فصل چهارم: در اجاره (مواد 466 و 467)

در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقدمحسوب است.

 در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.

 برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مرددباطل است.

لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی بایدمالک منافع آن باشد.

مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگراینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

اجاره مال مشاع، جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

 موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیارفسخ دارد.

موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند.

هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنا مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت، خیار ثابت است.

هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب دراید مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

اگر در مدت اجاره، عین مستاجره به واسطه حادثه، کلا یابعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستاجر حق دارد اجاره رآنسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

موجر نمی تواند در مدت اجاره، در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.

اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم اید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیرنتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است الات وادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.

هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نمایدو موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یامنافع آن، مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشدمستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگرمزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمی تواند عین مزبور را از یدمستاجر آنتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک ومستاجر هر دو.

مستاجر باید: اولا - در استعمال عین مستاجره بنحومتعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیا - عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.

ثالثا - مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدا باید بپردازد.

اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن، منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر، مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.

اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکرشده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یا بعضا تلف شودمسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

عقد اجاره به محض انقضا مدت برطرف می شود و اگرپس از انقضا آن، مستاجر، عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفا منفعت نکرده باشدو اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفا منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشدکه مجانا استفاده نماید.

اگر برای مال الاجاره، ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.

 عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف، باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجرمقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شودلیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خودباقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خودشرط کرده باشد.

هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف، مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی گردد.

در بیع شرط، مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بایدبه وسیله جعل خیار یا نحو آن، حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تاحدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

اگر در عقد اجاره، مدت بطور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد. اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد وموجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر بموجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجراست.

هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کندو بعد از انقضا مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماندموجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر درتصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت راخواهد داشت.

اقساط مال الاجاره که بعلت نرسیدن موعد پرداخت آن، برذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمی شود.

در اجاره عقار، افت زراعت از هرقبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگری شرط شده باشد.

در اجاره حیوان، تعیین منفعت، یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجاحمل شود.

در موردی که منفعت به بیان مدت اجاره معلوم شود تعیین راکب یا محمول لازم نیست ولی مستاجر نمی تواند زیاده بر مقدارمتعارف حمل کند و اگر منفعت به بیان مسافت و محل، معین شده باشد تعیین راکب یا محمول لازم است.

در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محمول را به مقصد نرسآند مقدار معینی از مال الاجاره کم شود.

در اجاره حیوان لازم نیست که عین مستاجره حیوان معینی باشد بلکه تعیین آن به نوع معینی کافی خواهد بود.

حیوانی که مورداجاره است باید برای همان مقصودی استعمال شود که قصد طرفین بوده است بنابراین حیوانی را که برای سواری اجاره داده شده است نمی توان برای بارکشی استعمال نمود.