پرسش و پاسخ در قرارداد اجاره املاک

ده نکته طلایی درمورد قرارداد اجاره املاک

این روزها قیمت مسکن قیمت مسکن به گونه ایست که بیشترافراد ترجیح می دهند که به جای خریدخانه اجاره نشین شوند.به همین خاطرآگاهی ازقوانین مربوط به اجاره مسکن ، هم برای صاحب خانه ها، وهم برای مستاجران امری ضروری است. اماباتوجه به تنظیم این قراردادها درآژانس های املاک وظیفه متصدیان آژانس ها ارائه خدمات حقوقی وانعقاد قرارداد به نحو صحیح است.

۱- چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟

اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد.

۲- کد رهگیری چیست؟

ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم  شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند.

نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد.

نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست.

نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی.

نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.

۳- اجاره نامه دستی چیست؟

برگه ای که درنسخه های طراحی شده ازسوی اتحادیه املاک درسه نسخه تنظیم میشود.که یک نسخه متعلق به موجر،یک نسخه مستاجر، ویک نسخه درآرشیو دفتراملاک بایگانی میشود.و دفترملزم است این نسخه را ظرف پنج سال در بایگانی خود نگهداری کند.

۴- قرارداد با کد رهگیری و دارای هولوگرام چیست؟

چنانچه گفته شد وظیفه دفاتراملاک تنظیم قراردادهای پرینتی دارای کد رهگیری وهولوگرام می باشد.که مانع انعقاد قراردادهای مجدد ومعارض شود.

۵- تعیین مسئول پرداخت هزینه شارژ و هزینه های مشترک درحین عقد؟

دراین مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستاجروموجرباید بروی آن به توافق برسند.بطورکلی پرداخت هزینه های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید درهنگام بستن قرارداد تعیین تکلیف شود.معمولا هزینه شارژ مصرفی ازسوی اجاره نشین پرداخت می شود.

۶- مسئول پرداخت هزینه تعمیرات؟

به طورکلی دو دسته تعمیرات وجود دارد؛ تعمیرات جزئی واساسی.تعمیرات جزئی به تعمیراتی گفته می شود که مربوط به استفاده های جاری وکوتاه مدت است.مانند تعویض لامپ، پوشال کولر... جزو مصارف جاری محسوب ومستاجرباید هزینه های مربوطه را بپردازد.مواردی هستند که جزو تعمیرات اساسی محسوب می شوند و صاحب خانه باید هزینه آن راپرداخت کند. برخی ازهزینه های تعمیرات که باهزینه های متوسط امکان پذیراست وتاحدودمبلع اجاره ماهانه است عرفاً توسط مستاجرانجام می شود و با ارائه رسید از مبلغ اجاره ماهانه کسر شود.

۷- شیوه تمدید قرارداد اجاره بدون کدرهگیری؟

مهم ترین نکته برای تنظیم متن توافق نامه تمدید قرارداد این است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد بررسی قرارگرفته ومشخص شودکه کدام یک از بندها قرار است تغییرکند.

برخی ازقراردادها در دوره ی دوم نسبت به دوره ی اول هیچگونه تغییری نمی کنند به همین خاطرنیازنیست که بصورت مجدد یک قرارداد تکراری واز نو نوشته شود.بلکه همان قراردادقبلی باذکریک پاراگراف درپشت همان قرارداد مبنی برتمدید قرارداد شماره فلان وذکرتاریخ تمدیددرمتن صورتجلسه مذکورودرنهایت وامضای طرفین تمدیدمیشود. این کارازنظرحقوقی نیزمعتبرومورداستناد است.درصورتی که درهرکدام ازبندهای قرارداد مانند اجاره بها ، مدت قرارداد و......تغییری ایجادشود باید تغییرات مربوطه درهمین پاراگراف آورده شوند و درپایان نیزمورد تایید طرفین قرارداد قرارگیرد.

نکته مهم: موردفوق حالتی رادربرمیگیرد که اجاره نامه باتوافق طرفین وبصورت دستی تنظیم شده باشدوکدرهگیری اخذ نشده باشد.اما اگرطرفین یایکی ازآنها بخواهد تمدید درسامانه ثبت معاملات ثبت گردد،چاره ای نیست جزاینکه یک قرارداد جدیدتوسط دفتراملاک تنظیم وبه امضای طرفین برسد.

شیوه تمدید قرارداد اجاره با کدرهگیری؟

درصورتی که قرارداد اجاره ابتدائا درسامانه ثبت معاملات ثبت شده باشد،برای تمدید این قرارداد نمی توان با نگارش یک پاراگراف درپشت قرارداد اقدام به تمدید آن نمود،اعم ازاینکه تمدید بدون تغییردربندهای قراردادسابق باشد یا تمدید با ایجاد تغییردربند یا بندهایی ازآن باشد.تمدید این قراردادباید ازطریق ثبت درسامانه ثبت معاملات اتحادیه املاک انجام شود

نکته مهم: ممنوعیت تنظیم قرارداد دستی نه تنها شامل کل قرارداد میشودبلکه شامل تمام بندبند آن نیز میشودواگرقرارداد دارای کدرهگیری باشد نمی توان درمحتویات آن دست برد.این تاکید وممنوعیت ها تاحدی است که نمیتوان کلمه ای ازقرارداد های با کدرهگیری رابصورت دستی غلط گیری نمود.

نکته مهم: لازم به ذکروتذکراست که طرفین می توانند قرارداد اجاره را خودشان وخارج از آژانس های املاک ودریک برگه معمولی تنظیم کنند که البته به هیچ وجه توصیه نمیشود.ولی درهرصورت این قرارداد دردادگاه ها ومراجع قضایی دارای اعتبارتام وتمام یک عقد اجاره میباشد.

نکته مهم: براساس تعرفه کمیسیون اتحادیه املاک،پس ازانقضای مدت قرارداد اجاره اگرطرفین قصد تمدید قرارداد را داشته باشند وبرای تمدید به همان آژانس سال قبل مراجعه کنندآژانس املاک نباید بابت تمدیدقرارداد بابت تمدید ازطرفین مبلغی دریافت نماید زیرا تمدید اجاره رایگان می باشد.

۸- چرا باید در ازای پرداخت اجاره بها رسید گرفت؟

ممکن است برخی تصورکنند که این کاردلیل بربی اعتمادی است وکاردرستی نیست.اماحقیقت آنست که دریافت رسید تنها مدرک معتبربرای پرداخت اجاره بها نیست، و به دلیل پیشرفت تکنولوژی راه های دیگری نیزوجود دارد. ازجمله واریز به حساب های بانکی یا شماره۱۶ رقمی کارت که این ابزارباید درزمان انعقاد دربخش توضیحات قید گردد و شماره حساب یا شماره کارت موجر به عنوان یک روش پرداخت تصریح گردد. به همین دلیل باپرداخت اجاره بها یک رسید الکترونیکی محکمه پسند برای مستأجر ایجاد می شود.

۹- تغییر اجاره بها به چه صورت انجام می گیرد؟

به دلیل اینکه عقد اجاره یک عقد لازم است موجریکطرفه نمیتواند خواهان افزایش اجاره بها باشدولی بدیهی است که طرفین میتوانند باتوافق اجاره بها رابالا ببرند. بعدازاینکه زمان عقد اجاره منقضی شد موجرمی تواند تمدید قرارداد را منوط به افزایش اجاره بها کند.به زبان ساده بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر حق ندارد در طول قرارداد اجاره مورد توافق راکه در آن قید شده تغییردهد.

نکته مهم: تغییر یا افزایش اجاره بها درمیان مدت عقد اجاره ازطریق متمم انجام می شود.

۱۰- اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟

موجر در سه حالت می تواند درخواست تخلیه ملک را کند؛

1- حالت اول زمان اتمام قرارداد اجاره است.

۲- حالت دوم درصورتی که ضمن عقد اجاره به عنوان ضمانت اجرای انجام یک تعهد برای موجرحق فسخی شرط شده باشد. دراین صورت اگر مستأجر از تعهدی که برعهده او قرار گرفته تخلف کند و در نتیجه شرط فسخ برای موجر ایجادشود موجر پس ازاعلام حق فسخ حق درخواست تخلیه را خواهد داشت.

۳- حالت سوم زمانی است که مستأجر اجاره بها را به مدت حداقل ۳ماه پرداخت نکرده باشد، دراین صورت موجر می تواند با نوشتن درخواست تخلیه از شورای حل اختلافی که مورد اجاره درمحدوده صلاحیت او قراردارد، ملک خود را از تصرف مستأجر بیرون بیاورد.