انحصار وراثت املاک قولنامه ای

انحصار وراثت املاک قولنامه ای

در ابتدا جهت دریافت گواهی انحصار وراثت لازم است تا به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرده و مراحل لازم جهت دریافت گواهی انحصار وراثت را طی نمود. برای انجام دادن انحصار وراثت املاک قولنامه ای لازم است که الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی از سوی ورثه به دادگاه تحویل داده شود. پس از این کار سند رسمی صادر شده و املاک به میزان سهم الارث وراث در بین شان تقسیم خواهد شد. در واقع تا زمانی که سند رسمی صادر نگردد اجازه تقسیم ملک به وراث از طرف دادگاه داده نمی شود. برای صدور سند رسمی باید هزینه های مربوط به شهرداری و هزینه های مربوط به ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی به طور کامل پرداخت گردد تا بتوان سند رسمی را صادر کرد.

در انحصار وراثت املاک قولنامه ای تعداد وراثی که از این ملک سهم می برند توسط دادگاه مشخص خواهد شد و فقط نزدیکان متوفی و افرادی که در وصیت نامه نام برده شده اند از این ارث سهم می برند.

نحوه ارزش‌گذاری املاک قولنامه‌ای

ارزش‌گذاری املاک مسکونی بدون سند بر اساس ارزش معاملاتی انجام می‌شود. ارزش معاملاتی املاک به صورت سالانه توسط کمیسیون تقویم املاک برای مناطق مختلف شهر تعیین می‌شود. ارزش معاملاتی ملک بدون سند به مراتب از ارزش واقعی آن کمتر است. بنابراین مالیات مربوط به املاک مسکونی بدون سند مقدار زیادی نخواهد شد. اما املاک تجاری و اداری بدون سند طبق نظر کارشناس سازمان امور مالیاتی و بر اساس قیمت واقعی در تاریخ روز تعیین می‌شود. بنابراین مالیات مغازه و املاک اداری بدون سند مبلغ قابل توجهی خواهد شد

مراحل پرداخت مالیات بر ارث املاک بدون سند

وراث برای فروش ملک ابتدا باید انحصار وراثت کنند. در گواهی حصر وراثت میزان سهم‌الارث هر یک از وراث مشخص می‌شود. همچنین اگر شخصی به واسطه وجود وصیت‌نامه ذینفع باشد، در گواهی حصر ورثه نام و سهم وی تعیین خواهد شد. اما توجه داشته باشید که برای صدور گواهی انحصار وراثت ابتدا باید جریمه‌های ملک پرداخت شود تا برای آن سند صادر شود. صدور گواهی حصر وراثت بدون وجود سند امکان پذیر نیست.

وراث پس از این مرحله با پرداخت مالیات، مفاصاحساب مالیات بر ارث دریافت می‌کنند. سپس با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ضمیمه کردن گواهی حصر وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث درخواست صدور سند تک برگی به نام وراث می‌کنند. بعد از صدور سند تک برگی به نام ورثه توسط سازمان ثبت، امکان فروش ملک برای وراث فراهم می‌شود.

ارتباط با وکیل انحصار وراثت

جریمه مالیات بر ارث با توجه به قانون سابق

وراثی که مورث آن‌ها، قبل از تاریخ اول فروردین ۱۳۹۵ فوت کرده‌اند، موظف هستند ظرف حداکثر شش ماه از تاریخ فوت شخص، به اداره امور مالیاتی محل اقامت شخص فوت شده، مراجعه کنند. البته در صورتی که شخص فوت شده، خارج از ایران اقامت داشته است، وراث می‌توانند به اداره کل امور مالیاتی شمیرانات مراجعه و در نتیجه اظهارنامه مالیات بر ارث را به این مرجع تقدیم کنند. در صورتی که وراث، در موعد تعیین شده، به اداره مالیات مراجعه نکنند و در نتیجه مهلت شش ماهه به پایان برسد، دولت، معادل ۱۰ درصد مالیات در نظر گرفته شده را به عنوان جریمه مالیات بر ارث ، از وراث دریافت می‌کند.

با این وجود، ممکن است وراث بعد از گذشت شش ماه، همچنان برای پرداخت مالیات بر ارث حاضر نشوند. قانون گذار، برای این دسته از متخلفان نیز، تدابیری را در نظر گرفته است. در واقع اگر وراث بعد از این مهلت قانونی، به اداره امور مالیاتی مراجعه نکنند، به ازای هر ماه تاخیر در پرداخت، معادل ۲/۵ درصد مالیات، به عنوان جریمه مالیات بر ارث ، از وراث دریافت می‌شود. بنابراین شایسته است وراث، هر چه سریع‌تر، برای پرداخت مالیات‌های تعیین شده، اقدام کنند.

جریمه مالیات بر ارث با توجه به قانون اصلاح شده

در متن اصلاحات قانونی که در سال ۱۳۹۴ به تصویب رسید، درصدی به عنوان جریمه مالیات بر ارث ، تعیین نشده است. بنابراین در صورتی که وراث، ظرف یک سال از تاریخ فوت، به اداره امور مالیاتی مراجعه نکنند، جریمه مالیات بر ارث ، نسبت به آن‌ها اعمال نخواهد شد. ممکن است سوالی مطرح می‌شود مبنی بر اینکه قانون گذار، چه تدبیری را برای عدم پرداخت مالیات توسط وراث، در نظر گرفته است؟

با توجه به متن قانون اصلاح شده، تا قبل از پرداخت مالیات بر ارث توسط وراث، امکان انتقال رسمی اموال به سایر اشخاص، وجود نخواهد داشت. علاوه بر این، اگرچه قانون گذار، جریمه مالیات بر ارث را برای این دسته از وراث، در نظر نگرفته است اما اگر وراث، در مهلت مقرر، به اداره امور مالیاتی، مراجعه نکنند، دولت میزان مالیات را بدون کسر هزینه‌های کفن و دفن، دیون و واجبات شخص فوت شده، محاسبه می‌کند.

البته بر خلاف قانون سابق، الزامی به پرداخت مالیات بر ارث تمام اموال، با توجه به قانون اصلاح شده وجود ندارد. بنابراین وراث، می‌توانند به اداره امور مالیاتی مراجعه کنند و اسناد مربوطه را به مرجع مذکور، تقدیم کنند اما پرداخت مالیات را در هنگام تقسیم یا انتقال اموال، به انجام رسانند.

آیا ملک قولنامه ای مشمول مالیات بر ارث می شود؟

بر طبق بند 5 ماده 17 قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر ارث به املاک و حق واگذاری تعلق می گیرد. این قانون بیان می کند که برای املاک و حق واگذاری محل مقدار یک و نیم برابر نرخ های گفته شده در ماده 59 قانون مالیات های مستقیم به ماخذ ارزش معاملاتی ملک و یا بر طبق ارزش روز آن در تاریخ ثبت انتقال به وراث مالیات بر ارث تعلق خواهد گرفت.

این نکته در رابطه با مالیات بر ارث ملک قولنامه ای قابل ذکر است که تا مادامی که مراتب انعقاد قرارداد به اداره دارایی اعلام نگردد مالیات بر ارث به آن تعلق نخواهد گرفت.

نکات مهم مالیات بر ارث :

۱- حساب ها و سپردهای بانکی از سال ۹۵ تا کنون از هیچ معافیت مالیاتی بهره مند نیستن و از کل سپرده این ۳ درصد لحاظ میشود .

در حالی که در مورد سپردهای بانکی قبل از سال ۹۵ ودر مورد افرادی که قبل سال ۹۵ فوت کرده اند و مشمول قانون قبلی می شوند ۸۰٪ درصد سپرده مشمول معافیت میشد و از بیست درصد باقی مانده  مالیات اخذ میشد.

۲- نرخ مالیات برای سپرده های بانکی وسودهای متعلق به سپرده اوراق مشارکت، و سود آن و همچنین سود سهام ۳٪ است.

نکته مهم : اگر حساب متوفی در موسسات مالی واعتباری باشد وراث باید ۱۰٪  مالیات پرداخت کنندوبه عبارت دیگر نرخ مالیات بر ارث سپرده برای بانک با موسسه مالی واعتباری فرق دارد.اگرمتوفی به جای بانک درموسسات مالی و اعتباری حساب داشته باشد بجای ۳٪ باید ۱۰٪ مالیات پرداخت کند.

۳- درقانون سابق (متوفیان قبل از سال ۹۵) اموال ودارایی های متوفی به قیمت روز فوت محاسبه و مالیات آن دریافت می شود.درحالیکه درقانون جدید بعداز سال ۹۵ ارزش دارائی ها به قیمت روز انتقال به وراث محاسبه و دریافت می گردد.

۴- طبق قانون جدید وراث می توانند نسبت به هریک از اموال متوفی به صورت مجزا گواهی پرداخت مالیات بر ارث دریافت کنند در حالیکه برمبنای قانون سابق وراث مکلف بودند که مالیات بر ارث تمام اموال را قبل از انتقال آن ها پرداخت نمایند.

۵- برای متوفیجن قبل از سال ۹۵ وراث باید اظهارنامه مالیاتی تسلیم و حداکثرظرف ۶ماه پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه مالیات راپرداخت کنند. درحالیکه این مهلت درقانون جدید یعنی بعداز سال ۹۵ به یکسال ازتاریخ فوت افزایش یافته است.

نکته مهم : الزام به ارائه اظهارنامه مالیاتی ظرف یکسال از تاریخ فوت متوفی این مزیت را دارد که اداره مالیات مکلف به کسر دیون متوفی و هزینه های کفن ودفن ازماترک می باشد.که درصورت عدم ارائه اظهارنامه درمهلت مقرر موجب از دست دادن مزیت ذکر شده است و هزینه های ذکرشده باید توسط وراث پرداخت گردد.

۶- قانون جدید همچنین دفاتر اسناد رسمی و نهادهای مالی را مکلف می‌کند که قبل از دریافت گواهی پرداخت مالیات بر ارث، از هرگونه تسلیم دارایی متوفی به ورثه آن خودداری کنند. لازم به ذکر است تخلف نهادها و وراث در این خصوص، مشمول جریمه‌ای به ارزش دو برابر مالیات بر ارث تخصیص داده شده بر ماترک خواهد بود.