مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی

نحوه محاسبه مالیات بر ارث ملک تجاری

مالیات بر ارث ملک تجاری میزان مبلغی است که توسط دولت به کلیه اموال تجاری متوفی اعم از زمین، محل کسب و کار و غیره تعلق می‌گیرد. 

در قانون سابق، درصد جداگانه‌ای برای میزان مالیات بر ارث ملک تجاری معین نشده است. بنابراین مشاهده می‌کنیم، که قانون گذار برای هر یک از طبقات، با در نظر گرفتن ارزش کل اموال، درصدهایی را تعیین کرده است و ورثه نیز باید این درصدها را برای محاسبه مالیات بر ارث ملک تجاری در نظر گیرند.

در متن قانون اصلاح شده، میزان مالیات بر ارث ملک تجاری با در نظر گرفتن درصدی جدا از سایر اموال محاسبه و به دولت پرداخت می‌شود. تعیین درصدهای جداگانه یکی از نوآوری‌های قانون اصلاح شده است.

درصدهای مالیاتی مربوط به این نوع ملک، در متن قانون مالیات‌های مستقیم تعیین شده است. البته به عنوان یکی از ورثه به این نکته مهم توجه داشته باشید که قانون مالیات‌های مستقیم، در سال ۱۳۹۴ نیز اصلاح شده است و اصلاحات این قانون، صرفا برای ورثه‌ای کاربرد دارد که بعد از تاریخ ۱۳۹۵/۱/۱، مورث خود را از دست داده‌اند. به عبارت دیگر قانون مالیات بر ارث ملک تجاری ثابت است اما قانون گذار، اصلاحات این قانون را صرفا برای بعضی از ورثه در نظر گرفته است. بنابراین با توجه به این توضیحات، دو متن قانونی وجود دارد:

● قانون مالیات‌های مستقیم سابق که برای متوفیان قبل از سال ۱۳۹۵ کاربرد دارد.

● قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح شده که برای متوفیان بعد از تاریخ مذکور تنظیم شده است.

نگاهی به قانون مالیات بر ارث ملک تجاری سابق

مطابق این قانون، در صورتی که ورثه، در طبقه اول حضور داشته باشند، به میزان ۳ میلیون تومان معافیت مالیات ارث برای سهم الارث هر یک از آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.

این میزان در صورتی که بین ورثه حاضر در طبقه اول، افراد کمتر از ۲۰ سال یا محجور یا معلول از کار افتاده حضور داشته باشند، به ۵ میلیون تومان تغییر می‌کند.

نگاهی به قانون مالیات بر ارث ملک تجاری اصلاح شده :

علاوه بر درصدهای تعیین شده برای مورد دوم، به اموال زیر نیز مالیات تعلق می‌گیرد:

بالکن: به میزان یک سوم از ارزش محل کسب و کار در هر متر مربع

انباری: به میزان پنجاه درصد از ارزش محل کسب و کار در هر متر مربع

اموال و اجناس: به میزان ده درصد از ارزش اموال موجود در محل

مالیات بر ارث ملک تجاری

۱- کاربری تجاری : در این نوع کاربری ، انواع مغازه ها ، رستوران ها ، عمده فروشی ها و دفاتر خدماتی ( مثلاً آژانس های مسافرتی و شبیه آنها ) مدنظر می­باشند.البته مسئله ی مهم، دارا بودن مجوز تجاری برای یک ملک است، وگرنه صرف وجود یک دفتر خدماتی در جایی را نمی توان دارا بودن کاربری تجاری برای آن ملک به حساب آورد. لذا در هنگام خرید املاک تجاری، حتماً با دقت موضوع گفته شده را در نظر داشته باشید.

۲- کاربری صنعتی : در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید، انبار و یا توزیع را داشته باشد از قبیل کارخانجات، تعمیرگاهها و کارگاههای تولیدی ، می شود.این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند.

۳- کاربری خدماتی : کاربری خدماتی، نوعی از کاربری های انتفاعی است.یعنی  کاربری تجاری، که شما از آن کسب درآمد می کنید.با این تفاوت که چون این فعالیت عام المنفعه است ، شهرداری ها یا دیگر متولیان امربابت آن پولی از شما نمی گیرند.اما اگر شما روزی تصمیم به تغییر کاربری بگیرید ، باید هزینه های تبدیل کاربری را بپردازید.از نمونه های کاربری خدماتی مثل گرمابه های عمومی .به دلیل این که گرمابه ها در خدمت حفظ بهداشت عمومی و سلامت جامعه هستند و با وجود آن که صاحبان آن ها از طریق این کاربری منافعی کسب می کنند، اما در قبال آن پولی به شهرداری پر اخت نمیکنند.

نرخ مالیات بر ارث مغازه

بند پنجم از ماده ۱۷ قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات ارث نسبت به حق واگذاری محل و سرقفلی را یک و نیم برابر نرخ های ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم می داند.

در ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (حق سرقفلی) ۲ درصد وجوه دریافتی صاحب حق ذکر شده است.

بنابراین پایه و ماخذ محاسبه مالیات ارث، نسبت به حق سرقفلی، سه و نیم درصد ارزش روز آن در تاریخ نقل و انتقال آن است.

مالیات بر ارث اجناس داخل مغازه

اجناس و تجهیزات موجود در مغازه برای وراث طبقه اول با نرخ 10% ارزش آن محاسبه می‌شود. نرخ مزبور برای وراث طبقه دوم به 20% و برای وراث طبقه سوم به 40% افزایش می‌یابد.

مالیات بر ارث سرقفلی

چنانچه تاریخ فوت مرحوم بعد از سال 95 باشد، ورثه شمول قانون جدید هستند. مالیات بر ارث سرقفلی مغازه در قانون جدید به میزان 3% ارزش آن می‌باشد. البته نرخ مذکور برای وراث طبقه اول یعنی فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان متوفی بیان شد. این نرخ برای وراث طبقه دوم یعنی اجداد، برادر، خواهر و اولادشان 6% می‌باشد. همچنین برای وراث طبقه سوم درصد مالیات متعلق 12% است. منظور از وراث طبقه سوم عمو، عمه، دایی و خاله و اولادشان می‌باشد. نحوه ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت واقع آن در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه می‌باشد. تعیین قیمت سرقفلی بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است. بنابراین ممکن است با قیمتی که وراث در اظهارنامه خود بیان می‌کنند متفاوت باشد. بدیهی است که هرچه قیمت اعلام شده توسط کارشناس بیشتر باشد، مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد شد.

تفاوت مالیات بر ارث مغازه با مالیات بر ارث حق سرقفلی

در محاسبه مالیات مغازه، ارزش ملکیت آن نیز لحاظ می‌شود. ملکیت مغازه به نرخ 7.5% ارزش معاملاتی مشمول مالیات می‌باشد. ارزش معاملاتی به قیمت تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک اطلاق می‌گردد. البته قیمت‌های تعیین شده در دفترچه ارزش معاملاتی از قیمت واقعی املاک کمتر است. بنابراین میزان مالیات مربوط به ملکیت مغازه و املاک تجاری مبلغ زیادی نخواهد شد. به عبارت بهتر مالیات بر ارث مغازه از مجموع مالیات بر ارث ملکیت مغازه و مالیات بر حق سرقفلی محاسبه می‌گردد.

مالیات بر ارث بر سرقفلی و مالیات بر ارث مغازه باید بر اساس ارزش آن محاسبه گردد یا قیمت نقل و انتقال آن؟

با توجه به این که قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴ دچار تغییرات و اصلاحاتی شده و ماده ۱۷ این قانون از جمله موادی که به تازگی به آن اضافه گردیده است، و از آنجا که قانون جدید بر قانون قدیم حاکم و وارد می شود می توان نتیجه گرفت که ماخذ محاسبه مالیات بر ارث بر حق سرقفلی  یا همان مالیات بر ارث مغازه همان ارزش روز نقل و انتقال آن است که در ماده ۱۷ قانون مالیات های مستقیم آمده است.

اعتراض به قیمت‌گذاری

این احتمال هست که قیمت تعیین شده توسط کارشناس اداره امور مالیاتی از قیمت واقعی سرقفلی بیشتر باشد. در چنین شرایطی امکان اعتراض به نظر کارشناس برای ورثه وجود دارد. در برخی موارد اعتراض مورد قبول واقع شده و ارزش حق سرقفلی تعدیل می‌گردد. اما در برخی موراد اعتراض وراث رد می‌شود.