تنظیم سند و نمونه اخذ پایان کار

خواهان: حسین امیراحمدی

خوانده: 1- محمد کاظمی رفیع ۲- ماشاءالله باقر ۳- رمضان باقر 4- محمدباقر باقر ۵- منیر باقر ۶- مجید حیدريان ۷- ناصر جمشیدوند  8- احمدناصر مفردخانی ۹- سمیه رفیعی 10- محمدپهلوان نژاد خانجانی  ۱۱- حسن آب زند

شرح دادخواست ، ادله و مستندات دعوا: ۱- الزام به تنظیم سند رسمی ملک (تنظیم سند رسمی يک باب آپارتمان طبقه دوم ضلع جنوب شرقی از پلاک ثبتی 1/ 6034 و 6034 بخش ۷ تهران مقوم به ۱۵/۰۰۰/۰۰۰ ريال ارزش منطقه ای ملک 000 / 147 / 22 ريال) ۲- الزام به اخذ پايان کار (الزام به اخذ پايان کار يک باب آپارتمان طبقه دوم ضلع جنوب شرقی از پلاک ثبتی 1/ 6034 و 6034 بخش ۷ تهران مقوم به ۱۵/۰۰۰/۰۰۰ ريال ارزش منطقه ای ملک 000 / 147 / 22 ريال) ۳- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی يک باب آپارتمان طبقه دوم ضلع جنوب شرقی از پلاک ثبتی 1/ 6064 و 6034 بخش ۷ تهران 4- مطالبه خسارت دادرسی

دلايل و منضمات: ۱- تحقیقات محلی   ۲- معاينه محلی   ۳- درخواست جلب نظر کارشناس   4- فرم ارزش منطقه ای ملک مورخ  ۹۵/۹/۳۰    5- مبايعه نامه   ۶- تقسیم نامه مورخ  03 / 09 / 1359   7- تقسیم نامه مورخ 31 / 06 / 1359  ۸- صورت جلسه توافق تکمیل پروژه ساختمان  ۹- قرار تأمین دلیل به شماره ش41 / 5641  10- نظريه کارشناسی رسمی دادگستری به شماره ۱۶۷۱۵۹ مورخ 28 / 07 / 1397

دادخواست بدوی: 

رياست محترم داگاه عمومی تهران احتراماً به استحضار می رساند:

به موجب قرارداد تنظیمی مورخ 02 / 07 / 1390 و دو فقره تقسیم نامه مورخ 31 / 06 / 1359 و 03 / 09 / 1359 اينجانب يک واحد آپارتمان واقع در طبقه دوم از پلاک ثبتی 1/ 6034 فرعی از 6034 اصلی واقع در بخش ۷ حوزه ثبتی تهران به مساحت ۵۶ متر مربع از خوانده رديف اول خريداری و علیرغم اينکه به حسب توافق به عمل آمده مقرر بوده مشارالیه با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمايد لیکن از انجام تعهد خود امتناع و درخواست مکرر از ايشان اثری نداشته است لذا از آن مرجع محترم تقاضا دارد با توجه به دلايل و منضمات دادخواست تقديمی نسبت به رسیدگی و صدور حکم مقتضی به شرح ستون خواسته از محضر عالی استدعا می گردد.

گردشکار:

بسمه تعالی، جلسه شعبه *** دادگاه عمومی حقوقی تهران با تصدی اينجانب امضا کننده ذيل در وقت مقرر تشکیل است پرونده تحت نظر قرار دارد. خواهان و وکیل شان و خواندگان رديف دوم و چهارم و ششم و هفتم حضور دارند و ساير خواندگان حاضر نیستند لايحه ای برای اين جلسه از سوی وکیل خواهان تقديم و پس از ثبت ضمیمه پرونده شد و وکیل خواهان اظهار داشتند: خواسته به شرح دادخواست تقديمی می باشد. موکل يک واحد آپارتمان از مرتضی نجفی خريداری نموده طبق مبايعه نامه ولی تحويل نداده و سند آن را نیز تنظیم نکرده، به علت مشکلات متواری شده است، مالکین از ايشان شکايت نموده اند و در همین شعبه محکوم شده است و مالکین با هم توافق نموده اند که بعضی از واحدها را فروخته و آپارتمان را تکمیل نموده اند و هم چنین توافق هم واحدهای سهم خوانده رديف اول فروشنده ملک، موکل را با واحدهای خودشان عوض کرده اند و اکنون واحد موکل در اختیار شخص ديگری قرار گرفته و واحد جنوب شرقی را هم به موکل داده اند تقاضای رسیدگی دارم. خواندگان حاضر دفاعاً بیان داشته اند: ما مالکین پلاک های اعلامی هستیم و خوانده رديف اول با ما قرارداد شرکت در ساخت داشته اند و سازنده بودند و ملک را نیمه کاره رها کرده، درحال حاضر نمی دانیم کجا هستند. حکم اين دادگاه برای تکمیل واحدها گرفتیم و واحد اجرای احکام تعدادی از واحدهای سازنده را فروختیم. البته طبق توافق نامه هایی که ما مالکین با خريداران آنجا به عمل آورديم قرار شد همگی هر کدام مبلغی را بدهیم و نواقص آپارتمان ها را رفع کنیم و ما اين مبالغ را از سازنده مرتضی نجفی طلبکار هستیم و بعداً بین مالکین و خريداران و نیز سازندگان جديد تقسیم نامه جديدی نوشتیم که واحدجنوب شرقی طبقه دوم به خواهان رسید و ايشان نیز قبول کردند.

خوانده، مجید حیدريان اظهار داشتند: بنده يکی از خريداران يک واحد از مرتضی نجفی هستم و هنوز سند به نامم انتقال نیافته و تقاضای رسیدگی داريم. حاضرين با گواهی ذيل صورتمجلس و اسقاط حق حضور از استماع اتخاذ بعدی جلسه را ترک کردند.

جلسه يا جلسه های دادرسی (اظهارات اصحاب دعوا و وکلای ايشان) :

1- آقای حسین امیراحمدی به موجب مبايعه نامه به شماره ۰۱۸۱۳۵ يک واحد آپارتمان 4 طبقه در طبقه دوم به پلاک ثبتی 1/ 6034 فرعی از 6034 اصلی واقع در بخش ۷ حوزه ثبتی تهران به نشانی خیابان هفده شهريور، انتهای خیابان شهید عجب گل، خیابان شهید اسفندياری، بن بست امام عسگری، پلاک 1 به مساحت ۵۶ متر مربع را از خوانده رديف اول آقای مرتضی نجفی کندج پیش خريد کردند. در واقع قرارداد مشارکت بین جمعی از مالکین که تعدادی از خواندگان رديف اول هستند يعنی آقای مرتضی نجفی کندج به عنوان سرمايه گذار و سازنده و آقايان رفیعی و ماشاءالله باقر، رمضان باقر، محمدباقر باقر، منیره باقر بوده که آقای نجفی کندج در مرحله اسکلت بندی به دلیل ورشکستگی متواری گرديد، اين امر در حالی بوده که هر يک از طرفین قرارداد مشارکت بدواً اقدام به پیش فروش سهم خود از واحدها نموده بودند که آقای حسین امیراحمدی طی مبايعه نامه يکی از واحدها را پیش خريد نموده است.

۲- در ادامه مالکین با توجه به متواری شدن آقای نجفی کندج (خوانده رديف اول) ابتدا مبادرت به طرح دعوای الزام به انجام تعهد به طرفیت ايشان نموده و سپس اخذ حکم و مجوز ادامه ساخت و ساز از دادگاه و در مرحله اجرای حکم و در راستای ماده 47 از قانون اجرای احکام مدنی تحت نظارت دادورز شعبه *** مبادرت به تنظیم توافق نامه با پیش خريدکنندگان از جمله آقای امیر احمدی نمودند.

3- امضا کنندگان توافق نامه سپس در تاريخ 31 / 06 / 1359 به اقتضا شرايط جديد طی صورت جلسه ای تحت عنوان (تقسیم نامه) اقدام به جابجايی واحدهای متعلق به هر يک بر خلاف مفاد مبايعه نامه نموده و طی صورت جلسه ديگری به مفاد اين تقسیم نامه صحه گذاشته بر آن تأکید نمودند. (۲ تقسیم نامه که هردو پیوست می باشد) که هر دو به صراحت حاکی از مالکیت خواهان به واحد جنوب شرقیطبقه دوم از آپارتمان موضوع دعوا می باشد.

لذا وکیل ايشان نظر به اينکه طبق توافق نامه مذکور خواندگان، قرارداد بین خواهان و سازنده را قبول نموده اند و توافقنامه را امضاء نموده اند و به جای سازنده متعهد شده اند ساختمان را تکمیل نموده و آپارتمان موکل را تکمیل کنند و تحويل دهند و اقدامات لازم جهت اخذ سند را انجام دهند و تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خواندگان به اخذ پايان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی ملک و انتقال و تحويل و تسلیم شش دانگ مبیع و پرداخت کلیه خسارات قانونی اعم از هزينه های دادرسی و حق الوکاله وکیل را استدعا نموده.

قرار يا قرارهايی که دادگاه صادر کرده است:

در خصوص ساير خواندگان نظر به عدم توجه دعوی به ايشان و عدم وجود رابطه ی قراردادی با خواهان و نیز عدم مالکیت آنها در پلاک اعلامی مستند به بند 4 از ماده 84 و ماده 89 از ق.آ.د.م قرار رد دعوی صادر گرديده است.

رای دادگاه: 

نصوص دادخواست حسین امیراحمدی با وکالت خانم *** به طرفیت خانم ها و آقايان ۱- محمد کاظمی رفیع ۲- ماشاءالله باقر  ۳- رمضان باقر   4- منیره باقر  ۵- محمد باقر ۶- مجید حیدريان ۷- ناصر جمشیدوند  ۸- محمدناصر مفرد رخانی   ۹- محمد پهلوان نژاد  10- سمیه رفیعی   ۱۱- حسن آب زند به خواسته الزام به تنظم سند رسمی ملک و الزام به اخذ پايان کار و تسلیم مبیع و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و مطالبه خسارات دادرسی نظر به شرح دادخواست تقديمی و اظهارات خواهان در جلسه دادرسی مبنی بر اينکه ملک موصوف را از خوانده مرتضی نجفی کندج خريداری نموده و تعدادی از خواندگان مالکین مشاع در پلاک شماره 1/ 6034 از بخش۷ تهران می باشند و سپس با توافق مالکین و خريداران ملک مورد معامله را با واحد جنوب شرقی در طبقه دوم مبادله و معاوضه نموده اند خواندگان حاضر در جلسه رسیدگی به اتفاق اظهارات خواهان را تأيید نموده اند دادگاه با توجه به احراز مالکیت تعدادی از خواندگان در پلاک فوق و مصون ماندن مستندات خواهان از هرگونه ايراد علی ايحال نظر به مراتب و مستند به مواد 10 و 362 و 219 و 1275 از ق.م وماده ۲۲ از قانون ثبت اسناد و املاک کشور و ۵۱۵ و 519 از ق.آ.د.م حکم به الزام خواندگان به نامان 1- محمدباقر   ۲- منیره  ۳- رمضان  4- ماشا ا.. شُهرتین همگی باقر به حضور در دفترخانه اسناد رسمی ملک مزبور از پلاک ثبتی فوق به نام خواهان و نیز حکم به الزام خوانده رديف اول به تحويل مبیع و اخذ پايان کار و صورت مجلس تفکیکی و نیز پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می گردد در خصوص ساير خواندگان نظر به عدم توجه دعوا به ايشان و عدم وجود رابطه قراردادی مشارالیهم با خواهان و نیز عدم مالکیت آنها در پلاک اعلامی مستند به بند 4 از ماده 84 و ماده 89 ناظر به آن از  ق.آ.د.م مرقوم قرار رد دعوی صادر می گردد.

به تاريخ 29 / 03 / 1389 پرونده کلاسه ۷۵۸۰۷۹ در وقت فوق العاده تحت نظر به محتويات آن به شرح ذيل رأی اصلاحی صادر می گردد:

(رأی اصلاحی دادگاه)

طابق دادنامه شماره 7171 حکم به محکومیت محمد باقر و منیره و ماشاءاله باقر به تنظیم سند رسمی ملک و نیز محکومیت خوانده مرتضی نجفی کندج مبیع و اخذ پايان کار و صورت مجلس تفکیکی و نیز خسارات دادرسی صادر گرديده است و به سهو قلم اولاً مرتضی نجفی کندج که به عنوان خوانده رديف اول محکوم شده جز خواندگان نیامده فلذا ايشان به عنوان خوانده رديف اول محسوب و محمدکاظمی رفیع به عنوان خواندگان دوم به بعد دادنامه محسوب می  شود. 

ثانیاً از نظر قابل اعتراض بودن نیز موضوع قید شده فلذا رأی صادره نسبت به مرتضی نجفی کندج و ماشا اله باقر غیابی و ظرف 20 روزقابل واخواهی در اين شعبه و سپس در فرجه مزبور قابل تجديدنظرخواهی در دادگاه تجديدنظر استان تهران می باشد فلذا به شرح فوق در اجرای ماده 309 از ق.آ.د.م دادنامه موصوف اصلاح می گردد و تسلیم رأی اصلی بدون تسلیم رأی اصلاحی ممنوع می باشد اين رأی به تبع رأی اصلی به شرح فوق قابل تجديدنظرخواهی در دادگاه تجديدنظر استان است.

رئیس شعبه ***دادگاه عمومی حقوقی تهران

ابلاغ نسخه تصمیم نهايی دادگاه مطابق قانون آيین داردسی مدنی و به درستی انجام نپذيرفته است.

نظریه وکلای عدل جو

1- چنانچه در خصوص ملکی پايان کار صادر نشده و صورتمجلس تفکیکی نیز اخذ نگرديده باشد چون صدور سند رسمی مستلزم دو مقدمه فوق است دعوای الزام بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور قابلیت استماع ندارد.

2- هم چنین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بايستی به طرفیت شخصی که ملک بنام او در دفتر املاک ثبت گرديده اقامه شود و چنین دعوايی به طرفیت حتی وکیل مسموع نیست.

3- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که در اساس بیع يا انتقال اختلافی وجود ندارد ولی از آنجا که عقد بیع املاک غیرمنقول مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت بايستی در دفتر املاک ثبت شود و می توان گفت به نوعی يکی از آثار عقد بیع است ولی فروشنده ازانجام اين تعهد خودداری نموده است و اقدام به تنظیم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی نمی کند و خريدار مجبور می شود که از دادگاه بخواهد فروشنده را الزام نمايد که در دفترخانه حاضر شده و سند را به طور رسمی به نام خريدار نمايد که در صورت عدم انجام دادگاه مأمور اجرا را موظف می نمايد که از طرف فروشنده در دفترخانه حاضر شده و سند انتقال را امضا نمايد که به انتقال اجرايی معروف است.

4- از بايسته های الزام به تنظیم سند رسمی که بهتر بود در نظر گرفته می شد ارسال اظهارنامه به خوانده است هر چند وجود مبايعه نامه و شرط داخل آن مبنی بر حضور آتی طرفین قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی به نام خواهان کافی برای اثبات اين موضوع است برای رفع هرگونه ابهام و شبهه در جهت اخذ رأی به نفع خواهان دعوا بهتر بود يک اظهارنامه به خوانده مبنی بر تخلف وی به دلیل عدم حضور به موقع در دفترخانه اسناد رسمی داده می شد و بايد در اظهارنامه تاريخی برای حضور مجدد خوانده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی ملک موضوع دعوا تعیین می شد و در پايان اظهارنامه به اين موضوع اشاره می شد که در صورت عدم حضور مجدد در دفترخانه اسناد رسمی علیه وی اقدام قانونی صورت می گیرد.

5- هم چنین مطلوب بود که وجه التزام يا به اصطلاح جريمه مؤثری برای عدم حضور فروشنده پیش بینی می شد و همراه با درخواست الزام به تنظیم سند، محکومیت متعهد به پرداخت وجه التزام موصوف نیز مورد درخواست قرار می گرفت.

6- اگر احتمال می رود که متعهد يا فروشنده مبادرت به انتقال ملک يا ساختمان مورد معامله به اشخاص ديگر کند و بدين طريق در صدد باشد که حق خريدار را تضییع نمايد بايستی از دادگاه درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال تا معلوم شدن نتیجه رسیدگی به عمل آيد.

7- از لحاظ ماهوی تمام موارد رعايت و رأی به درستی صادر گرديده است.

8- از لحاظ شکلی هم ابلاغ ها مطابق قانون آيین دادرسی مدنی و کلیه آثار ابلاغ واقعی بر آن مترتب است.