مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و... خواهد بود آنچه که از بند «ج» ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج»... مصوب 24/11/1372 استنباط می‏شود این است که اگر قراردادی اعم از رسمی یا عادی بین موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی است و چنانچه قراردادی وجود داشته باشد شرایط مقرر فیمابین ملاک عمل است. اگر محل منحصرا برای مطب اجاره شده تابع مقررات بند «ج» و تبصره 1 می‏باشد و چنانچه علاوه بر مطب، قید محل کسب و پیشه نیز شده باشد تابع قانون سال 1356 خواهد بود.

۲. نظریه شماره 6647/7 مورخ 26 / 10 / 1373

«پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.»

سؤال: به موجب ماده 2 مصوبه 07 / 02 / 1366 شورای عالی شهرسازی که در مقام پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینک با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربردی مورد اجاره را بنماید، دادگاه می‏تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین اجتماعی است. به عبارت دیگر تغییر کاربردی در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأماً قابل پذیرش می‏باشد. 

۳. نظریه شماره 70/7 مورخ 29 / 01 / 1374

«الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.»

سؤال : مستأجری محل کسبی را سال‏ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره‏نامه قیده شده استفاده می‏کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجاره تغییر شغل مستأجر پیش‏بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره‏نامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.

۴. نظریه شماره 1568/7 مورخ 19 / 03 / 1375

«تخلیه محل کار از طرف مستأجر، موجب اسقاط حق مطالبه حق کسب و پیشه است.»

سؤال : مستأجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس درصدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک برآمده است آیا دادگاه می‏تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

در صورتی که مستأجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

۵. نظریه شماره 132/7 مورخ 22 / 02 / 1376

«مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت سه ماه و بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی تجدیدنظر به موجر است.»

سؤال: حکمی مبنی بر تخلیه محل کسب و پیشه صادر شده و به موجب آن موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه گردیده است. نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نشده است. با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و رأی وحدت رویه شماره 609 مورخ 27/6/1375 مستدعی است اعلام شود، ابتدای مهلت تودیع حق کسب و پیشه از زمان ابلاغ به موجر است یا از زمان قطعیت آن؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

با توجه به اینکه در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر صحبت از قطعی شدن دادنامه و ابلاغ دادنامه قطعی است و دادنامه زمانی قطعی می‏شود که یا مهلت تجدیدنظرخواهی منقضی شده و یا پس از رسیدگی در مرحله تجدیدنظر قطعی شده باشد، لذا مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت عدم تجدیدنظرخواهی سه ماه به اضافه بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و در صورت تجدیدنظرخواهی سه مه ازتاریخ ابلاغ دادنامه قطعی به موجر خواهد بود

۶. نظریه شماره 3997/7 مورخ 25 / 06 / 1376

«تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره از موارد تخلیه است.»

سؤال: محلی را برای کسب و پیشه به مستأجر به منظور اشتغال به شغل معینی اجاره داده‏اند، مستأجر بعد از مدتی، قسمتی از مورد اجاره را به منظور اشتغال به کسب دیگری اختصاص داده و در اختیار شخص ثالثی گذاشته است. چند ماه بعد، مستأجر مورد اجاره را از شخص مذکور بازپس گرفته و به شغل اولیه خود برگردانده است. آیا تغییر شغل موقت و برای مدت کوتاه و فقط نسبت به یک قسمت از مورد اجاره تخلف مستأجر محسوب می‏شود و موجب صدور حکم تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

طبق مقررات بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب صدور حکم تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده دادگاه است.

۷. نظریه شماره 623/7 مورخ 29 / 02 / 1377

«بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت از طریق دادگاه با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی ملک به اداره ثبت اعلام می‏شود.»

سؤال : مستأجر مغازه‏ای که به صورت نانوایی اداره می‏شده فوت نموده و بعد از فوت چند نفر از ورثه مشارالیه به طرفیت سایرین درخواست تحریر ترکه و مهر و موم ماترک از جمله حق کسب و پیشه مغازه مذکور را نموده اند. آیا تقاضای مهر و موم قابل ترتیب اثر هست و می‏توان مغازه نانوایی را مهر و موم کرد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

حق کسب از پیشه یا تجارت از جمله اموالی نیست که قابل مهر و موم باشد. دادرس دادگاه حسب مقررات ماده 191 قانون امور حسبی این موضوع را در صورت جلسه قید و به درخواست ذی نفع، قرار توقیف حق کسب و پیشه را صادر و با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی غیر منقول، مراتب بازداشت سر قفلی را جهت جلوگیری از نقل و انتقال آن به اداره ثبت مربوطه اعلام می‏نماید.

۸. نظریه شماره 4050/7 مورخ 31 / 05 / 1377

«حق کسب و پیشه قابل توقیف است ولی قبل از تبدیل آن به مال، قابل فروش نیست.»

سؤال: حق کسب و پیشه مغازه استیجاری محکوم علیه پرونده از طرف محکوم له پرونده توقیف شده است. هرچند حقوق مذکور مالیت دارد اما با توجه به اینکه حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و در صورت توقیف چگونه به فورش می‏رسد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

با توجه به ماده 62 آیین‏نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‏الاجراء مصوب سال 1355، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، لیکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‏نامه مذکور پیش‏بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است، نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود. خصوصا اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود. بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

۹. نظریه شماره 330/7 مورخ 12 / 12 / 1377

«حق کسب و پیشه قابل توقیف بوده و از طریق ارث به همسر نیز می‏رسد که میزان یک چهارم یا یک هشتم بر حسب مورد است.»

سؤال : با عنایت به اینکه در مورد سرقفلی تعریفی از نظر اینکه سرقفلی در زمره اموال منقول است یا غیرمنقول نشده است لذا خواهشمند است دستور فرمایید کتبا به هیأت بدوی رسیدگی به تخلفات اداری وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام شود آیا سرقفلی در زمره اموال منقول یا در حکم اموال غیرمنقول است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی بوده که قابل توقیف است و چون از طریق کارشناسی نیز به ریال تعیین می‏شود. به علاوه جزو ماترک بوده و از طریق ارث با توجه به ضابطه اموال منقول به میزان یک چهارم یا یک هشتم به همسر می‏رسد لذا جزء اموال منقول محسوب می‏شود.

۱۰. نظریه شماره 93/7 مورخ 17 / 03 / 1378

«اداره مغازه فرزند توسط پدر ایجاد حق کسب و پیشه برای وراث نخواهد کرد.»

سؤال : چنانچه پدر ولایتا از طرف فرزندش که مالک محل کسب و پیشه است،مغازه را اداره نموده باشد، آیا پس از مرگ پدر،سایر وراث که در محل کسب مالک نمی‏باشند از حق کسب و پیشه مغازه مذکور سهم می‏برند یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

اصولاً پدری که به ولایت از فرزندش که مالک مغازه است، مغازه را اداره می‏نماید مستأجر تلقی نمی‏شود و لذا حق کسب و پیشه برای وی متصورنیست تا بعد از مرگش به عنوان ماترک مابین وراث تقسیم شود. تنها در شرایطی که پدر همچون سایر افراد مغازه فرزندش را اجاره کرده و مانند مستأجر اجاره‏بها به فرزندش بپردازد، حق کسب و پیشه به وجود آمده و جزء ماترک متوفی قابل تقسیم بین وراث خواهد بود.