حقوق عمومی
شروط نمونه قرارداد اجاره
شروط نمونه قرارداد اجاره ۱- شرط رویت ملک توسط مستاجر 《 مستاجر با امضای ذیل این قرارداد اقرار می نماید که ملک مورد اجاره را به طور کامل رویت کرده و از امکانات، ویژگی ها و معایب احتمالی آن اگاهی دارد. ایراد مستاجر نسبت به موارد ظاهری عین مستاجره پذیرفته نخواهد شد》. ۲- شرط کمیسیون و نحوه ی استرداد آن 《 آژانس املاک .... بعد از امضای این قرارداد استحقاق دریافت تمام کمیسیون متعلق به آن را خواهد داشت. فسخ، انفساخ، تفاسخ، اقاله، ابطال یا عدم اجرای تعهدات این قراردادتاثیری در میزان و استحقاق آژانس نخواهد داشت. متخلف از اجرای تعهدات، ملزم به پرداخت تمام کمیسیون و استرداد کمیسیون پرداخته شده توسط طرف مقابل خواهد بود. در هر صورت کمیسیون دریافت شده توسط املاک .... مسترد نخواهد شد و ادعای استرداد کمیسیون به هیچ سببی مسموع نخواهد بود》. ۳- ذی نفع نبودن آژانس املاک 《 آژانس املاک ... به وکالت یا نمایندگی از طرفین در قرارداد دخالت نداشته و در ماهیت قرارداد ذی نفع نمی باشد. جایگاه آژانس املاک ... اجرای دلالی بر طبق پروانه صادره از اتحادیه مربوطه می باشد》.
اعاده ی دادرسی
مفهوم اعاده ی دادرسی: « درخواست رسیدگی مجدد به دعوایی که نسبت به آن حکم قطعی صادر شده است به لحاظ یک یا چند جهت از جهات قانونی در همان دادگاه صادر کننده حکم قطعی را اعاده ی دادرسی گویند » در خواست کننده ی اعاده ی دادرسی همیشه مدعی صدور حکم از روی اشتباه نیست. گاه ممکن است به جهت مکتوم بودن سند یا مدرکی تقاضای اعاده ی دادرسی بنماید و یا به لحاظ متضاد بودن حکم صادره با حکم دیگر در خصوص همان دعوا و یا به واسطه جعلی بودن و یا حیله و تقلب طرف مقابل متقاضی اعاده ی دادرسی باشد. با توجه به تعریف حکم قطعی که عبارت است از حکمی که مرحله تجدید نظر را سپری کرده باشد یا در مهلت مقرر برای تجدید نظر در خواست نداده و مهلت مزبور منقضی شده باشد یا حکمی که علی الاصول قابل تجدید نظر نباشد را حکم قطعی گویند. جهات اعاده ی دادرسی: به موجب ماده ی ۴۲۶ ق. آ. د. م جهات اعاده ی دادرسی عبارت است از: 1- موضوع حکم مورد ادعای خواهان نباشد. 2- حکم به میزان بیشتر از خواسته صادر شده باشد. 3- وجود تضاد در مفاد یک حکم که ناشی از استناد به اصول یا به مواد متضاد باشد 4- حکم صادره با حکم دیگری در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، که قبلاً توسط همان دادگاه صادر شده است متضاد باشد بدون آن که سبب قانونی موجب این مغایرت باشد. 5- طرف مقابل در خواست کننده ی اعاده ی دادرسی حیله و تقلبی به کار برده که در حکم دادگاه موثر بوده است. 6- حکم دادگاه مستند به اسنادی بوده که پس از صدور حکم، جعلی بودن آن ها ثابت شده باشد. 7- پس از صدور حکم، اسناد و مدارکی به دست آید که دلیل حقانیت در خواست کننده ی اعاده ی دادرسی باشد و ثابت شود اسناد و مدارک یاد شده در جریان دادرسی مکتوم بوده و در اختیار متقاضی نبوده است. مهلت اعاده ی دادرسی: 1- نسبت به آرای حضوری قطعی (۲۰ روز اشخاص مقیم ایران یا دو ماه اشخاص مقیم خارج) از تاریخ ابلاغ 2- نسبت به آرای غیابی (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ انقضای مهلت واخواهی و درخواست تجدید نظ 3- نسبت به دو حکم مغایر (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ آخرین ابلاغ هر یک از دو حکم 4- نسبت به جعلی بودن اسناد یا حیله و تقلب طرف مقابل (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ حکم نهایی مربوط به اثبات جعل یا حیله و تقلب 5- نسبت به وجود اسناد و مدارکی که مکتوم بوده است (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ وصول اسناد و یا مدارک یا اطلاع از وجود آن محاسبه می شود. 6- نسبت به موردی که قبل از انقضای مهلت متقاضی اعاده ی دادرسی فوت، محجور و یا ورشکسته شود (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ ابلاغ حکم به وارث یا قیم یا قائم مقام قانونی شروع می شود. 7- نسبت به موردی که سمت یکی از اشخاص که به عنوان نمایندگی از قبیل ولایت، قیمومت، وصایت و... در دعوا دخالت داشته است قبل از انقضای مهلت اعاده ی دادرسی زایل گردد (۲۰ روز یا دو ماه) از تاریخ ابلاغ حکم به کسی که به این سمت تعیین می شود، شروع خواهد شد.
اظهار نامه
اظهار نامه به تعبیری پیش درآمد مطالبه ی حق است، به دو ماده ی ۱۵۶ و ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی به شرح زیر توجه نمایید: ماده ی ۱۵۶: ((هر کس می تواند قبل از تقدیم دادخواست حق خود را به وسیله ی اظهار نامه از دیگری مطالبه نماید. مشروط بر اینکه موعد مطالبه رسیده باشد. به طور کلی هر کس حق دارد اظهاراتی که راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به طور رسمی به وی برساند ضمن اظهار نامه به طرف ابلاغ نماید. اظهار نامه توسط اداره ی ثبت و اسناد و املاک کشور یا دفتر دادگاه ابلاغ می شود.)) تبصره- (( اداره ی ثبت اسناد و دفاتر دادگاه ها می توانند از ابلاغ اظهار نامه هایی که حاوی مطالب خلاف اخلاق و خارج از نزاکت باشد خودداری نمایند.)) ماده ی ۱۵۷: (( در صورتی که اظهار نامه مشعر به تسلیم چیزی یا وجه، مال و یا سندی از طرف اظهار کننده به مخاطب باشد باید آن چیز، وجه، مال و یا سند در هنگام تسلیم اظهار نامه به مرجع ابلاغ تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد. مگر آنکه در موقع تعهد محل و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند.)) وقتی می خواهیم چیزی را به طور رسمی به کسی بگوییم، به نحوی که بعداً بتوانیم ثابت کنیم که مطلب مورد نظر را به او گفته ایم، از اظهار نامه استفاده می کنیم. همچنین وقتی می خواهیم چیزی را به کسی بدهیم و او حاضر نیست آن را بگیرد از طریق ارسال اظهار نامه به او تسلیم می کنیم. گاهی به موجب قانون دادن اظهار نامه – در بعضی امور – لازم است.
اوصاف عقد بیع
1- بیع از عقود تملیکی است: عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض اینکه خریدار و فروشنده در خصوص مبادله ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خود به خود مبادله می شود و مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می شود. گفته شد که یکی از قراردادهایی که آژانس های املاک در خصوص املاک منعقد می کنند مبایعه نامه است. اثر بیع با موضوع املاک که در دفاتر اسناد رسمی منعقد می شود تملیک است اما مبایعه نامه تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی است. در نتیجه چون مبایعه نامه، بیع نیست، اثر آن نیز تملیک نیست بلکه تعهد به تملیک است. 2- بیع از عقود معوض است: عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می دهد، نیست. از معوض بودن عقد بیع می توان نتیجه گرفت که در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد. نتیجه ی دیگر آن که، هر یک از خریدار و فروشنده می تواند اجرای تعهد خود (یعنی تسلیم موضوع عقد) را موکول به اجرای تعهد دیگری نمایند. به این ترتیب که خریدار تا زمانی که مبیع را تحویل نگرفته است از پرداخت پول امتناع نماید. 3- بیع عقدی لازم است: عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد یا طرفین با توافق این حق را ایجاد کرده باشند (از طریق اعمال خیار فسخ قانونی یا اجرای حق فسخ که در شرایط خاص برای طرفین ایجاد می شود) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حاضر هستند می توانند بیعی را که کاملا درست و قانونی واقع شده است برهم بزنند، بدون آنکه دلیل خاصی برای آن داشته باشند. مگر اینکه طرفین حق فسخ قانونی خود را اسقاط کرده باشند که در این صورت دیگر طرفین در مواردی که قانون تعیین کرده است نمی توانند بیع را فسخ کنند. اسقاط خیار فسخ قانونی معمولا با این عبارت انجام می شود 《طرفین با توافق صریح کلیه خیارات خود را اسقاط می نمایند به ویژه خیار غبن فاحش بل افحش》. باید تاکید کرد که اسقاط خیار با این عبارت یا هر عبارت مشابه دیگر باعث اسقاط خیار فسخی که طرفین با توافق به عنوان ضمانت اجرای تخلف از تعهدات و جلوگیری از ورود زیان پیش بینی می نمایند، نخواهد شد.
ممنوع الخروجی و رفع آن
موارد ممنوع الخروج نمودن و راههای برداشتن آن جلوگیری از خروج فرد از کشور یا ممنوع الخروجی اقدامی است از سوی طلبکاران و اشخاص و یا نهادهای عمومی و دولتی و وابسته به حاکمیت برای اینکه هم به مخاطب فشار وارد کنند برای پرداخت بدهی و انجام تعهد و هم وسیله ای است جهت جلوگیری از فرار و از دسترس خارج شدن فرد بدهکار یا متهم.عمل شوهر در جلوگیری از خروج زن از کشور هرچند که به غلط و در لسان عامیانه ممنوع الخروجی نامیده می شود ولی در واقع انصراف از اجازه خروجی است که قبلاً به زن داده شده است.البته به چند دلیل ممکن است افراد ممنوع الخروج شوند یکی به دستور مراجع و نهادهای قضایی یعنی به جهت وجود بدهی از سوی نهادهای اجرایی مانند اداره اجرای ثبت و یا به جهت وجود سوابق سوء در نهادهای امنیتی و اطلاعاتی.ممنوع الخروجی در فرضی که به دستور مراجع حقوقی و قضایی انجام شود ممکن است در مرحله رسیدگی و جریان دادرسی به منظور دسترسی به متهم باشد و یا به عنوان نوعی مجازات در مرحله اجرای احکام کیفری. چه کسانی ممنوع الخروج می شوند؟ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا : بدهکاری که به دلیل عدم معرفی مال یا عدم دسترسی به اموال وی به درخواست بستانکار وفق مقررات از خروج وی از کشور جلوگیری می شود. برابر قوانین کیفری : اشخاصی که دارای محکومیت کیفری قطعی هستند و مجازات دوره محکومیت خود را طی نکرده اند ممنوع الخروج می باشند. برابر قانون گذرنامه : بدهکارانی که با صدور اجرائیه از سوی واحدهای اجرائی ثبت اسناد یا اجرای احکام دادگاه ها مواجه شوند، با احتمال منوع الخروجی مواجه خواهند بود. طبق مفهوم مخالف ماده 18قانون گذرنامه در موارد زیر برای اشخاص گذرنامه صادر نمی شود و به عبارتی اشخاص ممنوع الخروج می شوند: ● اشخاص کمتر از 18 سال و کسانی که تحت ولایت یا قیمومیت می باشند، در صورتی که اجازه کتبی ولی یا قیم را نداشته باشند. ● مشمولین وظیفه عمومی در صورتی که اجازه کتبی اداره وظیفه عمومی را نداشته باشند. ● زنان شوهردار ولو کراراً از 18 سال تمام بدون موافقت کتبی شوهر خود و در موارد اضطراری اجازه دادستان شهرستان محل درخواست گذرنامه که مکلف است نظر خود را اعم از قبول درخواست یا رد آن حداکثر ظرف سه روز اعلام دارد. ● در رابطه با مهریه نیز می توان حکم ممنوع الخروجی مرد را گرفت که در این مورد، مرد به علت عدم پرداخت مهریه همسرش ممنوع الخروج می شود که این ممنوع الخروجی از طریق مراجع ثبتی به عمل خواهد آمد. به طورخلاصه تنها ۴ گروه از افراد برای خروج از مرزهای کشور دچار مشکل و ممنوع الخروجی می شوند که در زیر به آنها اشاره می کنیم : 1- بدهکاران قطعی مالیاتی ، بدهکارانی که به موجب صدور حکم قطعی دادگاه یا صدور اجرائیه در اجرای ثبت سازمان ثبت اسناد و املاک ، بدهی آنها محرز شده است. 2- افرادی که در خارج از ایران به خاطر تکدی ، ولگردی ، سرقت ، کلاهبرداری و هر عنوان دیگری دارای سوء شهرت شده باشند. 3- افرادی که مسافرت آنها به خارج از کشور به تشخیص مقامات قضایی مخالف مصالح جمهوری اسلامی کشورمان ایران باشد، کسانی که به موجب اعلام کتبی مقامات قصایی اجازه خروج از کشور را ندارند. 4- افرادی که اخذ گذرنامه و خروج از کشور آنها به اراده فرد دیگری مانند ( پدر، شوهر و…) محول شده است اجازه ندارند از کشور خارج شوند.
