اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی

اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی به چه معنا است؟

زمانیکه افراد یا فرد وارث یک شخص متوفی که به صورت غیر قانونی یک مکان یا هر مال موروثی را تحت تصرف خود در آورده باشند، باید  مبلغی را که بر حسب ارزش و بهای مال به تصرف درآمده تعیین می شود، به سایر ورثه ی فرد متوفی که مال یا ملک مورد نظر را در تصرف ندارند، بپردازد.مثال: در صورتی که یکی از ورثه ی یک ملک موروثی، بدون این که از بقیه ی وراث اجازه گرفته باشد، در آن ساکن شده و آن را تحت تصرف خود درآورد و از آن بهره مند گردد، بقیه ی ورثه قادر هستند تا دادخواستی را که با عنوان اجرت المثل برای ایام تصرف یک ملک موروثی است را تنظیم کرده و با ارائه ی آن به مراجع قانونی، درخواست خود را مبنی بر معین کردن بها و نیز قیمتی که برای زمانی که ملک در تصرف این فرد بوده است، ارائه کند.

ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف

1- مالکیت خواهان :

در دعوای خلع ید مطابق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور « خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.» 

۲- تصرف خوانده :

در صورتی که شخصی بدون مجوز قانونی یا در ابتدا با مجوز قانونی ملکی یا مالی را متصرف بوده سپس به دلایلی خارج از حیطه قانونی به تصرف خود ادامه داده است، مستوجب پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.براساس ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی « خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل ... اجرت‌المثل را به ‌لحاظ عدم ‌تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.»

۳- عدوانی بودن تصرف :

اگرچه در بیشتر موارد، عدوانی بودن تصرفات رکن اساسی تعلق اجرت المثل است، اما واقعیت آن است که در مواردی خوانده ممکن است با اذن مالک، ملک را متصرف شده باشد که در این حالت نیز اجرت المثل تعلق می گیرد، چنان که ماده 337 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته « هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»

شرایط و مراحل دعوای اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی :

دعوا و دادخواست اجرت المثل ایام تصرف، شرایط و مراحلی دارد که در ذیل به صورت مختصر به آن اشاره می شود.

1) هر یک از ورثه یا وکیل و یا نماینده قانونی وی می توانند اقدام به تشکیل پرونده نمایند و هیچ شخص دیگری حق طرح دعوی و پیگیری آن را ندارد.

2) ورثه مدعی اجرت المثل می بایست مدارک اثبات کننده مالکیت خویش را که مهم ترین آن سند رسمی ملک و گواهی انحصار وراثت می باشد را ارائه نمایند.

3) مشخصات ملک موروثی از قبیل پلاک ثبتی و آدرس دقیق و... برای تقدیم دادخواست الزامی می باشد.

4) داشتن مشخصات ورثه یا وراثی که متصرف غیرقانونی هستند از قبیل نام، نام خانوادگی، نام پدر و نشانی دقیق محل اقامت ایشان (در برخی مواقع محلی غیر از ملک موروثی است) و دلیل تصرف ورثه یا وراث متصرف که ممکن است شهادت شهود یا تأمین دلیل و... باشد نیز ضروری است.

5) دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد که ملک موروثی در حوزه قضایی آن واقع شده است.

مطالبه ی اجرت المثل ایام تصرف ملک فرع بر احراز مالکیت رسمی خواهان بر ملک و موکول به اثبات عدوانی بودن و عدم صحت قانونی تصرفات خوانده است.

ابتدا خواهان باید ثابت کند که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت وی رو به رو شده است. اعلام مخالفت از طریق اظهارنامه یا غیره صورت میگیرد.

نوع دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی چیست؟

دعوی مذکور دعوایی مالی محسوب می شود.

دادگاه صالح به رسیدگی اجرت المثل ملک موروثی

رسیدگی اجرت المثل در دعاوی که برای مبالغ کمتر از 20 میلیون تومان اقامه شوند، بر عهده شوراهای حل اختلاف خواهد بود.

اما رسیدگی به دعاوی که برای بالاتر از ۵۰ میلیون تومان شوند در صلاحیت دادگاه های حقوقی خواهد بود که دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

مراحل کارشناسی در اجرت المثل ملک در ایام تصرف به چه صورت است؟

۱) در اولین جلسه دادرسی به منظور تعیین قیمت اجاره ایام تصرف ملک مورد نظر از   زمان عدم پرداخت اجاره بها قرار کارشناسی صادر می گردد.

۲) بعد از صدور قرار، وقت نظارت جهت امر ابلاغ و تودیع حق الزحمه کارشناسی تعیین می گردد.

۳) چنانچه دستمزد کارشناس پرداخت نشود، با رعایت ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست صادر می شود.

۴) در صورت پرداخت حق الزحمه کارشناسی، وقت دیگری جهت تفهیم و اجرا قرار، با دعوت طرفین و کارشناس تعیین می گردد.

۵) بعد از تشکیل جلسه دادگاه و تفهیم مفاد قرار، وقت نظارت جهت وصول و اعلام نظریۀ کارشناس تعیین می گردد. ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی.

۶) به محض وصول نظریه ی کارشناس وقت نظارت دیگری تعیین و به طرفین ابلاغ می گردد تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه نمایند و با ملاحظه نظریه کارشناسی چنانچه مطالبی دارند نفیاً یا اثباتاً بطور کتبی اظهار نمایند.ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی.

۷) هر گاه به نظریه کارشناسی اعتراض وارد نگردید و به نظریه ی مزبور با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد دادگاه مبادرت با انشاء رای می نماید مواد ۲۶۰ و ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی

۸) هر گاه اعتراض به نظریه کارشناسی واصل شد، قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق مجدداً طی می شود.

هزینه کارشناسی در دعوای اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی چه میزان است؟

حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری مطابق عملکرد وی محاسبه می شود. رویه قضایی این است که در ابتدا دادگاه مبلغی را به عنوان علی الحساب تعیین و به مدعی حق (خواهان) اخطار می نماید که هزینه مذکور را پرداخت نماید. پس از واریز هزینه، کارشناس منتخب به شعبه مراجعه و اقدام به  مطالعه پرونده می نماید و بعد ملک موروثی را بازدید و نوع تصرف (اداری، تجاری یا مسکونی) و مشخصات ملک موروثی (از قبیل قدمت بنا، مساحت و محل وقوع و..و همچنین مدت زمان تصرف و... را بررسی و نهایتاً نظریه خود را مکتوب و به دادگاه ارائه می نماید.

چنانچه کارشناس مربوطه هزینه پرداختی توسط خواهان را کمتر از عملکرد خود تشخیص دهد در انتهای نظریه کارشناسی خود از دادگاه تقاضای ما به التفاوت حق الزحمه را می نماید و اگر قاضی پرونده تشخیص دهد که مبلغ پرداختی به کارشناسی کمتر از فعالیت و کارشناسی وی بوده است مبلغ دیگری را تعیین و خواهان مکلف به پرداخت ما به التفاوت خواهد بود.

نحوه طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ملک مشاع

برای مطالبه اجرت المثل شرایطی باید باشد و بدون در نظر گرفتن این شرایط امکان این شکایت چه بسا وجود نداشته باشد.

در ابتدا باید تصرف، مادی باشد به این صورت که شریک به داخل ملک رفته و یا از ملک به نحو مسلم دارد استفاده می کند که اقدام او بدون اجازه دیگران جز مصادیق دخل و تصرف در ملک مشترک می باشد.

کاری که لازم است دیگر مشترکین حق انجام دهند این است که او را از تصرف ملک باز دارند که یکی از طرق بازداری او طرح یک اظهارنامه خطاب به مالک متصرف می باشد که در آن رفع تصرف ملک تا زمان افراز درخواست شده باشد که اگر به این اظهارنامه بدون پاسخ و بدون اثر باقی بماند، شرکا در این مرحله دادخواستی حقوقی تحت عنوان تخلیه ملک مشترک به همراه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک را به دادگاه قضایی می دهند، که می تواند جز  ادله ای باشند که مثبت ادعای ایشان باشد.

به عبارت ساده تر این اوراق می تواند، ادعاهایی که شرکا داشتند، مبنی بر این که مالک به صورت غیر قانونی ملک را تصرف کرده بوده با آن ثابت کنند.

چرا که ممکن است، متصرف منکر تمام اتفاقات افتاده بشود، که با اظهارنامه که داده شده، زمان ارائه اظهار نامه رسمی، ابتدای زمان تصرف محسوب می شود تا زمانی که از ملک دست برداشته که مبلغ آن دوره تصرف را که به آن اجرت مثل می گویند را از او دریافت کنیم.

نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف ملک

همانطور که ذکر شد، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد. فرمول محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت دقیق قابل تعیین نمی باشد. بلکه پس از اقامه دعوی، کارشناس با در نظر گرفتن شرایط مختلف اقدام به تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف می نماید.

تفاوت اجرت المثل با اجرت المسمی چیست ؟

اجرت المسمی به مبلغی گفته می شود که ضمن قرارداد اجاره مورد توافق طرفین قرار می گیرد.ولی اجرت المثل مربوط به موردی است که مالک ملک و کسی که از منافع استفاده می کند توافقی بر سر مبلغ اجاره یا عوض استفاده از منافع ندارد.با مطالعه کامل این مقاله قطعاً به مفهوم دقیق و واقعی اجرت المثل پی خواهید برد.

آیا دعوای اجرت المثل ایام تصرف ملک ورثه ای با دعوای خلع ید ملک موروثی قابل جمع می باشد؟

دعاوی اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی با دعوای خلع ید همان ملک به دلیل این که این دو دعوا دارای یک منشأ (تصرف غیرقانونی) هستند و ارتباط کاملی با هم دارند را می توان ضمن یک پرونده پیش برد و با طرح آنها در یک دادخواست به هر دو عنوان رسیدگی خواهد شد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷۲۱۴۵ مورخ 08 / 08 / 1376 اداره ی حقوقی

شریک ملک مشاع که از سهم شریک خود بهره برده است، نسبت به اجرت المثل شریک دیگر مسئول است؛ زیرا که استیفا از مال غیر به طور مجانی، صحیح به نظر نمی رسد. بنابراین شریک، استحقاق مطالبه و دریافت اجرت المثل را خواهد داشت.