21- آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

در اين آيين نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح به كار مي روند:

الف – قانون: قانون پيش فروش ساختمان- مصوب ۱۳۸۹- .

ب- پيش فروشنده: مالك رسمي زمين يا سرمايه گذار يا مستأجر.

پ – مالك رسمي زمين: شخصي كه مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاك – مصوب ۱۳۱۰- داراي سند رسمي مالكيت مي باشد.

ت – مستأجر: شخصي كه به موجب سند رسمي داراي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره مي باشد.

ث – سرمايه گذار: شخصي كه به موجب سند رسمي با مالك يا مستأجر براي احداث بنا سرمايه گذاري مي نمايد و واحد يا واحدهاي ساختماني مشخص از بناي احداثي با حق فروش به وي اختصاص مي يابد.

ج – سند رسمي: سندي كه بين پيش فروشنده و پيش خريدار يا واگذارنده و منتقل اليه حقوق و تعهدات ناشي از آن، در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي گردد.

چ – عمليات پي ساختمان: عملياتي كه پس از خاكبرداري و در اجراي پي ريزي (فونداسيون) جهت استقرار ستون هاي ساختمان يا ديوارهاي باربر بر روي پي انجام مي گيرد و با پايان آن، اجراي اسكلت ساختمان شروع مي شود.

ح – مهندس ناظر: شخصي كه داراي پروانه اشتغال به كار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي بوده و از طرف مالك يا پيش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفي و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئوليت نظارت بر اجراي ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فني و ملكي ساختمان و ساير تكاليف مقرر برعهده دارد.

خ – گواهي اتمام ساختمان: برگه اي با امضاي مهندس ناظر كه به موجب آن پايان عمليات ساختماني براساس مقررات ملي ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام مي گردد.

د – شناسنامه فني و ملكي ساختمان: سندي كه براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان- مصوب ۱۳۷۴- و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازي مشتمل بر سيستم و پايداري سازه، تأسيسات برقي و مكانيكي و مشخصات معماري ساختمان صادر مي شود.

ذ – هيأت داوري: هيأت موضوع ماده (۲۰) قانون.

قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات طرفين (پيش خريدار و پيش فروشنده) بايد به صورت رسمي از طريق دفتر اسناد رسمي با رعايت تمام قيود و شرايط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظيم و منعقد شود و خلاصه در سند مالكيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پيش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با همكاري كانون سردفتران و دفتر ياران مركز و وزارت راه و شهرسازي ظرف يكماه پس از ابلاغ اين آيين نامه تهيه و جهت استفاده متقاضيان در اختيار آنان قرار خواهد گرفت.

سردفتر اسناد رسمي مكلف است پس از تنظيم و امضاي قرارداد پيش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اقدام نمايد. واحد ثبتي مكلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاك ثبت كند. در اين مرحله ضرورتي به ارسال سند مالكيت به اداره ثبت نمي باشد.

واحد ثبتي مكلف است پاسخ استعلام ثبتي ملك را براساس آخرين وضعيت ملك، نام و مشخصات آخرين مالك و ساير اشخاصي كه به هر نحو در ملك داراي حق مي باشند، تهيه و ظرف پنج روز كاري به دفترخانه ارسال نمايد. تخلف از اين بند موجب تعقيب اداري است.

كليه عوامل مربوط در ساخت سازه هاي موضوع قرارداد پيش فروش از قبيل مهندس ناظر، پيمانكار و مالك رسمي زمين مكلفند قوانين و مقررات و ضوابط شهرسازي و معماري و دستورالعمل هاي قانوني را در اين زمينه رعايت نمايند.

در قرارداد پيش فروش بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقي و ساير موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فني و ملكي ساختمان درج و تصريح گردد.

ملاك محاسبه نهايي مساحت و قيمت با رعايت ماده (۷) قانون، صورت مجلس تفكيكي خواهد بود.

درمواردي كه واحدي توسط چند نفر پيش خريد مي شود بايد ميزان سهم هر يك از پيش خريداران توسط دفتر اسناد رسمي در سند مشخص و به هريك از پيش خريداران يك نسخه از سند تحويل شود.

در تنظيم سند پيش فروش، قيود و محدوديت هاي مندرج در سند مالكيت پيش فروشنده بايد در سند مذكور تصريح گردد.

شهرداري ها و ساير مراجع قانوني ذي ربط مكلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف يك هفته تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحدهاي ثبتي محل وقوع ملك اعلام نمايند.

در اجراي ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مكلف است ظرف يك ماه از تاريخ دريافت تقاضاي كتبي هريك از طرفين، پس از بازديد محل و تطبيق وضعيت موجود با پروانه ساخت، گزارش پيشرفت كار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضي اعلام كند. تقاضا و گزارش ياد شده بايد در دو نسخه تهيه و حسب مورد نسخه دوم به امضاي مهندس ناظر يا متقاضي برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عمليات ساختماني متناسب با قرارداد، پيشرفت نداشته باشد پيش خريدار مي تواند پرداخت اقساط را منوط به ارايه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش فروشنده نمايد.

پيش فروشنده بايد مسئوليت خود را براي جبران خسارت هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش خريدار و اشخاص ثالث بيمه نمايد. حداقل مدت بيمه نامه، تاريخ تحويل ساختمان و حداكثر آن مطابق توافق پيش فروشنده و پيش خريدار تعيين خواهد شد.

درمواردي كه پيش خريدار حق فسخ دارد مي تواند با تنظيم اظهارنامه كتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. درصورت بروز اختلاف ، مطابق ماده (۲۰) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

پيش فروشنده تنها درصورت اخذ رضايت همه پيش خريداران يا قائم مقام قانوني آنان مي تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار كند. پيش خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش فروشنده را اخذ نمايد والاً مسئول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذكور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون بايد كتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد.

درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (۶) ماده (۲) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، كمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش خريدار با قبول تكميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدرالسهم او بلا مانع مي باشد. در اين حالت پيش خريدار با پرداخت هزينه هاي مربوط و حقوق دولتي كه برعهده پيش فروشنده است مي تواند با جلب نظر هيأت داوران موضوع ماده (۲۰) قانون ازمحل وجوه مندرج در ماده (۱۱) قانون تأمين و استيفا نمايد.

تبصره – تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفكيكي موردي امكان پذير خواهد بود.

تنظيم قرارداد پيش فروش از طرف مستأجر يا سرمايه گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش فروشنده و پيش خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظهر سند اجاره يا قرارداد پيش فروش مي باشد.

امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تأييد موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد.

اقدام به پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتكب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.

وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش فروش مي باشد. صدور مجوز انتشار آگهي براساس دستورالعملي است كه ظرف يك ماه پس از ابلاغ اين آيين نامه توسط وزارت ياد شده تهيه خواهد شد.

رسانه هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش فروش ساختمان مكلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست كننده آگهي مطالبه كنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر كننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند والاً طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد.

وزارتخانه هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد اسلامي موظفند با همكاري سازمان هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاك كشور به منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع رساني نمايند.

مأخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده (۵) قانون، ماده (۱) قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن درموارد معين – مصوب ۱۳۷۳- با اصلاحات بعدي مي باشد.

معاون اول رئيس جمهور-اسحاق جهانگيري