پرسش و پاسخ تخلیه

نظریه مشورتی در قالب پرسش و پاسخ

۱. چنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه عین مستاجره را صادر کند، آیا دستور مذکور قطعی است یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27 و 31 از قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی است؟

پاسخ : منظور از «آراء» مذکور در ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال 1394، احکام و قرارهای نهایی این شوراست و دستور تخلیه به دلیل آن که حکم یا قرار نیست، از شمول عنوان یادشده خارج و قابل تجدیدنظرخواهی نیست

۲. اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟

پاسخ : هرگاه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارایه سند مالکیت رسمی مدعی شود که عرصه یا اعیان مورد اجاره یا هر دو متعلق به وی است و موجر در زمان درخواست تخلیه مالک عین یا منافع مورد اجاره نبوده است، چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائم‌مقام موجر است، اعتراض وی به دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) است و شورای یادشده با احراز مراتب مذکور نسبت به عدول از دستور صادره اقدام می‌کند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث حکایت از قائم‌مقامی از موجر نداشته باشد، در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذی‌نفع در اعتراض نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را جداگانه در مرجع صالح اقامه کند. تبصره 2 ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1378 هیأت وزیران، در مقام تبیین قائم‌مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند درخواست‌کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی حقی باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1356 است و در صورت ارایه دلایلی، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در مرجع صلاحیتدار اقامه دعوی کند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارایه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد.

۳. اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟

پاسخ : درصورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، مورد مشمول ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و مواد 17و 18 آیین‌نامه اجرایی آن است و مستأجر باید شکایت یا دعوای حقوقی خود را با توجه به نوع حق مورد ادعا به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند؛ ضمن آن که عدول از دستور تخلیه در صورت احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادرکننده بلااشکال است. بنابراین چنانچه مستأجر مدعی آن باشد که دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف مغایر با موازین قانونی بوده و تقاضای عدول از آن را داشته باشد، می‌تواند مراتب را از شورای حل اختلاف صادرکننده دستور تخلیه درخواست کند؛ ولی اگر وی مدعی حقوقی باشد که لازمه رسیدگی به آن طرح دعوای حقوقی یا کیفری است، با لحاظ عمومات از جمله موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف مندرج در ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 مرجع صالح تعیین می‌شود.

۴. نظریه شماره 233/7 مورخ 24 / 03 / 1371

«مطالبه حق کسب و پیشه در صورت تخریب محل کار مستأجر به وسیله مالک، فاقد اشکال است.»

سؤال: چنانچه مورد اجاره محل کار باشد و بعد از صدور حکم تخلیه از دادگاه بدوی و اجرای دادنامه و تخریب محل به وسیله مالک قبل از قطعیت و نهایتا فسخ دادنامه تخلیه توسط مرجع بالاتر، تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

با در نظر گرفتن کیفیت اجرای حکم و اینکه اعاده وضع به حال اول، اولاً مقدور نیست و ثانیاً با مالکیت منافع مدت منقضی شده مواجه است، مستأجر می‏تواند از باب تسبیت وسیله دادگاه صالح حق کسب و پیشه یا تجارت خود را مطالبه کند.

۵. نظریه شماره 8498/7 مورخ 4/5/1374

«اداره مغازه به وسیله شریک مشاعی، موجب استحقاق مطالبه عواید توسط شرکای دیگر می‏شود.»

سؤال: چنانچه مغازه‏ای محل کسب و پیشه بوده و در اجاره دو نفر مستأجر باشد و فقط یکی از مستأجرین به تنهایی مغازه را اداره کرده ون از آن بهره برداری نماید آیا مستأجر دیگر حق دارد از این مستأجر برای پرداخت عواید سهمی خودش به دادگاه دادخواست تقدیم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

چنانچه احد از شرکاء به تنهایی از مورد اجاره استفاده نماید شریک دیگر مستحق مطالبه عواید سهمی خود می‏باشد که در این صورت سهم ایشان از عواید با در نظر گرفتن حق مدیریت و خدماتی که شریک متصرف انجام می‏دهد و از طریق کارشناسی به دست می‏آید، تعیین می‏گردد، در صورت وجود قرارداد طبق مفاد آن عمل می‏شود.

۶. نظریه شماره 1401/7 مورخ 22/2/1372

«مطالبه اجرت‏المثل محل‏های مسکونی بعد از انقضای مدت اجاره فاقد اشکال است.»

سؤال: آیا موجر بعد از انقضای مدت اجاره محل مسکونی حق دارد با مراجعه به دادگاه درخواست صدور حکم بر تعیین اجرت‏المثل را بنماید.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

ماده 494 قانون مدنی بعد از انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالک را مستحق مطالبه اجرت‏المثل می‏داند؛ در این صورت مالک می‏تواند با انقضای اولین ماه از تاریخ پایان مدت اجاره تقاضای تعیین و پرداخت اجرت‏المثل یک ماهه را بکند، رأی وحدت رویه ردیف 62/51 به شماره 4 در مجموعه 1363 موید نظریه فوق است. البته این در صورتی است که در قرارداد فیمابین ذکر نشده باشد که اجرت‏المثل برابر اجرت‏المسمی است.

۷. نظریه شماره 2083/7 مورخ 13 / 04 / 1375

«در صورت عدم قید نحوه استفاده از مورد اجاره در اجاره نامه، نحوه استفاده تابع اوضاع و احوال مورد اجاره خواهد بود.»

سؤال : چنانچه محلی را به طور مطلق، بدون ذکر اینکه جهت سکونت است یا کسب یا تجارت و بدون اینکه حق انتقال به غیر سلب شده باشد به مستأجر واگذار شده است، آیا با عنایت به اطلاق فوق، مستأجر حق انتقال به غیر یا حق تغییر سکونت به تجارت و یا بالعکس را تا پایان مدت اجاره دارد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذکری از حالتی که نحوه استفاده از مورد اجاره تغیین نشده باشد، نشده است و لذا باید از مقررات اجاره در قانون استفاده شود. قسمت ثانیا ماده 490 قانون مدنی می‏گوید:

«عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‏شود استعمال نماید.» بنابراین در صورتی که نحوه استفاده از مورد اجاره معلوم نشده باشد، نحوه استفاده از آن تابع اوضاع و احوال مورد اجاره است و تشخیص آن با دادگاه رسیدگی‏کننده خواهد بود. به این ترتیب چنانچه دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه به اجاره داده شده است. روابط فیمابین تابع قانون سال 1356 بوده و هرچند سلب حق انتقال به غیر نشده باشد مقررات مواد 10، 14 و 19 قانون مذکور اجراء می‏شود و در صورتی که به تشخیص دادگاه، محل برای سکونت، اجاره داده شده باشد تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 و قانون مدنی بوده و در مدت وجود رابطه استیجاری، مستأجر حق دارد منافع مورد اجاره را به غیر واگذار نماید.

۸. نظریه شماره 3494/7 مورخ 23/5/1375

«انتقال مورد اجاره به غیر ولو توسط یکی از وراث مستأجر صورت گرفته باشد موجب صدور حکم تخلیه است.»

سؤال : مستأجر یک باب مغازه که تابع قانون سال 1356 بوده فوت نموده و دارای چندین نفرورثه بوده است، احد از وراث مدتی بعد از فوت پدر، مغازه را به غیر انتقال داده است، موجر چندی بعد متوجه انتقال به غیر شده و دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته‏اند که انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته‏اند که انتقال مورد اجاره بدون رضایت آنها صورت گرفته و دخالتی در این انتقال نداشته اند، تکلیف دادگاه در قبال دعوی تخلیه چیست؟

نظریه اداره کل حقوق قوه قضائیه

در مورد محل‏های کسب و پیشه، چنانچه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر از مستأجر سلب شده و مستأجر بدون رضای مالک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بنماید و دادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 تکلیف جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد اجاره به غیر تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد.

۹. نظریه شماره 4314/7 مورخ 25 / 07 / 1375

«تغییر شغل، چنانچه مشابه شغل سابق نبوده و بدون رضای مالک باشد، از موجبات صدور حکم تخلیه است.»

سؤال: مستأجر اجاره‏نامه‏ای دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنانچه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

تغییر شغل طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از موجبات تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت، مستأجر، الزاماً باید شغلی را انتخاب کند که عرفاً مشابه شغل قبلی بوده و از ناحیه شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.

۱۰. نظریه شماره 7922/7 مورخ 25 / 12 / 1375

«در صورت انتقال مورد اجاره به غیر با اجازه مالک، پس از انقضای مدت، مستأجر سابق حق درخواست تخلیه ندارد.»

سؤال: مستأجر یک باب مغازه، مورد اجاره را با اجازه مالک به شخص ثالثی اجاره داده است. مدت اجاره منقضی گردیده و مستأجر بر علیه منتقل الیه دادخواست تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی مطرح کرده است. آیا دادگاه می‏تواند به درخوات ایشان ترتیب اثر داده و در صورت احراز نیاز شخصی، حکم بر تخلیه مورد اجاره در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر صادر نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

با انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستأجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر جدید) با مالک برقرار می‏شود. لذا بعد از انقضای مدت، مستأجر سابق رابطه‏ای با مستأجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد به عبارت دیگر، مستأجر سابق ذی نفع در طرح چنین دعوایی نیست.

۱۱. نظریه شماره 7922/7 مورخ 25 / 12 / 1375

«مستأجر محل مسکونی که با اجازه مالک، مورد اجاره را به غیر واگذار نموده بعد از انقضاثی مدت اجاره، چنانچه مدت اجاره خودش با مالک باقی باشد حق درخواست تخلیه، علیه منتقل الیه را دارد و اگر مدت منقشی شده باشد چنین حقی ندارد.»

سؤال : شخصی محلی را برای سکونت به مدت 5 سال اجاره کرده و پس از دو سال استفاده، با اجازه مالک آن را به مدت یک سال به شخص ثالثی اجاره داده است، اولاً در این حالت پس از انقضای یک سال، مستأجر مذکور حق دارد شخصاً درخواست تخلیه مورد اجاره را به لحاظ انقضای مدت مطرح نماید یا خیر؟ ثانیاً تا زمان انقضای مدت اجاره مستأجر دوم، مدت 5 سال مستأجر اول با مالک نیز پایان یافته باشد آیا مستأجر حق درخواست تخلیه، علیه مستأجر دوم را خواه داشت یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه

مستأجر اول پس از انقضای مدت اجاره مستأجر دوم، با توجه به اینکه هنوز دو سال دیگر با مالک رابطه استیجاری داشته و در این دو سال مالک منافع است شخصا می‏تواند علیه مستأجر دوم که مدت اجاره اشت منقضی شده به لحاظ انقضای مدت، درخواست تخلیه نماید در حالی که اگر مستأجر اول تا انقضای مدت اجاره خود با مالک، علیه مستأجر دوم دادخواست تخلیه نداده باشد با پایان گرفتن مدت اجاره اش با مالک، دیگر نمی‏تواند علیه مستأجر دوم دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت را مطرح سازد.