سوالات متداول ثبتی و ملکی
پرسش و پاسخ در قرارداد اجاره املاک
این روزها قیمت مسکن قیمت مسکن به گونه ایست که بیشترافراد ترجیح میدهند که به جای خریدخانه اجاره نشین شوند.به همین خاطرآگاهی ازقوانین مربوط به اجاره مسکن ، هم برای صاحب خانه ها، وهم برای مستاجران امری ضروری است. اماباتوجه به تنظیم این قراردادها درآژانس های املاک وظیفه متصدیان آژانس ها ارائه خدمات حقوقی وانعقاد قرارداد به نحو صحیح است. ۱- چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟ اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد. ۲- کدرهگیری چیست؟ ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند. نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد. نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست. نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی. نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.
پرسش و پاسخ سرقفلی و حق کسب و پیشه
نظریه های مشورتی در قالب پرسش و پاسخ ۱. نظریه شماره 4767/7 مورخ 07 / 09 / 1373 «طرح دعوی تعدیل در اجارهبهای مطب و تعدیل آن مانع درخواست تخلیه نیست.» سؤال : در محل مطب، موجر درخواست تعدیل اجارهبها نموده و دادگاه حکم بر تعدیل صادر کرده است. مدتی بعد موجر دادخواستی به خواسته تخلیه به لحاظ انقضای مدت به استناد رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» مصوب سال 1372 تقدیم نموده که در جریان رسیدگی است، آیا منظور از ماده واحده چیست و در شرایطی که موجر قبلا اجارهبهای مورد اجاره را به عنوان اینکه محل کار است تعدیل نموده است آیا در حال حاضر می‌توان آن را طبق قانون سال 1362 تخلیه نمود یا خیر؟ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه طرح دعوی تعدیل اجارهبها از ناحیه موجر و صدور رأی بر تعدیل اجارهبها به عنوان مطب، دلیل بر توافق طرفین در مورد نحوه استفاده از مورد اجاره به عنوان مطب میباشد و مطب پزشکان تابع مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و... خواهد بود آنچه که از بند «ج» ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج»... مصوب 24/11/1372 استنباط می‌شود این است که اگر قراردادی اعم از رسمی یا عادی بین موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی است و چنانچه قراردادی وجود داشته باشد شرایط مقرر فیمابین ملاک عمل است. اگر محل منحصرا برای مطب اجاره شده تابع مقررات بند «ج» و تبصره 1 میباشد و چنانچه علاوه بر مطب، قید محل کسب و پیشه نیز شده باشد تابع قانون سال 1356 خواهد بود. ۲. نظریه شماره 6647/7 مورخ 26 / 10 / 1373 «پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.» سؤال: به موجب ماده 2 مصوبه 07 / 02 / 1366 شورای عالی شهرسازی که در مقام پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینک با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربردی مورد اجاره را بنماید، دادگاه می‌تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین اجتماعی است. به عبارت دیگر تغییر کاربردی در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأماً قابل پذیرش میباشد. ۳. نظریه شماره 70/7 مورخ 29 / 01 / 1374 «الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.» سؤال : مستأجری محل کسبی را سالها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجارهنامه قیده شده استفاده می‌کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟ نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجاره تغییر شغل مستأجر پیشبینی نشده و با توجه به مندرجات اجارهنامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.
پرسش و پاسخ تخلیه
نظریه مشورتی در قالب پرسش و پاسخ ۱. چنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه عین مستاجره را صادر کند، آیا دستور مذکور قطعی است یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27 و 31 از قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی است؟ پاسخ : منظور از «آراء» مذکور در ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال 1394، احکام و قرارهای نهایی این شوراست و دستور تخلیه به دلیل آن که حکم یا قرار نیست، از شمول عنوان یادشده خارج و قابل تجدیدنظرخواهی نیست ۲. اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟ پاسخ : هرگاه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارایه سند مالکیت رسمی مدعی شود که عرصه یا اعیان مورد اجاره یا هر دو متعلق به وی است و موجر در زمان درخواست تخلیه مالک عین یا منافع مورد اجاره نبوده است، چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائم‌مقام موجر است، اعتراض وی به دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) است و شورای یادشده با احراز مراتب مذکور نسبت به عدول از دستور صادره اقدام می‌کند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث حکایت از قائم‌مقامی از موجر نداشته باشد، در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذی‌نفع در اعتراض نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را جداگانه در مرجع صالح اقامه کند. تبصره 2 ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1378 هیأت وزیران، در مقام تبیین قائم‌مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند درخواست‌کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی حقی باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1356 است و در صورت ارایه دلایلی، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در مرجع صلاحیتدار اقامه دعوی کند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارایه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد. ۳. اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟ پاسخ : درصورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، مورد مشمول ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و مواد 17و 18 آیین‌نامه اجرایی آن است و مستأجر باید شکایت یا دعوای حقوقی خود را با توجه به نوع حق مورد ادعا به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند؛ ضمن آن که عدول از دستور تخلیه در صورت احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادرکننده بلااشکال است. بنابراین چنانچه مستأجر مدعی آن باشد که دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف مغایر با موازین قانونی بوده و تقاضای عدول از آن را داشته باشد، می‌تواند مراتب را از شورای حل اختلاف صادرکننده دستور تخلیه درخواست کند؛ ولی اگر وی مدعی حقوقی باشد که لازمه رسیدگی به آن طرح دعوای حقوقی یا کیفری است، با لحاظ عمومات از جمله موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف مندرج در ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 مرجع صالح تعیین می‌شود.
پرسش و پاسخ دعاوی ثبتی
پرسش وپاسخ دعاوی ثبتی آیا استماع دعوی خلع ید و اجرت المثل مستلزم ارائه سند مالکیت است یا بدون داشتن سند مالکیت با احراز استحقاق و مالکیت خواهان صدور حکم فاقد اشکال قانونی است؟ استماع دعوی خلع ید طبق رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ اول دی سال 1383 فرع بر ارایه سند مالکیت نیست بلکه احراز و اثبات مالکیت توسط دادگاه مهم است و اگر بدون داشتن سند مالکیت، استحقاق و مالکیت خواهان توسط دادگاه رسیدگی‌‌کننده احراز شود صدور حکم به نفع خواهان فاقد اشکال قانونی خواهد بود. وقتی که دعوی خلع ید از مصادیق رأی وحدت رویه مذکور باشد به طریق اولی دعوی مطالبه اجرت‌المثل مشمول آن رأی خواهد بود زیرا همانطور که سند مالکیت تنها طریق اثبات مالکیت نیست و پس از احراز مالکیت با ادله و اسناد دیگر می‌توان تقاضای خلع ید کرد، در صورتی که استحقاق خواهان در مطالبه اجرت‌المثل ثابت شود مانند موردی که طرف مقابل در دادگاه اقرار به مالکیت خواهان می‌کند یا حکم دادگاه مؤید مالکیت وی است، مطالبه اجرت‌المثل در این موارد، ولو اینکه سند رسمی به نام خواهان نباشد، قانوناً بلااشکال و با رأی وحدت رویه در تعارض نیست.
