اوصاف عقد بیع

اوصــاف عقــد بیــع

1- بیع از عقود تملیکی است: عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض اینکه خریدار و فروشنده در خصوص مبادله ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شود و مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود.

گفته شد که یکی از قراردادهایی که آژانس های املاک در خصوص املاک منعقد می کنند مبایعه نامه است. اثر عقد بیع با موضوع املاک که در دفاتر اسناد رسمی منعقد می شود تملیک است اما مبایعه نامه تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی است. در نتیجه چون مبایعه نامه، بیع نیست، اثر آن نیز تملیک نیست بلکه تعهد به تملیک است.

2- بیع از عقود معوض است: عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می دهد، نیست.

از معوض بودن عقد بیع می توان نتیجه گرفت که در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد.

نتیجه ی دیگر آن که، هر یک از خریدار و فروشنده می تواند اجرای تعهد خود (یعنی تسلیم موضوع عقد) را موکول به اجرای تعهد دیگری نمایند. به این ترتیب که خریدار تا زمانی که مبیع را تحویل نگرفته است از پرداخت پول امتناع نماید.

3- بیع عقدی لازم است: عقد لازم یعنی اینکه  هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد یا طرفین با توافق این حق را ایجاد کرده باشند (از طریق اعمال خیار فسخ قانونی یا اجرای حق فسخ که در شرایط خاص برای طرفین ایجاد می شود) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حاضر هستند می توانند بیعی را که کاملا درست و قانونی واقع شده است برهم بزنند، بدون آنکه دلیل خاصی برای آن داشته باشند. مگر اینکه طرفین حق فسخ قانونی خود را اسقاط  کرده باشند که در این صورت دیگر طرفین در مواردی که قانون تعیین کرده است نمی توانند بیع را فسخ کنند‌. اسقاط خیار فسخ قانونی معمولا با این عبارت انجام می شود 《طرفین با توافق صریح کلیه خیارات خود را اسقاط می نمایند به ویژه خیار غبن فاحش بل افحش》. باید تاکید کرد که اسقاط خیار با این عبارت یا هر عبارت مشابه دیگر باعث اسقاط خیار فسخی که طرفین با توافق به عنوان ضمانت اجرای تخلف از تعهدات و جلوگیری از ورود زیان پیش بینی می نمایند، نخواهد شد.

مبایعه نامه املاک نیز یک عقد لازم است و با توجه به این که عرفاً ذیل مبایعه نامه های املاک (که فرمت از پیش تعیین شده و چاپی است) کافه ی خیارات قانونی یعنی تمامی خیارات مندرج در قانون ساقط می شود به استناد خیارات قانونی، مبایعه نامه ها قابل فسخ نیست.

نکته مهم: در صورتی که در قرارداد، خیاری شرط شده باشد این خیار باید مدت دار باشد. در مورد شرط خیار باید قائل به تفکیک شد؛

فرض اول- ممکن است در قرارداد، شرط شود که خریدار یا فروشنده یا شخص ثالثی حق فسخ دارد. این نوع خیار باید مدت داشته باشد و گرنه هم شرط و هم عقد باطل است.

فرض دوم- حالتی است که برای از بین بردن زیان در صورت تخلف از انجام تعهد برای زیان دیده ایجاد می شود. این نوع خیار در اثر تخلف از شرط و برای رفع ضرر و زیان ایجاد می شود. سوال این است که لزوم تعیین مدت برای خیار شامل این نوع خیار نیز می شود یا فقط شامل خیار از نوع فوق است. با توجه به اینکه لزوم تعیین مدت و بطلان عقد یک مصوبه استثنایی است باید آن را تفسیر مضیق (حداقلی) کرد یعنی در صورت شک در ورود یک مورد به داخل یک مصوبه باید آن را خارج دانست. بنابراین الزامی برلی تعیین مدت خیار در فرض تخلف از تعهد وجود ندارد. اما بهتر است برای این نوع خیار نیز مدت تعیین کرد. زیرا باعث می شود که قرارداد از حالت تزلزل خارج شود یعنی در صورت تخلف از یک شرط و ایجاد خیار مورد توافق، اگر این نوع خیار مدت نداشته باشد، سرنوشت قرارداد به دست دارنده ی حق خیار قرار خواهد گرفت و در صورت تغییر شرایط، موجب می شود هر زمان قرارداد، دیگر به سود دارنده ی خیار نباشد، قرارداد را از بین ببرد. ولی اگر این نوع خیار مدت داشته باشد مس از تخلف از انجام تعهد لغایت مدت تعیین شده، دارنده ی حق خیار باید تصمیم خود را بگیرد و در اینصورت تکلیف استفاده از حق خیار مشخص می شود و طرفین می توانند نسبت به آینده ی قرارداد به عنوان یک قرارداد الزام آور تصمیم بگیرند. 

4- بیع عقدی رضایی است: عقد رضایی عقدی است که انعقاد آن نیاز به هیچ تشریفاتی ندارد. در عقد بیع نیز به محض ایجاب و قبول طرفین، عقد واقع شده و فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می گردد. اما گاهی اوقات صرف ایجاب و قبول نیز برای وقوع بیع کافی نیست و نیاز به قبض (به معنی تحویل دادن) موضوع عقد یا تشریفات خاص دارد، مثلا در بیع صرف (بیع طلا و نقره) قبض موضوع عقد شرط تحقق و صحت عقد است و در فروش اموال دولتی برگزاری مزایده شرط است.

ولی بیع املاک چنانچه گفته شد یک عقد تشریفاتی است. در نتیجه، بیع اصولا یک عقد رضایی است ولی در موارد استثنایی، تشریفاتی بوده یا نیاز به انجام اقداماتی دارد. اما چون موضوع بحث ما بیع املاک است از سایر انواع بیع غیر رضایی صرف نظر می کنیم و فقط بیع تشریفاتی را بررسی می کنیم. بیع املاک یک عقد تشریفاتی است و تشریفات آن شامل انجام ترتیبات تنظیم سند و امضای آن می باشد. بنابراین در خصوص بیع املاک ثبت شده در صورتی که تشریفات قانونی انجام نشود حاکمیت، بیع بدون رعایت تشریفات را معتبر نخواهد دانست. به همین دلیل است که جهت فراهم کردن مقدمات تشریفات نقل و انتقال سند، در عرف، قراردادی ایجاد شده است که طرفین را متعهد به انجام تشریفات انعقاد قرارداد بیع (تنظیم و انتقال سند به نام خریدار) در دفتر اسناد رسمی می کند که چنانچه سابقاً گفته شد به این قرارداد، مبایعه نامه گفته می شود.